L'art de choisir le bon projet EB-5

Par Marko Issever

La diligence raisonnable pour un projet EB-5 consiste à analyser les tenants et les aboutissants du projet choisi pour l'obtention de la carte verte, en se concentrant sur les aspects d'immigration, financiers et commerciaux.

Au moment de prendre leur décision finale, les investisseurs doivent adopter une approche analytique et se concentrer sur certaines considérations importantes dans chaque catégorie. Cette liste pourrait être complétée pour arriver à une note globale pour chaque projet. Chaque catégorie, en plus d'être pondérée, aurait ses propres critères indépendants. Les investisseurs peuvent attribuer deux numéros à chaque critère au sein d’une catégorie :

• Le premier chiffre doit être le poids. Au sein d'une catégorie spécifique, plus le critère préoccupe l'investisseur, plus le poids correspondant est élevé.
• Le deuxième numéro devrait être la note. Par rapport à d'autres projets, plus le projet est fort par rapport à ce critère au sein de la catégorie, plus sa note correspondante est élevée.

Le score final pour chaque catégorie serait la somme du produit de la pondération et de la note pour chaque critère. Les investisseurs pourraient utiliser respectivement un système de pondération et de notation de 0 à 10.

À QUOI LES INVESTISSEURS EB-5 DOIVENT-ILS PENSER LORS DE LA SÉLECTION DES PROJETS ?

Il existe quatre catégories fondamentales de préoccupations que les investisseurs devraient prendre en compte avant de procéder à une analyse plus approfondie du processus de diligence raisonnable. Ceux-ci sont:

1. CRÉATION D'EMPLOIS : Les projets créeront-ils suffisamment d'emplois pour que les investisseurs obtiennent non seulement la carte verte conditionnelle, mais que les conditions de leur carte verte soient supprimées.
2. RETOUR SUR INVESTISSEMENT : Les investisseurs EB-5 récupéreront-ils leur investissement en capital ? Pour s’en assurer, les investisseurs doivent effectuer une analyse basique et rigoureuse des centres régionaux et des promoteurs.
3. CALENDRIER DE REMBOURSEMENT : Quel sera le calendrier de paiement de l’investissement en capital ? Les investisseurs doivent étudier les politiques de remboursement du capital des centres régionaux et lire attentivement les conditions de remboursement du capital du mémorandum de placement privé. S’il existe des considérations de régression et/ou de redéploiement, ils doivent s’assurer que ce qu’ils lisent correspondent à des réalités qu’ils peuvent gérer.
4. MONTANT DU RENDEMENT DU CAPITAL INVESTISSEMENT : Quel sera le retour sur investissement ? Maintenant que les montants des investissements ont été considérablement augmentés et que les délais d'adjudication se sont considérablement allongés, le retour sur investissement ou du moins sur le redéploiement de l'investissement initial ne peut plus être ignoré. 

QUE CONSIDÉRER AVANT DE COMMENCER LA DILIGENCE DÛE

Avant de développer les quatre catégories ci-dessus, il convient de répondre à quelques questions fondamentales avant de commencer l’analyse formelle de diligence raisonnable.

• Quels sont les frais administratifs du projet qui doivent être payés au centre régional ?
• Existe-t-il un risque de se voir demander des versements de capital supplémentaires sous forme d’appels de capitaux ?
• Y a-t-il un prêt senior dans la transaction ? Par qui? Est-ce engagé ? Est-ce déjà décaissé ?
• Tous les permis pour commencer la construction sont-ils en place ?
• Existe-t-il un rapport économique ? Qui a préparé le rapport ?
• Existe-t-il un rapport d’évaluation prévisionnelle du bien, reflétant sa valeur future attendue ?

Maintenant, développons les quatre catégories de base mentionnées ci-dessus.

CATÉGORIE A : CRÉATION D’EMPLOIS

Il s’agit de l’exigence la plus fondamentale du projet EB-5. Chaque investisseur doit créer ou obtenir un crédit pour 10 nouveaux postes à temps plein que ses investissements créeront. Il n’est pas nécessaire de créer des emplois une fois l’investissement réalisé. En fait, dans de nombreux projets, ces emplois commencent à être créés bien avant que l'investisseur ne transfère ses fonds à l'agent séquestre du projet.

Avant que les investisseurs EB-5 ne soient sollicités, le développeur obtient généralement un « prêt relais » qui se situe entre le prêt senior et les capitaux propres. Une fois le prêt senior, le prêt relais et les capitaux propres garantis, le promoteur est convaincu qu'il sera en mesure de mener à bien le projet même si aucun fonds EB-5 n'est levé. Dans la plupart des cas, tant qu'une demande d'intention de financement EB-5 auprès des services de citoyenneté et d'immigration des États-Unis (USCIS) est faite avant que le financement du prêt relais ne soit obtenu, les emplois créés peuvent toujours contribuer à l'obligation des investisseurs EB-5. pour créer des emplois. Cela dit, si le projet est pour l'essentiel terminé et que le capital EB-5 va simplement remplacer la dette dans laquelle les emplois sont déjà créés grâce au capital non-EB-5, cela ne prouve pas de manière convaincante que les emplois ont été créés comme un objectif. résultat de l’investissement. Il est important de s’assurer qu’un tiers réputé effectue une analyse économique. Certaines des méthodes statistiques utilisées pour estimer la création d'emplois comprennent RIMS II et IMPLAN.

Un critère de plus en plus populaire pour décider si un projet réussira du point de vue de la création d'emplois est de savoir si le projet dispose déjà ou non d'une approbation exemplaire I-924. Il est important de noter, cependant, que le fait qu'un projet bénéficie de l'approbation type I-924 ne fournit aucune garantie absolue aux investisseurs que les emplois seront créés. Tout ce que signifie l'approbation exemplaire de l'I-924, c'est que si le projet finit par dépenser des fonds égaux ou supérieurs à celui indiqué dans le budget de leur plan d'affaires et qu'ils réussissent à mener à bien le projet, alors les emplois de construction qui étaient estimés à être créée dans le rapport économique sera réputée avoir été créée.

CATÉGORIE B : RETOUR DU CAPITAL / PRÉSERVATION DU CAPITAL

Cette partie du processus de diligence raisonnable consiste à examiner les données financières, les antécédents et toute une série d'autres facteurs concernant le promoteur, le centre régional et le projet lui-même. Le meilleur indicateur du remboursement du capital serait des statistiques sur l'expérience du promoteur et du centre régional en matière de remboursement des investisseurs précédents dans les projets précédents.

Un développeur qui a remboursé d’autres investisseurs peut démontrer qu’il termine non seulement ses projets, mais qu’il peut en même temps les vendre ou les refinancer pour exécuter une stratégie de sortie et rembourser ses créanciers. Du point de vue du développeur, ils pourraient avoir un historique considérable en matière de remboursement de leurs créanciers, mais cela pourrait ne pas se répercuter sur les investisseurs EB-5 dans leurs projets. Cela se produira principalement si leurs investisseurs typiques viennent de pays en régression et sont donc plus exposés au risque de redéploiement que les investisseurs d’autres pays. En tant que tel, l’absence d’historique de remboursement solide ne devrait pas nécessairement être utilisée contre un développeur. Il pourrait en être de même pour le centre régional. À moins qu’ils n’aient eux aussi fait du marketing auprès d’investisseurs d’autres pays, ils seront confrontés au même problème. Il existe une poignée de centres régionaux qui existent depuis assez longtemps et peuvent donc démontrer une solide histoire de « retour sur investissement ». Bien que ce soit certainement l’une des caractéristiques souhaitables, d’autres aspects doivent également être pris en compte.

Tous ces critères rendent les projets, les promoteurs et/ou les centres régionaux plus sûrs que d'autres, augmentant ainsi les chances de retour sur investissement. Un mot d’avertissement : bien entendu, ces catégories ne s’excluent pas nécessairement mutuellement. Il y aura donc une double comptabilisation intrinsèque de certaines caractéristiques importantes. Bien qu'il soit très difficile de corriger ce problème avec notre système de notation plutôt simpliste, ce problème pourrait peut-être être résolu en ajustant subjectivement les pondérations attribuées à chaque caractéristique au sein de chaque catégorie. Le même type d’ajustement subjectif pourrait être effectué pour chaque catégorie s’il s’avère que les catégories elles-mêmes se chevauchent.

Quels autres critères peuvent donner aux investisseurs EB-5 une idée de ce qu’il faut rechercher lors de la sélection d’un projet du point de vue du retour sur investissement ?

1. Le développeur bénéficie-t-il d’une notation autonome d’une agence de notation internationale réputée ? Si oui, quelle est la force de la note ?
2. Le développeur est-il connu sur le marché ? Depuis combien de temps travaillent-ils dans le secteur de la promotion immobilière ? Quelle est la superficie totale aménagée ? Des insolvabilités, des faillites connues ?
3. Le développeur a-t-il un PDG ou un fondateur connu sur lequel on peut compter en temps de crise ? Si tel est le cas, son futur départ serait-il une préoccupation majeure ? En d’autres termes, y a-t-il un fort risque d’homme clé avec le développeur ?
4. Y a-t-il un prêteur senior dans le projet ? Si oui, quelle est la réputation du prêteur ?
5. Existe-t-il une garantie de refus I-526 ? Si tel est le cas, est-ce uniquement déclenché en raison d'un refus lié au projet ou la garantie s'étend-elle aux refus dus à des problèmes liés à la source des fonds qui n'impliquent aucune fraude ou fausse déclaration ?
6. Dans quelle mesure l’augmentation de l’EB-5 est-elle cruciale pour le projet ? Si la totalité de l’EB-5 envisagé n’est pas levée, le projet dispose-t-il encore de suffisamment de fonds pour achever la construction ?
7. Existe-t-il une garantie d'achèvement des travaux ? Si oui, qui est le fournisseur d’une telle garantie ?
8. Existe-t-il une garantie d'entreprise selon laquelle le prêt, le cas échéant, accordé par la nouvelle entreprise commerciale (NCE) à l'entreprise créatrice d'emplois (JCE) est garanti par une poche bien garnie ? Si oui, qui est le garant ? S'agit-il d'une société écran, du développeur ou d'un tiers ?
9. Le projet a-t-il démarré ? Quand devrait-il être terminé ? Dans quelle mesure les stratégies de sortie sont-elles réalistes compte tenu du type, de l’emplacement et de la taille du projet ?
10. Y a-t-il des problèmes de conflits d’intérêts ? Le centre régional est-il une filiale du promoteur ou une entité indépendante distincte ? Une fois le NCE remboursé par le JCE, l’investisseur récupérera-t-il son capital en supposant que toutes les exigences liées à l’immigration soient remplies ?
11. Un autre critère auquel les investisseurs doivent faire très attention est le « risque de dilution ». En règle générale, tant que le prêt senior est en place, aucune dilution par des emprunts supplémentaires ne sera autorisée. Cependant, les documents pourraient être rédigés de telle manière qu'une fois le prêt senior remboursé, avant que les investisseurs EB-5 ne soient remboursés, le développeur pourrait emprunter des fonds supplémentaires avant les investisseurs EB-5. Cela pourrait aggraver le LTV d'origine applicable à l'EB-5.
12. Les capitaux propres investis par le développeur sont-ils supérieurs ou inférieurs à l'EB-5 dans la cascade ?
13. Quel type de stratégie de redéploiement est en place : un portefeuille diversifié ou un autre investissement dans un seul projet ? Une fois les emplois requis créés au moment du redéploiement, les investisseurs pourraient préférer un portefeuille diversifié comme option de redéploiement plutôt qu'un autre projet unique.
14. Outre les ratios LTV de base, les investisseurs devraient examiner les ratios suivants :
    1. Fonds propres engagés en pourcentage du coût total du projet : plus ce chiffre est élevé, plus le développeur est engagé.
    2. Prêts senior en avance sur EB-5 plus EB-5 en pourcentage de l'évaluation prévisionnelle du projet achevé : plus ce chiffre est bas, mieux c'est, car il indique qu'il restera beaucoup de garanties après le remboursement des éléments autres que des capitaux propres. obligations, y compris l’EB-5.
    3. EB-5 en pourcentage de l'évaluation prévisionnelle du projet achevé après remboursement des prêts senior avant EB-5 : un ratio inférieur est préférable car il indique qu'il restera beaucoup de garanties pour rembourser l'EB-5. XNUMX prêt après remboursement des obligations hors fonds propres.
15. Le nombre de projets EB-5 dans lesquels le centre régional a déjà été impliqué est également un nombre important. Cette statistique souligne l'expérience du centre régional dans la gestion des projets EB-5.
16. Les statistiques sur le nombre précédent d'approbations I-526, les cartes vertes conditionnelles émises, les I-829 déposées, les I-829 approuvées et le nombre d'investisseurs qui ont effectivement remboursé leur capital sont toutes très utiles. Cependant, la composition de la base d'investisseurs du centre régional spécifique est une information vitale pour ne pas les pénaliser injustement pour avoir un grand nombre de demandes I-526 approuvées avec relativement peu de cartes vertes conditionnelles obtenues, I-829 déposées et approuvées. Cela pourrait être dû au fait que leur base d’investisseurs est fortement orientée vers les investisseurs nés en Chine continentale qui connaissent actuellement des périodes de régression sans précédent.

CATÉGORIE C : CALENDRIER DE REMBOURSEMENT DU CAPITAL

Ce sujet a suscité une énorme attention ces dernières années. Jusqu'à il y a quelques années, lorsque le projet était terminé et que le JCE avait restitué les fonds au NCE, les fonds étaient soit décaissés à l'investisseur, soit conservés sur un compte tel qu'un compte séquestre du centre régional en attendant de être versé à l'investisseur. Ces dernières années, l'USCIS s'est fait entendre en faveur d'une interprétation de la loi selon laquelle les fonds des investisseurs EB-5 doivent être « à risque » au moins jusqu'au dépôt du formulaire I-829. 

Même sans aucune considération de régression, les approbations I-526, ainsi que les étapes d'immigration ultérieures, prennent plus de temps qu'auparavant. Ainsi, même si le projet initial est réalisé, vendu ou refinancé avec succès, si l'investisseur ne parvient pas à récupérer son capital, celui-ci devra être redéployé.

Un critère clé dans cette catégorie est de savoir si le centre régional a mis à jour sa politique visant à rembourser les investisseurs éligibles au stade du dépôt I-829, par opposition à l'étape d'approbation I-829. Cela pourrait avoir des conséquences dramatiques. Alors que nous nous attendons à ce que la plupart des dossiers I-829 déposés soient jugés d'ici un an, le site Web de l'USCIS montre actuellement le contraire. Ils affichent 23.5 à 54 mois. Par conséquent, les centres régionaux qui ont adopté la nouvelle politique de l'USCIS consistant à rembourser peu de temps après le dépôt de l'I-829 plutôt qu'après la décision I-829 devraient être préférés.

CATÉGORIE D : RETOUR SUR LE CAPITAL INVESTISSEMENT

Auparavant, c’était le critère le moins important. Il a été demandé aux investisseurs de se concentrer sur le retour sur investissement plutôt que sur le retour sur investissement. La plupart des investisseurs EB-5 se soucient principalement d'obtenir leur carte verte conditionnelle et de la conserver en s'assurant que les conditions sont supprimées après le dépôt de l'I-829. Le deuxième critère qui tenait à cœur aux investisseurs était de pouvoir récupérer leur capital. Le moment du retour du capital et celui du retour sur investissement ont été pour l’essentiel ignorés. La plupart des projets offrant des rendements « supérieurs à ceux du marché » étaient des projets que les investisseurs avisés préféraient éviter en raison du risque excessif qu'ils présentaient. Aujourd’hui, avec l’augmentation des montants d’investissement requis pour les projets TEA et non-TEA, le retour sur investissement ne peut plus être ignoré.

Dans un projet typique financé par l'EB-5, le coût des fonds pour la méthode de financement alternative de l'EB-5 se situe entre 8 et 12 % par an. Par conséquent, les promoteurs pourraient se permettre de payer un taux raisonnable pour l’utilisation de ces fonds tout en économisant une somme importante sur le coût de leur financement. Le partage des retours sur investissement avec les investisseurs EB-5 a déjà commencé dans certains projets en phase de redéploiement.

À l’avenir, dans le nouvel environnement, les investisseurs EB-5 doivent obtenir une explication claire de la stratégie de redéploiement. Ils auront également besoin d'une explication de l'accord de partage des revenus avec le centre régional qui redéployera très probablement leurs fonds. Le rendement offert aux investisseurs EB-5 devra mieux refléter le coût d’opportunité lié au fait de lier leur argent pendant tant d’années.

Marko Issever

Marko Issever, PDG fondateur d'America EB5 Visa, dirige les activités liées au capital EB-5 au sein de Riverside Management Group, mettant en relation les investisseurs internationaux avec les émetteurs EB-5. Il a récemment lancé CBP Invest, une société mondiale d'immigration, conseillant les clients en matière de citoyenneté d'un deuxième pays dans des pays comme la Grenade, la Turquie, le Portugal, l'Espagne, Malte et la Grèce. Auparavant, Issever était directeur général chez BNY Mellon, dirigeant les activités de vente de produits dérivés pour les institutions financières à l'échelle mondiale. Issever parle couramment le turc et l'espagnol ladino. Il a obtenu son MBA en finance de la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie. Il est diplômé de l'Université Bogazici et du Robert College, situés à Istanbul.

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