Par Robert W. Kraft
L’explosion du nombre d’agents de migration chinois EB-5 et d’opérateurs de centres régionaux basés aux États-Unis a créé un défi de taille pour tous les acteurs du secteur. Malheureusement, certains fournisseurs des deux côtés de l’équation se soucient davantage du gain économique à court terme que de la croissance à long terme. Les prestataires de services des deux côtés, dont beaucoup sont nouveaux dans le secteur, ne comprennent tout simplement pas le secteur et ses nombreux défis. Les deux scénarios sont dangereux pour ceux qui se consacrent à la gestion d’une entreprise durable.
À mon avis, les meilleurs agents de migration et centres régionaux ont à cœur les meilleurs intérêts de leurs clients. Dans un marché si encombré et encombré des deux côtés, comment les bons fournisseurs peuvent-ils trouver de bons partenaires ? Posez les questions simples suivantes lorsque vous envisagez un partenariat avec un chef de projet du centre régional EB-5 basé aux États-Unis :
Questions à poser aux chefs de projet des centres régionaux
Vérification de fond: Quel est le parcours du centre régional/gestionnaire de fonds ?
Effectuer des vérifications des antécédents pour vérifier les curriculum vitae et les ressources des individus au sein de la structure organisationnelle et demander des preuves des antécédents de l'organisation. Il est prudent de vérifier les bons résultats, les CV et les engagements présentés auprès de tiers indépendants.
Parties liées : Dans quelle mesure les parties impliquées sont-elles proches ?
Lorsque l’entité créatrice d’emplois (JCE) et la nouvelle entreprise commerciale (NCE) sont des parties liées, il y a une partie de moins qui vérifie l’exactitude des déclarations. Cette structure est très courante et ne signifie pas nécessairement qu'il y a des problèmes, mais permet de faire en sorte que l'inexpérience et/ou la fraude passent plus facilement inaperçues. Si JCE et NCE sont des parties liées, confirmez que d'autres organisations, telles que des banques, des courtiers ou des entités gouvernementales, surveillent les transactions et les réclamations.
Approbation I-829 : Quelle est l’histoire de l’opérateur du centre régional ?
Dans les 90 jours précédant le deuxième anniversaire de l'admission au statut de résident permanent conditionnel, un investisseur immigrant doit déposer le formulaire I-829 (Pétition de l'entrepreneur visant à supprimer les conditions) pour supprimer les conditions de résidence permanente conditionnelle. Un formulaire I-829 approuvé constitue la preuve de la conformité réglementaire et de la bonne utilisation antérieure des fonds dans le cadre des exigences EB-5.
Sur le formulaire I-829, le demandeur doit prouver la dépense des fonds EB-5, en retraçant chaque transaction depuis le dépôt jusqu'aux dépenses du JCE. Les preuves objectives peuvent inclure des relevés bancaires, des factures, des reçus de sous-traitants, des relevés de paie, des tirages bancaires, des décaissements de la société de titre, des renonciations définitives au privilège et des reçus télégraphiques. Si le gestionnaire du Fonds des RCE a détourné des fonds, la requête sera très probablement refusée au motif que le montant total du capital n'a pas été mis à la disposition de l'entreprise la plus étroitement liée à la création d'emplois. Dans un modèle où le RCE n'est pas l'ECC, il est essentiel qu'aucune contribution en capital de 500,000 1 $ ou d'un million de dollars ne soit dépensée au niveau du RCE.
Alors que l'approbation du formulaire I-526 prouve que l'USCIS a considéré le modèle économique comme une « méthodologie raisonnable », le formulaire I-829 fournit la preuve que le pétitionnaire et le JCE ont satisfait à l'exigence de création d'emplois. Les méthodologies prouvent généralement la création d’emplois grâce aux dépenses JCE ou à la génération de revenus. Un formulaire I-829 approuvé signifie que le projet a atteint ou dépassé le seuil minimum de création d'emplois.
Capital restitué : Le groupe a-t-il réussi à restituer du capital aux investisseurs ?
Les investisseurs se voient promettre un investissement « à risque » qui, en cas de succès, comprend le remboursement du capital. Le centre régional ne boucle pas la boucle aux investisseurs en obtenant simplement tous les niveaux d’approbation de l’USCIS (I-924, I-526, I-829). À l’heure actuelle, l’USCIS ne joue aucun rôle dans la dernière étape du processus de rachat. Une stratégie de sortie n’est qu’un plan jusqu’à ce qu’elle puisse être mise en pratique. La stratégie de sortie n’est pas aussi simple que la simple vente d’une unité. Il y a des millions de dollars à rembourser et le marché est généralement limité pour ce type d'unités. Le prospectus peut même limiter ou interdire le transfert de ces parts.
La nouvelle question en échange de capital est le « maintien ». Pendant toute la période de résidence conditionnelle, l'investisseur doit maintenir l'investissement et ne peut retirer aucune partie de l'investissement de 500,000 XNUMX $. Avec la montée des régressions, il existe une incertitude sur la période de résidence conditionnelle et les JCE doivent désormais être flexibles dans leur calendrier de remboursement des apports en capital. Les dirigeants de l’industrie prévoient qu’il faudra conserver les fonds plus longtemps dans le projet pour répondre aux besoins de maintien en puissance.
Récemment, nous avons commencé à voir des cas où des clients ont rempli le formulaire I-526, mais le promoteur a ensuite décidé d'opter pour un financement moins cher ou plus rapide en dehors de l'EB-5. Par la suite, les fonds ont été restitués à l'investisseur, ce qui lui a fait perdre un temps précieux et perdu la date de priorité de l'investisseur.
En termes de déblocage et de remboursement des fonds, les agents du paysage actuel doivent se soucier des points suivants :
- Le projet détient les fonds depuis trop longtemps ;
- ainsi que le projet ne conservant pas les fonds suffisamment longtemps pour que les clients puissent obtenir la suppression des conditions au stade de la pétition I-829.
Ce calendrier non défini nécessite soit que l'accord de prêt définisse la durée en ce qui concerne la période de résidence conditionnelle, soit que l'agent ait un certain niveau de confiance ou un intérêt aligné avec le gestionnaire du Fonds NCE. Certains opérateurs ne font pas du retour des fonds de l'investisseur une priorité et le feront lorsque cela sera le meilleur ou le plus pratique pour le projet, par opposition au meilleur intérêt des investisseurs collectifs. Recherchez un groupe ayant fait ses preuves en matière de remboursement du capital.
Références de conseillers tiers
Une fois satisfait de votre propre recherche, confirmez les résultats auprès des tiers répertoriés dans les documents d'offre.
Associations: Appelez toutes les associations dont le centre régional prétend être membre pour vous assurer que le membre est en règle et qu'il n'a fait l'objet d'aucune sanction en matière de bonnes pratiques.
Médias: Contactez ou recherchez des publications spécialisées et d’autres médias pour obtenir des articles sur les parties impliquées. Vous serez surpris de la quantité d'informations collaboratives que vous pouvez obtenir en passant un simple appel.
Économiste: Examinez les antécédents de l'économiste qui a réalisé le rapport sur les retombées économiques pour l'exploitant du centre régional. Examinez l’éducation, l’expérience et la position dans l’industrie. EB-5 est un domaine complexe dans lequel toutes les méthodologies ou applications ne sont pas jugées raisonnables. Recherchez un opérateur de centre régional qui embauche un économiste indépendant possédant une expérience spécialisée en EB-5. Demandez à l'économiste s'il a approuvé des cas avec le centre régional en utilisant cette application de la méthodologie.
Hélène Carvallo: Sélectionnez un gestionnaire de fonds de centre régional qui fait appel à un avocat EB-5 expérimenté pour créer le modèle de pétition I-829. Si le gestionnaire du Fonds NCE utilise l'option la moins chère ou n'a pas réfléchi aux conseils d'un avocat, il est probable qu'il ait accordé peu d'attention à la conformité en matière d'immigration au-delà du déblocage des fonds. La diligence raisonnable devrait inclure un examen attentif des antécédents de l'avocat. Un bon avocat ne se lancera pas sciemment dans un mauvais projet.
Demandez aux avocats avec lesquels vous avez travaillé, ou à ceux que vous connaissez qui sont forts dans le secteur, si l'avocat a travaillé avec l'opérateur du centre régional dans le passé. L'avocat produit-il un modèle complet ? Le centre régional est-il réactif ? Le centre régional se soucie-t-il des cartes vertes de ses investisseurs ou ses efforts se limitent-ils à promouvoir leurs propres intérêts ?
Il existe un vieil axiome qui dit : « L’histoire se répète ». C'est aussi vrai pour les exploitants de centres régionaux que dans la vie. N'ayez pas peur de demander. Croyez-moi, les bons opérateurs de centres régionaux posent la même question à votre sujet, l'agent de migration chinois EB-5.
Choisissez votre projet
Maintenant que vous avez restreint le champ aux bons partenaires, examinez la sélection des projets.
Développeur: L'un des partenaires les plus importants du projet est le développeur. Étudiez les antécédents des hommes d’affaires impliqués dans la JCE. Recherchez un investissement solide, compréhensible et crédible, soutenu par des succès antérieurs et des études tierces.
Entiercement: Même si les fonds ont tendance à être débloqués plus tôt que par le passé, la plupart des investissements dans les centres régionaux utilisent une forme de séquestre. Les investisseurs et les praticiens de l'EB-5 se concentrent généralement sur les conditions de déblocage, mais une question tout aussi pertinente pourrait être : « Où vont les fonds après leur déblocage et qui surveille leur mouvement à travers la structure ? L’un des avantages de l’implication d’un prêteur institutionnel dans le processus est qu’il souhaitera probablement superviser les fonds dès qu’ils seront remis aux RCE. Ils peuvent même exiger que les fonds soient transférés sur un compte détenu par une société de titres ou auprès de leur institution financière jusqu'à ce que les tirages soient traités et que les fonds soient prêts à être prêtés à la JCE.
Accord de décaissement : La plupart des transactions EB-5 sont basées sur la construction immobilière. Les projets de construction multipartites ont un accord de décaissement en place à la clôture qui documente comment chaque partie à l'accord doit vérifier, approuver et autoriser les dépenses avant le décaissement. Cet accord doit indiquer comment le produit du prêt, les fonds EB-5 et les capitaux propres des investisseurs sont décaissés tout au long de la période de construction. En règle générale, le prêteur, le propriétaire, le promoteur, les RCE, l'entrepreneur général et la société de titres sont tous parties à l'accord.
Titre de la société : La société de titres garantit qu'il n'y a pas de privilèges, de réclamations ou de litiges de propriété sur la propriété autres que les privilèges placés par le prêteur hypothécaire de premier rang. Afin de contrôler cela, la société de titre exige que toutes les dépenses soient financées par l'intermédiaire d'une société de titre. Cette procédure tierce documente soigneusement les dépenses et garantit qu'aucun fonds n'est détourné par le propriétaire, le promoteur, le sous-traitant et l'entrepreneur général au cours de cette étape du processus. La société de titres reçoit une renonciation au privilège de chaque entrepreneur, confirmant le paiement des travaux effectués et renonçant au droit de mettre un privilège sur la propriété.
Examen des travaux : Un prêteur institutionnel demandera souvent également à un architecte tiers de vérifier les tirages mensuels de construction, du début à la fin. L'architecte d'examen vérifiera les frais pour les coûts non admissibles et empêchera la non-livraison des articles dans le cadre du contrat. Si l’examen détecte des sources possibles de fraude, le prêteur institutionnel ne doit pas débloquer les fonds tant qu’il n’a pas résolu tous les problèmes importants.
Crédits d'impôt ou subventions gouvernementales : Si le gouvernement fédéral, étatique ou local dispose de fonds dans la structure, il procèdera probablement à un audit pour vérifier les dépenses. En outre, la plupart des investisseurs institutionnels dans les crédits d'impôt exigent des certificats de coûts vérifiés ou un audit par un tiers vérifiant que les fonds du projet ont été dépensés pour des dépenses de projet admissibles. Dans le cadre d’un investissement avec crédit d’impôt, le promoteur garantit généralement personnellement que les fonds ont été dépensés pour le projet, créant ainsi une responsabilité tangible.
Confirmation visuelle : La confirmation visuelle est la mesure de détection la plus simple. Recherchez des articles de presse locaux pour obtenir des informations sur le projet. Si votre client est prêt à aller de l’avant avec un projet, cela vaut peut-être la peine d’aller visiter les lieux. Évitez les groupes qui dissuadent les parties prenantes de visiter les sites. Avec la technologie d'aujourd'hui, de nombreux groupes fournissent également une webcam en direct du projet au fur et à mesure de son déroulement. Cela peut être une excellente source de données en temps réel sans frais de déplacement.
Garantie d'achèvement : Même si la construction d'un projet a commencé, la véritable question à examiner est de savoir si le projet est entièrement capitalisé. Tout projet de construction peut s'arrêter à tout moment. En cas de ralentissement de la hausse de l'EB-5, la banque est-elle disposée à contracter une dette supplémentaire ou le promoteur fournira-t-il des fonds propres supplémentaires ? Notez également que les prêteurs tiers exigent généralement une garantie personnelle d'achèvement de la part du promoteur, du groupe de propriété ou de l'entrepreneur général selon laquelle le projet sera achevé quels que soient les coûts finaux. Cette garantie d'achèvement donne l'assurance que le projet sera achevé et que le JCE ouvrira ses portes et créera tous les emplois nécessaires pour répondre à l'exigence de 10 emplois par investisseur.
Faible rapport EB-5 : Presque tous les agents avec qui je parle ont une préférence pour les structures de transaction à faible ratio EB-5, malgré le risque réglementaire/législatif inhérent à l'horizon.[I] Ce qui me choque toujours, c'est que beaucoup ne comprennent pas pourquoi ils préfèrent un faible ratio EB-5.
La plupart des investisseurs EB-5 aiment les projets immobiliers car ils bénéficient d’une sécurité matérielle. S'il y a un faible pourcentage d'argent EB-5, il y a probablement aussi un capital d'apport bancaire. C'est une bénédiction mitigée. L'implication de la banque équivaut à une diligence raisonnable institutionnelle nationale sur le projet dans de nombreux domaines évoqués ci-dessus, mais cela signifie également probablement que la banque sera en première position. Plus il y a d’argent bancaire dans la transaction, plus les investisseurs EB-5 sont déplacés vers le bas dans l’ordre de remboursement. En cas de faillite, cela se traduit par un risque de remboursement plus élevé.
Le véritable avantage d’un faible ratio EB-5 est qu’il permet aux entrepreneurs étrangers de s’appuyer uniquement sur les emplois dans la construction, qui dans la plupart des modèles sont créés grâce aux dépenses. Par conséquent, il n’est pas nécessaire que le projet réussisse et génère les revenus projetés pour créer les emplois requis. Des revenus sont toutefois nécessaires pour rembourser le prêt et créer des emplois permanents.
Avant 2009, les emplois dans le secteur de la construction n'étaient, pour la plupart, pas éligibles. Il s'est avéré qu'il s'agissait d'emplois transitoires, saisonniers et cycliques et non d'emplois permanents à temps plein. L'USCIS a ensuite modifié sa politique pour permettre que les emplois indirects et induits dans la construction soient pris en compte dans la création d'emplois. L'USCIS a ensuite modifié sa définition des « emplois permanents » pour la fixer à deux ans ou plus, et les emplois directs dans la construction ont donc été autorisés. Compte tenu de cette histoire riche, vous pouvez comprendre pourquoi les emplois dans la construction n’ont pas toujours été aussi populaires. Le problème est que peu de gens se souviennent de l’année 2009, ou y étaient présents, lorsque ce problème était en cause.
N'ayez pas peur des emplois rémunérateurs. Ce sont les emplois à long terme qui illustrent le mieux l’intention du Congrès et qui présentent un risque réglementaire moindre.
Dans ce marché concurrentiel, ne vous laissez pas tromper par la promesse de plus. Là où plus est donné d’emblée, quelqu’un doit payer pour cela en fin de compte, et cette personne pourrait être vous et votre réputation. Bonne vente !
[I] S.1501 — Le 114e Congrès (2015-2016) a cherché à limiter le nombre d'emplois crédités aux entrepreneurs étrangers pour les apports en capital des entrepreneurs non étrangers.
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