Quel rôle jouent les banques dans le financement d’un projet EB-5 ?

Pas nécessairement. Cependant, en tant qu'investisseur, vous souhaiterez faire preuve de diligence raisonnable sur des projets EB-5 spécifiques et des centres régionaux associés à ceux-ci et choisirez probablement un projet qui bénéficie à la fois d'un financement non-EB et d'un financement EB-5 en plus d'un taux de réussite de un pôle régional, la stabilité et la cohérence de ses projets passés, son histoire globale, son équipe de direction, etc.

Il n'y a aucune exigence de l'USCIS quant à la structure du capital (financement EB-5 ou non-EB-5). De nombreux investisseurs aiment voir un pourcentage plus élevé de financements non EB-5 que d’autres. Il s’agit essentiellement d’une décision commerciale qu’il est préférable de prendre avec l’aide de conseillers financiers.

Le même rôle que n’importe quelle banque jouerait dans n’importe quel investissement, EB-5 ou investissement régulier. En tant qu’investisseur, vous sentez-vous plus en sécurité lorsqu’une banque est également disposée à investir ?

C’est l’un de ces mythes sur l’EB-5 qui est sur le point d’être désamorcé. Pour déterminer le degré de sécurité d'une transaction EB-5 particulière, de nombreux agents ont présenté l'implication d'une banque comme preuve qu'une telle transaction avait passé l'examen de la banque comme étant sûr. Cependant, c'est un malentendu. Contrairement à une banque commerciale qui accorde un prêt et obtient des garanties pour se couvrir contre le risque, un investisseur EB-5 est censé « investir » et n'est censé avoir aucune garantie de retour sur investissement. Par conséquent, une bonne affaire du point de vue d’une banque ne signifie pas qu’elle soit également bonne pour les investisseurs EB-5. Pour répondre à votre question sur le rôle d'une banque dans les transactions EB-5, il s'agit généralement du fournisseur de prêts à court terme et/ou relais et, dans certaines circonstances, du fournisseur de services de compte séquestre.

Le financement d'un projet par une banque importante signale la stabilité et la viabilité d'un projet. Si un projet n’est pas commercialement viable, la banque ne prête généralement pas. En outre, la garantie qui garantit le prêt et le rapport entre la valeur du prêt et le passif doivent également être acceptables pour que la banque puisse investir son argent. Ainsi, en tant qu'investisseur, vous souhaiterez peut-être éviter un projet qui ne contient qu'un investissement EB-5 ou très peu d'argent de la banque et du développeur. Laissez-les vous montrer qu’eux aussi ont leur peau dans le jeu.

Une banque finance généralement 30 à 50 % du projet, le reste provenant d’investisseurs (qui incluent également les investisseurs EB-5). Oui, s’il existe un financement bancaire, cela signifie qu’il a passé avec succès un examen de diligence raisonnable par une banque et devrait, en théorie, être un projet qui a fait l’objet d’un examen plus minutieux.

Lors de la sélection d'un projet, vous n'avez pas besoin d'en choisir un avec la participation de la banque. Dans certains cas, lorsqu'il y a un prêt bancaire, la banque peut prendre le premier privilège, ce qui place les investisseurs comme titulaires du deuxième privilège. Cela dépend vraiment de la structure d'un projet spécifique ; il n’existe pas de formule uniforme pour un « bon » projet.

Choisir un projet EB-5 avec un financement partiel d'une banque/d'un développeur est dû au fait qu'une banque effectue généralement une vérification préalable avant d'investir. Cela rendra le projet plus souhaitable (plus sûr) par rapport à un projet bénéficiant uniquement de fonds provenant d'investisseurs EB-5.

Lors de l’évaluation d’un projet EB-5, le montant du financement bancaire dans le capital d’un investissement est un facteur à prendre en compte. Cependant, il n’est pas nécessairement vrai qu’avoir un financement bancaire soit bon (ou mauvais) pour un projet. Les investisseurs doivent prendre en compte la proportion de financement provenant de chaque source (par exemple banque, investissement EB-5, fonds propres des promoteurs, crédit d'impôt étatique/fédéral, TIF) ainsi que l'ancienneté de chaque type de financement lors de l'évaluation du risque d'un projet. De plus, le financement d'un projet n'est qu'un facteur dans le processus d'évaluation d'un projet EB-5. Si nécessaire, l'investisseur doit consulter des professionnels dans les domaines concernés, pour l'aider à réaliser l'évaluation.

La participation d'une banque au capital peut amener certains à croire que la banque a étudié et souscrit de manière approfondie le projet EB-5. Ce n’est pas nécessairement le cas. Il est toujours préférable de faire preuve de diligence raisonnable et de ne pas présumer que, parce qu’une banque participe au financement du projet, vous pouvez également le faire en toute sécurité. Dans la plupart des cas, la banque aura une meilleure position (priorité plus élevée) que les investisseurs EB-5. La plupart des projets EB-5 bénéficient d’au moins un certain financement bancaire et/ou d’une participation des développeurs au capital. Éloignez-vous de tout projet EB-5 financé à 100 % par l’argent EB-5. Embauchez un expert en due diligence EB-5 pour vous donner des conseils financiers et vérifier la bonne foi du projet que vous envisagez. Embauchez un avocat spécialisé en immigration EB-5 qui pourra vous conseiller sur les aspects de l'immigration de l'affaire et vous représenter dans la demande de prestations d'immigration aux États-Unis.

Dans un projet EB-5, une banque peut jouer un rôle dans l’équation de financement. Un investissement EB-5 est comme tout autre investissement (en termes d’évaluation des risques) sauf qu’il donne une carte verte à l’investisseur. Ainsi, la réponse à la question de savoir si le financement bancaire est une bonne ou une mauvaise chose dépend vraiment du projet. C'est toujours une bonne idée pour un projet d'avoir de bonnes relations avec la banque, de sorte que si des problèmes de trésorerie surviennent, ils puissent obtenir de l'argent rapidement.

Il n’existe aucune exigence ou directive spécifique quant à l’appartenance d’une banque au capital. Cependant, de nombreux investisseurs estiment que le souscripteur bancaire a examiné la viabilité du projet et utilisent cela comme un indicateur de sécurité.

Les banques jouent divers rôles dans les projets EB-5. À titre préliminaire, il n’est pas nécessaire qu’un projet soit entièrement financé par des fonds EB-5 pour bénéficier d’un traitement EB-5. Dans certains cas, le financement EB-5 est utilisé en complément du financement existant. Cela signifierait qu’une banque agissant en tant que prêteur aurait probablement effectué sa propre diligence raisonnable quant à la bonne foi de la transaction et à la probabilité que l’argent soit remboursé. Néanmoins, la diligence raisonnable d'une banque est différente de celle d'un investisseur lui-même, compte tenu de ses objectifs spécifiques et de sa situation financière. Et dans le cas des investissements EB-5, les investisseurs pourraient très bien être subordonnés en termes de priorité de paiement aux autres. Cela signifie que vous devez embaucher quelqu'un pour vous aider dans votre diligence raisonnable de l'investissement, ce qui peut inclure un examen des documents bancaires concernant le financement du projet. Le financement bancaire à lui seul, bien que favorable, n’est peut-être pas le bon différenciateur pour déterminer quel investissement répond à vos besoins spécifiques. Les banques jouent également d’autres rôles dans les investissements EB-5. Une banque devrait agir en tant qu’agent séquestre pour les fonds en attente. Une banque ou une autre institution financière devrait également servir de dépositaire des actifs investis dans le projet dans un fonds ou un autre véhicule.

Pour être honnête, un financement auprès d’une banque serait préférable, mais pas nécessaire. Il existe également d’autres piles de capitaux provenant de PE, d’institutions financières et de sociétés d’investissement.