par Grégory Wing
Au cours des dernières années, des milliards de dollars de capitaux étrangers à faible coût ont été investis dans des entreprises américaines via le programme EB-5. Bien que le programme ait été créé en 1990, ce n'est que récemment qu'il a été largement accepté comme solution viable de financement de projets. En fait, entre 2005 et 2013, plus de 6.5 milliards de dollars ont été investis dans des entreprises américaines grâce à ce programme.[1] Il est désormais considéré comme une source de capital viable pour des projets de tailles et de types variés.
Cependant, de nombreuses entreprises et développeurs de projets ont gaspillé des centaines de milliers de dollars et des années de temps en croyant pouvoir facilement financer leur projet avec ce capital à faible coût. En fait, ce n’est pas si facile. Pour mieux comprendre les défis liés à l’obtention de capitaux EB-5 à faible coût, les développeurs doivent réfléchir à ce dont les investisseurs EB-5 ont besoin et à ce qu’ils veulent. Ces considérations sont essentielles pour comprendre si votre projet répondra aux demandes des investisseurs et si vous parviendrez à lever du capital EB-5 pour votre projet.
De quoi les investisseurs ont-ils besoin ? Leur investissement est avant tout motivé par une volonté de s’installer et de s’installer aux États-Unis. Ils peuvent déménager aux États-Unis s’ils investissent dans une entreprise éligible et obtiennent l’approbation de leur carte verte via une pétition I-526. Ils peuvent restent aux États-Unis uniquement si leur investissement crée 10 emplois permanents à temps plein pour les résidents américains, généralement dans les deux ans suivant l'investissement des fonds (par investisseur souscrit). En raison de ces exigences, l'investisseur et toute sa famille comptent sur le projet ou l'entreprise EB-5 pour créer au moins 10 emplois éligibles. C'est ce dont ils ont besoin.
Que veulent les investisseurs ? Ils souhaitent récupérer leur argent dans un délai raisonnable (environ cinq ans) et généralement avec un certain retour sur investissement. Actuellement, ce retour sur investissement est d'environ 1 % par an, ce qui fait du capital EB-5 une option de financement très attractive pour les investisseurs. Cependant, un promoteur recrutera souvent des représentants d'investisseurs, ou des agents, qui lui factureront entre 2 et 5 % (parfois plus) par an sur les fonds levés pour aider à placer les investisseurs. Par conséquent, le capital EB-5, souvent structuré sous forme de capitaux propres dans le capital, est plus proche des taux de la dette bancaire. Pourtant, il est beaucoup moins cher que les fonds propres traditionnels. Bien qu'il n'y ait aucune obligation dans la réglementation de rembourser les investisseurs (en fait, les investissements doivent être effectués en sachant que le capital est en danger), il est courant de rembourser aux investisseurs au moins leur capital, et les investisseurs rechercheront un tel remboursement. stratégie de sortie lors de l’achat d’un projet EB-5.
Surveillance accrue des investisseurs
Les investisseurs EB-5 sont de plus en plus sophistiqués dans leur capacité d’évaluation des risques de projet et leurs activités de diligence raisonnable. Pendant plusieurs années, de nombreux projets qui n'étaient pas adaptés à l'EB-5 en raison des risques d'investissement similaires à ceux du capital-risque ont été promus et vendus à des investisseurs peu avertis. En outre, certains projets structurés frauduleusement ont été vendus à des investisseurs et des actes d’accusation ont été émis en conséquence. Désormais, diverses agences gouvernementales américaines (la SEC, le FBI et d'autres) accordent une plus grande attention aux documents d'offre EB-5 et aux affirmations qu'ils avancent. De plus, les investisseurs EB-5 sont de plus en plus sophistiqués dans l’évaluation de la manière dont leurs « besoins » et « désirs » seront satisfaits. Cependant, dans le même temps, les investisseurs suscitent un intérêt significatif et croissant pour le programme EB-5 et les investisseurs réclament des opportunités d'investissement sûres.
Un responsable chinois, s'adressant en septembre de cette année aux sponsors américains du projet EB-5 lors d'une conférence EB-5 à Xiamen, en Chine, a déclaré que le marché chinois de l'EB-5 représente au moins 50 milliards de dollars. En outre, ils ont déjà autorisé 800 agents à vendre des programmes EB-5 et comptent plusieurs fois plus d'agents cherchant une licence. Les responsables chinois n’ont pas tardé à souligner (et avec insistance) que les développeurs de projets américains doivent mieux comprendre les besoins des investisseurs EB-5 et ne proposer que des projets EB-5 sûrs et appropriés.
Structurer une offre EB-5 solide
Le projet EB-5 approprié aura une certitude crédible de créer au moins 10 emplois par investisseur dans le délai réglementé. En outre, il sera également en mesure de démontrer une très grande certitude de restituer les fonds investis – généralement dans un délai de cinq ans – sans offrir aucune garantie. Par conséquent, les fonds EB-5 ne conviennent pas aux projets spéculatifs, ni aux projets de capital-risque, ni aux modèles économiques non éprouvés. Seuls les projets dotés d'un modèle économique éprouvé, d'une équipe de direction éprouvée et de ratios de prévisibilité des flux de trésorerie très élevés conviennent aux investisseurs EB-5. Pourquoi? Parce que la capacité de la famille d'un investisseur à rester aux États-Unis dépend entièrement des emplois qui y sont créés, et qui sont créés à temps.
Création d'emplois Les investisseurs EB-5 (et les agents avisés promouvant les projets EB-5) sont de plus en plus conscients des moyens d’évaluer les modèles économiques et de déterminer la prévisibilité de la création d’emplois. Cependant, les méthodologies de création d'emplois doivent être évaluées pour chaque projet, au cas par cas, car elles peuvent contenir une combinaison d'emplois directs, indirects ou induits, ainsi que des emplois opérationnels et de construction. Plutôt que d’examiner des projets et/ou des types spécifiques, passons en revue les éléments examinés par les financiers professionnels.
Record de piste. Après avoir évalué : 1) la demande du marché local pour un projet d'entreprise, via une étude de marché, et 2) la tendance nationale du secteur, les investisseurs examinent la compétence et l'expérience de l'équipe de direction. Souvent, le meilleur indicateur du succès futur d’une entreprise est l’historique des succès passés (et la capacité de les reproduire). Par exemple, si quelqu’un démarre sa première entreprise, la probabilité d’échec est statistiquement très élevée. Cependant, si quelqu’un a passé 10 ans ou plus à créer sept entreprises identiques et prospères, il y a de fortes chances que la huitième entreprise soit également un succès. C’est exactement la raison pour laquelle les franchises prospèrent aux États-Unis : parce que bon nombre des défis du « démarrage » sont bien planifiés et que les processus pour éviter les échecs sont enseignés au nouveau franchisé.
Localisation et faisabilité. Les financiers de projet astucieux savent qu'un développeur expérimenté et performant sélectionnera probablement un emplacement pour le projet avec une forte demande du marché local. Cela sera vérifié par une étude de faisabilité de marché réalisée par un tiers. En outre, le financier s'attendra également à ce que le développeur expérimenté soit capable de démontrer une demande croissante pour le produit ou le service sur une période longue et soutenue.
S'attendre à l'inattendu. Ce sur quoi le financier compte réellement, c'est que le développeur expérimenté sera également capable de résoudre les problèmes imprévisibles du projet, puis d'y survivre. Des problèmes de projet inattendus et imprévus peuvent survenir. Je me souviens d'un retard dans la construction en raison de la découverte de carapaces de tortues lors de l'excavation d'un site de projet. Cela a nécessité six mois de fouilles archéologiques et d'évaluation du site. Le développeur a pu survivre à ce retard grâce à son expérience et à son bilan solide.
Ce sur quoi les financiers et les investisseurs comptent, c'est qu'un développeur expérimenté a tout vu et peut généralement résoudre même des problèmes très difficiles qui autrement entraîneraient l'échec d'une équipe de développement moins expérimentée et peut-être peu capitalisée.
Planifier à l'avance. Le financier du projet (ainsi que l'investisseur EB-5) évalue également la demande à long terme de l'industrie pour le projet. Presque tous les investissements EB-5 sont investis dans des activités d’exploitation immobilières. En conséquence, lorsque l’investisseur EB-5 sera remboursé dans environ cinq ans, il devra y avoir un prêteur qui voudra accorder un prêt de 20 à 30 ans sur l’entreprise ou l’installation. En conséquence, les projections de l’industrie doivent être très solides pour plusieurs décennies à venir.
De nombreux financiers ont constaté l’impact des technologies en ligne sur certaines opérations de vente au détail physiques, comme avec Blockbuster Video et Barnes & Noble. Des financiers avisés et des investisseurs EB-5 étudieront le long terme industrie les tendances ainsi que la demande du marché local à court terme pour évaluer la sécurité ou la prévisibilité du succès d'un projet.
Naviguer dans une économie en mutation
L’un des problèmes les plus difficiles à résoudre pour la plupart des entreprises ou projets immobiliers est la question des cycles économiques imprévisibles. Les revenus et la rentabilité peuvent être bons pour tous les types de projets et tous les secteurs en période d’expansion économique, que les projets auraient autrement réussi ou non. Comme le dit le proverbe, la marée montante soulève tous les bateaux.
De nombreuses industries (et leurs entreprises) ont beaucoup souffert de la dernière récession économique américaine. Pourquoi est-ce important pour l’investisseur EB-5 ? Parce que si l’investisseur investit dans un projet EB-5 dans un secteur très susceptible d’être touché par une récession (voir tableau 1), alors le projet risque de ne pas créer tous les emplois. exactement quand ils sont nécessaires. Si cela se produit, l’investisseur EB-5 et sa famille peuvent être expulsés.
Examinons cette question plus en détail. Une fois qu'un investisseur a préparé et soumis sa requête I-526, la décision de l'USCIS peut prendre plus d'un an. Ajoutez plusieurs années supplémentaires pour prouver la création d'emplois et maintenant le décompte des créations d'emplois a lieu trois à quatre ans après la soumission I-526. Si une récession survient pendant la période où les emplois doivent être comptés, les revenus peuvent être très bas, des licenciements peuvent survenir et les emplois EB-5 nécessaires peuvent ne pas se matérialiser (voir tableau 2).
Quel que soit le type de modèle d’étude économique utilisé pour les projections de création d’emplois, une récession peut avoir, et a généralement, un impact négatif sur la création ou le maintien d’emplois. La différence d’impact sur l’emploi est liée au secteur d’activité du projet. En fonction du secteur, les promoteurs devraient mettre en place des mesures de protection pour garantir que tous les investisseurs EB-5 qui investissent dans un projet soient pleinement protégés, au cas où une grave récession surviendrait à nouveau.
Conclusion
En résumé, les développeurs de projets EB-5 doivent créer et parrainer des projets très sûrs, ce qui s'apparente davantage à un placement de fonds dans une banque qu'à un financement en capital-risque ; sûr, en termes de création d'emplois; et prévisible, en termes de retour des fonds des investisseurs dans un délai raisonnable. Malgré les défis, le capital EB-5 reste une option de financement très attractive pour les projets. Cependant, les investisseurs recherchent des projections crédibles de réussite des projets, et une offre de projets élevée signifie qu'ils sont en mesure de satisfaire leurs demandes. Avant de se lancer dans une augmentation de capital, il est important de comprendre les éléments d’un projet EB-5 réussi et commercialisable.
[1] Association pour investir aux États-Unis (IIUSA), sd Web. 17 novembre 2014.
Grégory Wing
Gregory Wing est l'associé directeur et co-fondateur d'Education Fund of America, une société qui finance des écoles publiques à charte avec un capital EB-5. À ce jour, son entreprise a financé le développement de 13 écoles à charte et plus de 30 autres sont prévues en 2015. Greg est également fondateur et président de Bedford International. Les sociétés de Bedford ont conclu plus de 5.5 milliards de dollars en prêts et investissements immobiliers commerciaux.
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