By Jean Shen
L'objectif principal de tout investissement en capital EB-5 est d'obtenir l'approbation de la demande I-5 de l'investisseur EB-829 pour obtenir le statut de résident permanent aux États-Unis. Cependant, la préservation de son investissement en capital ainsi que la capacité de récupérer son investissement, ainsi que tout gain, à la fin de la période d'investissement EB-5, sont tout aussi importantes pour l'investisseur EB-5. L'emplacement de l'investissement EB-5 dans la pile de capitaux de financement du projet d'investissement peut donc avoir un impact significatif sur la sécurité, la flexibilité et, en fin de compte, le succès ou l'échec de l'investissement d'un investisseur EB-5.
Le diagramme suivant illustre les différentes positions de capital généralement disponibles pour l’investissement EB-5 :
Dans la grande majorité des projets de développement liés à l’EB-5, le capital EB-5 est investi sous la forme de capitaux propres ordinaires ou privilégiés ou de dette « mezzanine » hautement subordonnée. En effet, entre autres raisons, ces éléments du capital sont souvent les plus rares sur le marché et sont ceux dont les développeurs ont le plus besoin. Toutefois, récemment, à mesure que les investisseurs EB-5 deviennent plus sophistiqués, ils se tournent de plus en plus souvent vers des opportunités d’investissement dans la dette senior. Discutons des composants de la structure d'investissement des prêts senior EB-5 et des avantages et des défis de la structuration des investissements EB-5 en tant qu'investissements de prêts senior en mettant l'accent sur l'objectif de maximiser la protection des investisseurs.
LES COUCHES DU CAPITAL – QU’EST-CE QUI REND UN PRÊT « SENIOR » SENIOR ?
Comme illustré ci-dessus, il existe plusieurs niveaux de dette/capitaux propres dans une pile de capital de projet EB-5 typique. Dans la position la plus sécurisée se trouve la dette « senior », qui est la première créance à rembourser avant tous les autres créanciers en cas de saisie ou de faillite. Pour garantir un prêt senior, l'emprunteur doit fournir au prêteur une sûreté enregistrée de première priorité sur ses biens immobiliers (hypothèque ou acte de fiducie) et une sûreté enregistrée de première priorité sur ses biens personnels (dépôt UCC). En plus de la dette senior de premier rang, un projet EB-5 peut avoir une dette garantie « subordonnée » qui consiste généralement en une dette garantie par une sûreté sur les actifs immobiliers et personnels du projet qui est subordonnée au prêt senior. Après la dette garantie senior et subordonnée vient le financement « mezzanine », qui consiste généralement en un prêt garanti par un nantissement de la propriété de l'emprunteur du projet. Dans la plupart des cas, le capital garanti mezzanine n'aura aucune sûreté sur les actifs immobiliers ou personnels du projet. En cas de défaut et de liquidation, le prêteur mezzanine peut se mettre à la place de l'emprunteur et exploiter le bien afin de conserver pour lui-même les actifs restants après le remboursement des prêteurs garantis senior. Enfin, une fois les créances payées, les créances des actionnaires sont payées à partir des fonds/actifs restants, le cas échéant. Les capitaux propres peuvent être divisés en priorité entre les capitaux propres privilégiés qui ont priorité sur les capitaux propres ordinaires. Il est important qu'un accord inter-créanciers complet qui fournisse suffisamment de clarté sur le processus de réalisation des garanties et la relation entre les parties prêteur/investisseur soit signé au moment de la clôture d'une transaction afin que toutes les parties comprennent et acceptent leurs différents rôles, droits et responsabilités dans la pile de capital.
L’investissement EB-5 dans un prêt senior peut offrir à l’investisseur EB-5 le plus haut niveau de sécurité d’investissement, mais il s’accompagne d’un degré élevé de complexité financière structurée. Premièrement, la structure rigide des prêts senior ne répond pas organiquement aux exigences du programme EB-5. Par conséquent, de nombreuses exigences liées à l’EB-5, dont certaines sont assez subtiles et faciles à négliger, doivent être intégrées avec soin et créativité dans les documents de prêt senior pour garantir la conformité au programme EB-5. Les éléments les plus importants de la structure du prêt senior qui nécessitent une attention particulière pour garantir la conformité à l'EB-5 sont la durée, le remboursement et le remboursement anticipé :
CONSIDÉRATIONS SUR LA DURÉE DU PRÊT SENIOR
Plusieurs considérations entrent en jeu lors de la définition de la durée d’un investissement EB-5 dans un prêt senior. Une durée de prêt doit être établie en fonction du calendrier d'investissement EB-5, qui est dans la plupart des cas incertain, tout en restant commercialement raisonnable pour l'emprunteur du projet. Il arrive souvent que la durée du prêt senior soit plus longue que la durée réelle pendant laquelle l'investisseur doit investir dans le projet (6 à 10 ans), mais pour d'autres considérations, l'emprunteur a besoin d'un prêt senior plus long. durée (20-30 ans). Cet écart dans le calendrier d'investissement peut créer un risque que l'investisseur EB-5 ne soit pas en mesure de récupérer son investissement au moment du jugement final de sa demande d'investissement. Les problèmes de timing des investisseurs EB-5 peuvent être résolus avec des ajustements des taux d'intérêt à certaines étapes pendant la durée du prêt senior afin d'encourager le remboursement du prêt senior de l'emprunteur du projet sans raccourcir la durée du prêt senior.
CONSIDÉRATIONS RELATIVES AU REMBOURSEMENT DU PRÊT SENIOR
Afin d'être considéré comme un investissement valide dans le programme EB-5, le capital de l'investisseur EB-5 doit effectivement être placé « à risque » dans le but de générer un rendement. De plus, l’investissement en capital EB-5 doit être placé « à risque » pendant toute la durée de la demande de visa d’investisseur EB-5 ou « période de maintien ». En conséquence, les paiements du principal par l'emprunteur du projet, même sous la forme de paiements mensuels du principal et des intérêts, peuvent être considérés comme une violation des exigences EB-5 en matière de risque. Par conséquent, une période d'intérêt uniquement (par opposition à un calendrier de paiement entièrement amorti) doit être établie dans le billet à ordre du prêt senior avec une certaine flexibilité pour prolonger cette période afin de faire face à la prolongation probable du processus d'immigration en raison de la régression du visa pour les immigrants nés en Chine. investisseurs.
CONSIDÉRATIONS RELATIVES AU REMBOURSEMENT ANTICIPÉ DU PRÊT SENIOR
Il arrive souvent que pendant la durée d’un prêt commercial, l’emprunteur souhaite rembourser le prêt avant l’expiration de sa durée. Un tel remboursement anticipé pendant la période « à risque » de l’EB-5 pourrait être catastrophique pour les investisseurs de l’EB-5. Une disposition de lock-out interdisant le remboursement du capital pendant la période « à risque » de l'investissement peut être incluse dans les documents de prêt de premier rang pour atténuer ce problème. Les lock-out ne sont pas des dispositions auxquelles les emprunteurs sont généralement habitués. Il convient de noter que le Service américain de citoyenneté et d’immigration (USCIS) a récemment ouvert la porte au redéploiement des capitaux après la création d’emplois depuis l’investissement initial du projet EB-5 jusqu’aux plus récentes révisions de son manuel politique. Cela signifie que la clause de lock-out pourrait devenir moins importante dans les futurs investissements dans les prêts senior EB-5.
SUPERVISION PAR LE PRÊTEUR PRINCIPAL DE LA GESTION DE LA CONSTRUCTION
La plupart, sinon la totalité, des projets EB-5 comprennent un volume important de construction. La gestion des risques de construction représente peut-être le plus grand défi pour le succès de tout projet EB-5. La position de privilège de premier rang du prêteur senior dans la pile de capital permet au prêteur senior d'exiger des niveaux supplémentaires de contrôle et de protection au nom des investisseurs EB-5, y compris, mais sans s'y limiter, exiger que le projet d'investissement EB-5 en question comprenne une analyse approfondie. processus de contrôle des fonds comprenant la surveillance de la construction, les inspections du site, les demandes de tirage, la preuve des progrès progressifs, la collecte de la libération des privilèges et d'autres processus essentiels pour garantir un projet de construction sain et réussi. Le prêteur senior prudent emploie généralement une société de gestion de construction tierce pour effectuer des visites régulières du projet, préparer des rapports d'avancement détaillés et s'assurer que tous les privilèges de Materialman ont été satisfaits avant d'autoriser le décaissement de fonds supplémentaires dans le projet. Ce type de gestion minutieuse de la construction aidera à maintenir le projet sur la bonne voie et servira de système de détection précoce de tout problème avant qu’il ne devienne incontrôlable. En tant que prêteur principal, les investisseurs EB-5 peuvent garantir que leurs intérêts sont protégés en exigeant qu'un processus rigoureux de contrôle des fonds soit mis en place pour leur projet d'investissement EB-5.
AVANTAGES DES PRÊTS SENIOR POUR EB-5
Une structure de prêt senior offre de nombreux avantages aux investisseurs EB-5 qui ne sont pas disponibles pour d'autres positions d'investissement dans la pile de capital du projet, allant du contrôle sur la dette d'investissement du projet à la flexibilité accrue pour rembourser les investisseurs EB-5 en cas de difficultés. situation du projet ainsi que la capacité ultime de récupérer les fonds d'investissement des investisseurs EB-5 après le jugement final de la requête. Dans le même temps, le prêt senior est mieux placé pour un engagement approfondi dans la gestion de la construction par l’intermédiaire d’un tiers professionnel. La structure du prêt senior peut donc tirer davantage parti de l'expertise extérieure en matière de construction pour réduire le risque de construction du projet pour les investisseurs EB-5. D’un autre côté, l’investissement dans le prêt senior EB-5 représente la forme d’investissement EB-5 la plus difficile à structurer. Cela nécessite un effort rigoureux et détaillé ainsi qu'un emprunteur de projet flexible pour structurer la transaction de prêt senior et les documents de prêt senior afin de garantir la pleine conformité avec toutes les règles et réglementations EB-5. Toutefois, en cas de succès, les avantages peuvent être extrêmement attrayants à la fois pour les investisseurs EB-5 et pour les emprunteurs à la recherche de dettes pour compléter le capital de leur projet de construction. Dans le climat actuel d'incertitude en matière d'investissement EB-5, offrir une sécurité et une protection supplémentaires aux investisseurs EB-5 en utilisant la structure d'investissement par prêt senior augmentera la probabilité d'attirer davantage d'investisseurs vers le projet.
Jean Shen
John Shen est le PDG d'American Lending Center LLC. Il est un pionnier dans le secteur des centres régionaux, où il a introduit le capital EB-5 dans les programmes de prêts du gouvernement américain, tels que le programme SBA 504. En octobre 2017, Shen a remporté le « Coleman SBA 504 Lender of the Year Award », le prix annuel récompensant les meilleurs prêteurs aux petites entreprises. Il a fondé American Lending Center LLC en 2009, qui a reçu la désignation de centre régional des services de citoyenneté et d'immigration des États-Unis en avril 2010 et une licence de prêteur financier californien en novembre 2010.
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