par Abteen Vaziri
Alors que des batailles se préparent au Congrès sur les futurs paramètres du programme EB-5, les promoteurs des zones urbaines denses, de New York à Los Angeles, innovent dans de nouvelles façons de créer des logements abordables tout en procurant des bénéfices à leurs investisseurs.
La ville de New York a récemment parrainé un concours à l'échelle de la ville invitant les promoteurs à contribuer à résoudre les problèmes d'accessibilité financière des logements urbains. En raison de la montée en flèche des coûts fonciers, sans incitations financières, telles que des réductions d'impôts ou des taux de financement attractifs, les promoteurs ne peuvent pas justifier la construction de projets multifamiliaux abordables et indispensables. Des programmes tels que les incitations fiscales 80/20 et l'EB-5 ont aidé les promoteurs à se remettre au développement de projets de logements abordables.
En juillet 2012, Michael Bloomberg, alors maire de New York, a parrainé un concours et a invité les promoteurs par le biais d'un processus de demande de propositions (RFP) à proposer des modèles de micro-appartements. Son idée était que dans les zones où les coûts d'appartement au pied carré sont élevés, les promoteurs pourraient créer des micro-appartements qui permettraient aux locataires d'accéder à des logements moins chers, mais pas inférieurs.
Le concours adAPT NYC, comme on l'appelait, a reçu 33 propositions de développeurs aux États-Unis et à l'étranger. En janvier 2013, les gagnants ont été annoncés. En conséquence, la construction du premier immeuble d'appartements de micro-unités de New York construit sur un site appartenant à la ville dans le quartier de Kip's Bay à Manhattan a commencé début 2014.
Afin d'exploiter et d'équiper les micro-appartements Kip's Bay, Monadnock Development s'est associé à Ollie™, spécialiste du micro-logement et du coliving. L'entreprise a été fondée par les frères Chris et Andrew Bledsoe qui a abandonné une brillante carrière dans la finance et a passé plusieurs années à concevoir et à peaufiner le programme.
Le projet a ouvert ses portes en juin 2016. Le micro-studio typique varie entre 265 et 365 pieds carrés, bien que des variations existent d'une propriété à l'autre, ainsi que selon les marchés. Chaque centimètre carré d’espace a été conçu et repensé pour garantir une efficacité maximale. Les micro-unités sont entièrement fonctionnelles sans espace perdu.
Les salles de bains sont accessibles aux personnes handicapées. Les lits sont multifonctionnels et durables. Le lit se replie dans le mur pendant la journée et se transforme en canapé. Chaque micro-unité dispose d'une cuisine complète et de nombreux espaces de rangement. Lors de l’aménagement et de la conception de l’espace, l’accent a été mis sur la maximisation de la surface utile et de la fonctionnalité. Plus important encore, les unités sont esthétiquement soignées et offrent des commodités complètes et un ensemble de services. Les unités sont attrayantes pour les jeunes professionnels et autres locataires dont les budgets pourraient autrement les limiter à des unités plus anciennes ou à la recherche de colocataires sur Craigslist pour partager une chambre.
Ces micro-unités se louent environ 10 à 15 % de moins qu'une unité de taille conventionnelle située dans un immeuble comparable à service complet à proximité. Le prix moyen d'un studio à New York commence à environ 2,500 XNUMX $ par mois. Cependant, les locataires d'appartements conventionnels à New York doivent assumer des frais de subsistance cachés, comme le coût de l'ameublement du logement, de l'achat d'un service Internet ou de l'inscription à une salle de sport.
Ces micro-unités font également gagner du temps aux résidents, et pas seulement le temps nécessaire pour assembler les meubles ou installer le câble et le Wi-Fi, mais aussi le nettoyage, les tâches ménagères et les courses. Sans frais supplémentaires, les locataires ont accès au service de majordome Bonjour Alfred! Ainsi, les locataires occupés peuvent rentrer chez eux avec leurs lits faits ; leurs courses achetées et même leur lessive faite. Et, avec des heures de temps récupérées au cours de leurs semaines, ils ont plus de temps pour s’acquitter de leurs tâches.
La demande de logements alternatifs de haute qualité et moins chers est très forte dans les villes surpeuplées comme New York et Los Angeles. Dans le projet Kips Bay, les 22 logements dont le loyer est inférieur au marché ont reçu plus de 60,000 22 demandes. Sur les 14 unités, huit ont été réservées aux anciens combattants sans abri dans le cadre du programme de logement avec services de soutien des anciens combattants (VASH) et 33 étaient des unités régulières subventionnées pour les familles à faible revenu. Les 500 unités au prix du marché ont reçu plus de XNUMX inscriptions en ligne.
Du point de vue du promoteur, les logements génèrent des loyers au pied carré plus élevés, soit près de 50 pour cent de plus. Avec la montée en flèche des prix des terrains sur des marchés comme New York, Los Angeles et la région de la baie de San Francisco, il est devenu prohibitif pour les promoteurs de construire des projets de location multifamiliaux. La construction de micro-unités, surtout lorsqu'elle est combinée avec des crédits d'impôt 80/20 et des fonds EB-5, est un moyen par lequel les promoteurs peuvent justifier la construction de projets locatifs multifamiliaux, au lieu de condos de plusieurs millions de dollars. Les projets de micro-unités sont un concept gagnant-gagnant pour les locataires et les promoteurs.
Simon Baron est l'un des promoteurs qui a adopté la tendance, réalisant le potentiel de la construction de projets multifamiliaux de micro-unités. L'entreprise développe actuellement un concept de micro-unité au centre-ville de Los Angeles. Simon Baron a précédemment construit son propre projet de micro-unité dans l'Upper West Side de Manhattan, appelé AMSTRDM. Simon Baron a entièrement loué l'AMSTRDM et a décidé de s'associer à Ollie™ sur leur nouveau développement à Los Angeles. Le projet qui était autrefois l'hôtel historique Cecil est devenu culte et a été présenté dans l'émission de télévision American Horror Story. Il s'agit d'un hôtel historique de 600 chambres construit dans les années 1920. Simon Baron réaménage la propriété en 299 chambres d'hôtel et 301 micro-unités. Los Angeles, comme New York, est un marché où les loyers élevés rendent les appartements inabordables pour de nombreux jeunes professionnels.
Le nouvel emplacement Ollie™, situé à quelques pas de LA Live et d'une nouvelle vague de projets de réaménagement au centre-ville de Los Angeles, devrait être commercialisé à partir de 1,350 XNUMX $. par mois, remarquable pour un quartier où les studios avec beaucoup moins de commodités se louent généralement pour 2,000 XNUMX $ par mois ou plus.
De plus en plus, les millennials choisissent de vivre dans des zones urbaines et dans des endroits offrant de nombreuses options de style de vie, plutôt que de déménager en banlieue comme les générations précédentes. Pour les locataires qui travaillent dans le centre-ville de Los Angeles et espèrent éviter les embouteillages aux heures de pointe, ce type d’unités élimine les heures de conduite, ce qui est généralement inconnu à Los Angeles. Les jeunes professionnels travaillant au centre-ville peuvent vivre dans ces unités et se rendre au travail à pied. Les Millennials sont également plus susceptibles d’utiliser des services de voiture comme Uber et Lyft et n’auront peut-être pas besoin d’une voiture comme principal moyen de transport.
Lors de la récente crise financière, lorsque les prêts bancaires traditionnels se sont taris pour certains types de projets, les promoteurs de nombreuses zones urbaines denses, comme New York, la Californie, le Texas et la Floride, ont commencé à utiliser les fonds EB-5 pour financer des projets immobiliers. Les investisseurs EB-5, dont 85 pour cent sont traditionnellement originaires de Chine, ont commencé à préférer ces projets urbains en tant qu'investissements plus sûrs, et également en raison de l'importance des communautés d'immigrants dans les grandes zones urbaines. Les investisseurs étrangers préfèrent réaliser leurs investissements EB-5 dans des zones dans lesquelles les communautés d'immigrés sont dynamiques et dans lesquelles les promoteurs construisent des projets dans un souci de profit.
Les développeurs ont toujours été à la pointe de l’innovation. Sans les promoteurs innovants qui se sont tournés vers le programme EB-5 lors de la dernière crise financière pour rechercher des sources alternatives de capitaux, des milliers de projets immobiliers n'auraient peut-être pas été construits.
Ce qui est formidable avec le programme EB-5, c’est que les investisseurs EB-5 fournissent les capitaux indispensables pour aider l’économie américaine. L'économie locale, dans laquelle se situe un projet EB-5, bénéficie de la relance économique et des emplois indispensables, tandis que notre pays accueille les entrepreneurs les meilleurs et les plus brillants d'autres pays.
Dans le cas du dernier projet de Simon Baron, les résidents bénéficient d'un logement de qualité à un prix abordable. Quel que soit le résultat au Congrès, l’EB-5 a fait beaucoup de bien à notre économie et aux personnes pour lesquelles des emplois ont été créés grâce aux investissements EB-5 réalisés par des ressortissants étrangers. Espérons que le programme se poursuivra sous une forme telle qu’il continuera à le faire pendant des années à venir.
Abtine Vaziri
Abteen Vaziri est administrateur chez Brevet Capital. Avant Greystone, il était COO du centre régional EB-5 du nord du Texas (NTRC). Au NTRC, Vaziri a géré les opérations quotidiennes du centre régional et a supervisé la création de documents et la commercialisation de plusieurs projets EB-5 réussis. Vaziri est diplômé en informatique de l'Université du Texas à Dallas, et a obtenu son MBA en finance de la Cox School of Business de SMU et est étudiant en deuxième année de JD à la Fordham Law School.
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