Théorie moderne du portefeuille appliquée à EB-5

By Abtine Vaziri

Les investisseurs Eb-5 sont confrontés à de nombreux risques lorsqu’il s’agit de se qualifier pour leur carte verte et d’obtenir le remboursement de leur investissement. Cependant, sur la base de la théorie moderne du portefeuille, selon laquelle vous réduisez le risque en ne mettant pas tous vos œufs dans le même panier, les candidats EB-5 peuvent prendre des mesures pour accroître le succès de leurs besoins en matière d'immigration et de leurs investissements.

Théorie du portefeuille moderne

Bien que le célèbre dicton « ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier » existe depuis des siècles, ce n'est qu'en 1952 que l'économiste américain Harry Markowitz a inventé la théorie moderne du portefeuille. L'expression « ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier » signifie essentiellement que si vous avez dix œufs et que vous les mettez tous dans le même panier et que si ce panier tombe, il y a de fortes chances que vous ayez dix œufs cassés. De même, si vous placez les œufs dans dix paniers différents, même si un ou deux des paniers tombent, vous pouvez théoriquement conserver huit ou neuf œufs. Les chances que les dix paniers soient perdus seraient très faibles. Si les dix paniers tombaient, ce serait un événement plus important qui entraînerait la chute des 10 porteurs de paniers. Cette force plus importante est analogue au risque de marché. En conséquence, la théorie prétend qu'en plaçant les 10 œufs dans 10 paniers différents, on diversifie ou réduit théoriquement le risque de chute de chaque panier individuel, et le risque qui subsisterait serait le désastre total du marché (étant donné qu'un panier suffisamment grand d'œufs les investissements sont en portefeuille).

Le risque du panier individuel peut théoriquement être si faible, voire presque nul, étant donné le nombre suffisamment grand de paniers à travers lesquels se diversifier. Markowitz a émis l'hypothèse qu'en diversifiant les investissements dans un portefeuille d'actifs, le portefeuille diversifié aura moins de variance (un indicateur du risque) que la variance moyenne pondérée des actifs du portefeuille, souvent moins volatils que l'actif le moins volatil du panier. Ce que cela signifie en termes simples, c'est qu'en investissant dans une action, on ne peut jamais être sûr qu'une action obtiendra de bons résultats, mais, en répartissant le risque d'investissement sur dix actions, on peut être rassuré sur le fait qu'il est peu probable que les dix actions obtiennent de bons résultats. aller à zéro demain.

Mettons-le en chiffres pour les besoins de l'argumentation. Supposons que nous ayons dix investissements et que chacun ait les rendements suivants : Investissement 1 : -100 pour cent, Investissement 2 : -50 pour cent, Investissement 3 : -10 pour cent, Investissement 4 : 10 pour cent, Investissement 5 : +15 pour cent, Investissement 6 : +20%, Investissement 7 : +25 pour cent, Investissement 8 : +30 pour cent, Investissement 9 : +60 pour cent et Investissement 10 : +100 pour cent. Pour un investisseur choisissant des investissements, 9 ou 10 seraient idéaux. Cependant, choisir les investissements 1 ou 2 serait un désastre total. Le plus difficile est qu’on ne saura jamais quels seront les investissements 9 ou 10 et quels seront les investissements 1 ou 2. De nombreux facteurs peuvent affecter un investissement et ses risques qui échappent au contrôle de l’investisseur. Sur la base de la théorie moderne du portefeuille, un investisseur peut réduire ses risques de variance en investissant dans le portefeuille d'investissements. Le modèle de portefeuille compensera les valeurs aberrantes qui, dans ce cas, sont les rendements extrêmement élevés et les rendements extrêmement faibles. En supposant un investissement égal dans chacun de ces dix investissements, ce portefeuille aurait rapporté 10 pour cent, même si avec l'un des investissements du portefeuille, l'investisseur aurait pu perdre tous ses actifs.[1]

Pourquoi est-ce pertinent pour EB-5 ?

Les deux plus grands risques pour un investisseur EB-5 sont de recevoir sa résidence conditionnelle (et sa carte verte) et de récupérer son investissement durement gagné. Il existe de nombreux risques associés aux investisseurs admissibles à leur carte verte, par exemple : des problèmes liés au refus des projets pour une multitude de raisons allant de la zone d'emploi ciblée aux problèmes de création d'emplois ou aux problèmes liés à la source de financement d'un investisseur et à la façon dont il a été remonte à leur investissement initial. Sur le site Web de l'USCIS, il publie des statistiques sur les taux d'approbation des I-526 et I-829, qui se situent récemment dans les fourchettes de 89 pour cent et 80 pour cent, respectivement. Ce que cela nous dit, c'est que même s'il existe un risque pour les investisseurs de ne pas pouvoir obtenir leur carte verte, ce risque est relativement faible, surtout si les investisseurs font preuve de diligence raisonnable et investissent dans un projet doté d'un coussin d'emplois adéquat et qui est situé dans un TEA qui n'est pas contestable en vertu de la loi en vigueur. Il est également impératif pour les investisseurs d’embaucher un conseiller en immigration compétent et expérimenté dans le dépôt de requêtes I-526.

Bien qu’il n’existe pas de chiffres précis quant au montant total investi dans le cadre du programme EB-5 depuis sa création, quelques sources ont publié des rapports non vérifiés oscillant entre 25 et 30 milliards de dollars. Bien qu'une partie des fonds EB-5 levés n'aient pas encore été remboursés, relativement parlant, très peu de projets ont rapporté des fonds aux investisseurs. Certains projets accusent des retards de paiement de plusieurs années, selon leurs documents de prêt. Ceux qui ont remboursé les investisseurs, qui ont été rares, se sont assurés de faire largement connaître cet exploit. Bien qu'il n'existe pas de bases de données publiques contenant des données publiées sur ce sujet et que l'USCIS ne publie pas combien de projets ont rapporté, on peut estimer avec une certaine certitude que ce chiffre est inférieur à 1 milliard de dollars, si l'on suppose que 10 milliards de dollars sur les 27 à 30 milliards de dollars des projets EB-5 qui ont été levés ne doivent pas encore être remboursés, cela impliquerait que le montant des fonds investis dans les projets qui ont été remboursés est de l'ordre de 5 pour cent. Le plus grand risque pour les investisseurs de l'EB-5 n'est pas la capacité des centres régionaux à leur obtenir leurs cartes vertes, le plus grand risque est la capacité des centres régionaux à rembourser leur investissement. Ce risque est le résultat de nombreux échecs de projets sous la forme de stratagèmes à la Ponzi, de fraudes pures et simples, de projets mal souscrits ou appartenant à des classes d'actifs non traditionnelles auxquelles les banques ne prêtent pas (ce qui les rend très difficiles à refinancer), et d’autres lacunes qui sont devenues des sujets favoris de l’actualité financière au cours des dernières années. Pour les investisseurs EB-5, la perte de leur investissement EB-5 n’a pas seulement des conséquences financières, cela peut également entraîner des conséquences en matière d’immigration. C'est pourquoi les obligations fiduciaires envers les investisseurs EB-5 devraient être respectées dans une mesure encore plus grande, et « non seulement l'honnêteté, mais la ponctualité d'un honneur le plus sensible » devrait être la norme de conduite de ces fiduciaires.[2]

RÉDUIRE LE RISQUE EN TANT QU'INVESTISSEUR EB-5

Comment un investisseur EB-5 peut-il investir dans un portefeuille de projets EB-5 et diversifier son risque d’investissement de la même manière que des gestionnaires de fonds sophistiqués procèdent à l’allocation d’actifs pour leurs clients fortunés ? La réponse est un peu compliquée. Les centres régionaux et les collecteurs de fonds EB-5 sont traditionnellement des promoteurs immobiliers, des spécialistes du marketing et non des institutions financières sophistiquées comme les banques d'investissement de Wall Street qui gèrent des actifs pour des clients fortunés. Le modèle de portefeuille a été plus difficile à faire approuver par l'USCIS. Historiquement, il y a eu des tentatives de projets dans un modèle de portefeuille qui ont été refusées et certaines ont en fait été approuvées. Le facteur de différenciation entre les modèles de portefeuille approuvés par l'USCIS et ceux qui ont été rejetés est que l'USCIS n'autorise pas la mise en commun des emplois mais autorise la mise en commun des actifs dans un fonds de portefeuille EB-5. C’est ainsi que l’USCIS a jusqu’à présent évalué les projets dans le cadre d’un modèle de portefeuille.

Modèles de portefeuille EB-5 sur le marché

L'Atlantic American Opportunities Fund était l'un de ces fonds de portefeuille EB-5 qui a réussi à faire approuver son modèle de portefeuille qui regroupait les fonds des investisseurs pour diversifier les risques des investisseurs, mais obligeait les investisseurs à choisir un projet à des fins de création d'emplois. Cela signifie qu'aux fins de la création d'emplois pour les investisseurs, le succès des pétitions I-526 et I-829 dépend toujours de l'achèvement d'un seul projet, mais le retour sur investissement et le capital à risque des investisseurs peuvent être diversifiés. à travers un pool d’investissements.

La configuration de fonds avec plusieurs projets peut aider les investisseurs à diversifier leurs risques. En avançant les fonds provisoires des projets, un tel fonds minimiserait les risques de construction et démarrerait à temps avant que les dollars EB-5 ne soient sécurisés pour les projets. Selon la théorie du portefeuille de Markowitz, moins les investissements d'un portefeuille sont corrélés les uns aux autres, moins le portefeuille aura en théorie de variance. Cela signifie qu’un portefeuille composé de toutes les valeurs technologiques ou de toutes les valeurs énergétiques aura en théorie une variance plus élevée qu’un portefeuille moins corrélé en raison des actions de différents secteurs industriels. De tels fonds de portefeuille EB-5 peuvent théoriquement aider à minimiser la variance des investisseurs en fonction du nombre d'investissements dans le portefeuille. Cela peut également réduire l'écart en ayant différentes classes d'actifs dans le portefeuille et des actifs dans différentes zones géographiques aux États-Unis. Moins les projets sont homogènes, moins le portefeuille aura de variance selon la théorie du portefeuille. Les classes d’actifs telles que les hôtels, les appartements, les copropriétés, les immeubles de bureaux et les points de vente au détail se comportent toutes différemment selon les différentes étapes du cycle immobilier. En outre, différentes régions des États-Unis peuvent être affectées différemment par les ralentissements régionaux ou les catastrophes naturelles. Imaginez avoir un portefeuille de projets EB-5 tous situés à Porto Rico ou à la Nouvelle-Orléans et tous les projets pourraient être affectés par une seule tempête tropicale ou un seul ouragan. Avoir un portefeuille bien équilibré de projets EB-5 qui réduit la variance des investisseurs en termes de nombre d'investissements, de classes d'actifs et de zones géographiques peut conceptuellement réduire la variance d'un investisseur EB-5, et donc le risque d'investissement.

Sur le marché EB-5, où presque tous les projets sont approuvés pour la création d'emplois par l'USCIS, indépendamment de leur sécurité ou de leur viabilité, l'industrie s'est concentrée sur l'approbation de la carte verte plutôt que sur le remboursement du capital. Bien qu'il soit très important d'obtenir l'approbation de la carte verte, il devrait être tout aussi important que l'industrie se concentre sur la prise de mesures visant à garantir que les investisseurs EB-5 puissent récupérer leur investissement. Pour avoir une industrie avec 89 pour cent d'approbation initiale de demande de carte verte mais un taux de retour sur investissement inférieur à un taux de retour estimé à 5 pour cent, on peut voir que l'accent est mis sur l'un des deux critères d'investissement importants par les investisseurs. L’industrie s’est toujours attachée à faire confiance aux meilleurs avocats spécialisés en droit de l’immigration pour la première catégorie, mais elle devrait également s’efforcer de faire confiance aux meilleurs gestionnaires de fonds pour la seconde catégorie. Comme il ne devrait y avoir aucune raison pour que les deux catégories ne puissent pas avoir un taux de réussite d'environ 90 %, le secteur devrait commencer à se concentrer sur la partie investissement et accorder davantage de confiance aux avocats professionnels et aux gestionnaires de fonds professionnels.

Abtine Vaziri

Abteen Vaziri est administrateur chez Brevet Capital. Avant Greystone, il était COO du centre régional EB-5 du nord du Texas (NTRC). Au NTRC, Vaziri a géré les opérations quotidiennes du centre régional et a supervisé la création de documents et la commercialisation de plusieurs projets EB-5 réussis. Vaziri est diplômé en informatique de l'Université du Texas à Dallas, et a obtenu son MBA en finance de la Cox School of Business de SMU et est étudiant en deuxième année de JD à la Fordham Law School.

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