EB-5 et l’industrie hôtelière ont une longue histoire. L'EB-5 a été utilisé par de nombreux promoteurs comme dette senior, dette mezzanine ou capitaux propres pour réaliser des projets d'hôtels et de centres de villégiature à travers le pays. L’EB-5 représente un élément intéressant et potentiellement moins coûteux du capital, en particulier lorsque la dette mezzanine traditionnelle est difficile à obtenir ou trop coûteuse pour mener à bien un projet hôtelier. Le financement mezzanine EB-5 peut également aider les promoteurs hôteliers à atteindre un ratio prêt/valeur combiné plus élevé. Lorsqu’il est structuré et planifié correctement, EB-5 peut être un excellent choix pour les projets hôteliers. Vous trouverez ci-dessous un examen des principaux documents qui doivent être préparés pour une pétition EB-5 dans un hôtel, ainsi que les principaux problèmes affectant les cas EB-5 dans les hôtels aujourd'hui.
La Question de Ho plan d’affaires
Le plan d'affaires doit toujours répondre aux exigences de Question de Ho. Il doit donner le plus de détails possible sur l'emplacement de l'hôtel, le nombre de clés, les différents équipements de l'hôtel, la stratégie marketing et les hôtels concurrents et comparables de la région.
Le plan devrait également discuter de la capitalisation de l'hôtel ainsi que du statut des autres parties du financement et du moment où elles entreront dans le projet. Le budget de construction utilisé pour calculer les emplois dans la construction doit figurer dans le plan d'affaires, et les intrants du modèle économique doivent toujours être présentés dans le plan d'affaires. Un pro forma financier pluriannuel détaillé doit figurer dans le plan d'affaires, ainsi qu'une discussion complète des calculs du RevPar, du tarif journalier moyen (ADR) et du taux d'occupation. Le plan doit également citer la source de ces calculs et toute hypothèse financière.
De plus, les plans d'affaires doivent clairement discuter de la marque de l'hôtel et des accords matériels en place pour la marque et la direction de l'hôtel. Il est préférable que les contrats de franchise et de gestion soient signés avant de déposer une requête EB-5. Si ce n'est pas le cas, le plan d'affaires doit discuter des délais d'exécution des accords de franchise et de gestion ainsi que des lettres d'intention avec le franchiseur, et le gestionnaire doit être inclus dans les pétitions EB-5.
Le rapport économique
Le rapport économique est un document principal pour tout dossier EB-5 via un centre régional, car il calcule le nombre d'emplois qui seront créés par le projet. La plupart des pétitions EB-5 pour les hôtels créeront des emplois grâce à la construction puis à l'exploitation.
Les emplois dans la construction sont relativement faciles à calculer en utilisant les coûts matériels éligibles EB-5 (moins les imprévus) plus les coûts accessoires éligibles EB-5 (ingénierie, architecture et juridique). Les emplois opérationnels du projet sont généralement calculés à partir des revenus de l'hôtel. Les revenus à cet effet sont tirés du pro forma de l'hôtel trouvé dans le Question de Ho plan d'affaires. Aux fins de développement des revenus pour le plan d’affaires et le rapport économique, les revenus sont généralement calculés par RevPar – revenu par chambre disponible. Le RevPar est calculé en multipliant le tarif journalier moyen (ADR) de l'hôtel par le taux d'occupation de l'hôtel. L'ADR et le taux d'occupation de l'hôtel doivent toujours être trouvés dans le Question de Ho plan d'affaires conforme.
Un problème courant découle de l'utilisation d'emplois opérationnels résultant des restaurants, bars et discothèques opérant dans l'hôtel ou le complexe si l'hôtel ne possède pas et n'exploite pas ces établissements. L'USCIS peut considérer ces emplois comme des emplois « locataires » et appliquer les directives d'occupation des locataires de février 2012 à ces emplois. Cependant, si l'hôtel ou le complexe est propriétaire et exploitant du restaurant, du bar ou de la discothèque, ces emplois peuvent être inclus dans le calcul global des emplois opérationnels.
Une autre question brûlante dans les rapports économiques sur les hôtels est de savoir si les emplois opérationnels peuvent être comptabilisés si le calendrier de construction est prolongé. L'USCIS a imposé une règle arbitraire selon laquelle des emplois doivent être créés dans un délai de deux ans et demi après l'approbation de la pétition I-526, conformément au mémorandum Neufeld EB-2009 de décembre 5. Bien que ce ne soit pas une loi, il s'agit d'une norme de jugement utilisée par l'USCIS dans le processus de décision EB-5. En fonction du moment où la construction de l'hôtel commence et de la durée de la construction de l'hôtel, le calendrier doit être examiné pour voir si les emplois d'exploitation peuvent être utilisés. Par exemple, si la construction ne commence pas avant que l'argent EB-5 n'arrive dans le projet, et que la construction dure 30 mois, alors le rapport économique ne pourra peut-être utiliser que les emplois de construction, car les opérations n'auront pas lieu dans les deux ans et demi suivant. Approbation de la pétition I-526. Si la construction commence avec d'autres financements (tels que des fonds propres de promoteurs ou un financement relais) ou si la construction ne dure que 24 mois par exemple, le rapport économique peut être en mesure d'utiliser la première année de revenus si les opérations démarrent dans les deux ans et demi suivant. -526 approbation. L'occupation stabilisée qui pourrait survenir dans quatre à cinq ans se situe presque toujours en dehors du calendrier de création d'emplois imposé par l'USCIS.
Les dépenses des visiteurs sont une autre donnée qui peut être utilisée par un économiste pour calculer la création d’emplois dans le contexte hôtelier. L'économiste utilisera une étude (généralement réalisée par un bureau de congrès/tourisme) qui calculera le montant moyen dépensé par nuit par les visiteurs de la région. L'économiste multipliera ensuite ce chiffre par le taux d'occupation de l'hôtel pour déterminer les revenus que les clients de l'hôtel généreront dans la région grâce aux dépenses des visiteurs. Les recettes des dépenses des visiteurs sont ensuite utilisées comme entrée dans le modèle économique pour calculer la création d’emplois supplémentaires dans et autour de la région. Les dépenses des visiteurs ont fait l’objet d’un examen minutieux. L'USCIS souhaite que l'hôtel démontre que l'hôtel est la raison pour laquelle les visiteurs viennent dans la région, mais il est très difficile de démontrer ce lien de causalité dans la plupart des cas. La décision d’utiliser ou non les dépenses des visiteurs dans le calcul de la création d’emplois nécessite une enquête très factuelle pour chaque cas pris en compte.
L'étude de faisabilité
Il est toujours important de fournir des données indépendantes pour étayer les faits clés du Question de Ho plan d'affaires. Une étude de faisabilité d'un hôtel doit prendre en charge le RevPar, l'ADR et les taux d'occupation de l'hôtel, qui sont ensuite utilisés pour créer les projections de revenus dans le plan d'affaires, qui, à leur tour, sont utilisés par l'économiste pour calculer les emplois opérationnels. HVS mène régulièrement des études de faisabilité hôtelières aux fins de l'EB-5, qui fournissent un contexte et un support aux données contenues dans le Question de Ho plan d'affaires. Une bonne pratique consiste à ce que les hypothèses du plan d'affaires, y compris le RevPar, l'ADR, les taux d'occupation et les revenus de l'hôtel, proviennent directement de l'étude de faisabilité.
Lorsque vous suivez ces points clés, l'EB-5 peut faire partie intégrante de votre prochain projet hôtelier.
Jennifer Hermansky
Jennifer Hermansky concentre sa pratique en matière d'immigration sur l'immigration fondée sur l'emploi. Elle a de l'expérience au service des industries des soins de santé, pharmaceutiques et immobilières, ainsi que des entrepreneurs, des scientifiques et des chercheurs des communautés scientifiques pour un large éventail d'options de visas temporaires et de solutions de résidence permanente. Hermansky structure un large éventail de projets de visa EB-5 dans les secteurs de l'immobilier, des soins de santé et de l'hôtellerie, représente les investisseurs EB-5 dans les pétitions I-829 et travaille avec les centres régionaux EB-5 et la conformité des projets.
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