Par Éric Yao
Qui est un conseiller en investissement EB-5 ?
Un conseiller en investissement enregistré (« RIA ») spécialisé dans l'EB-5 fait des recommandations d'investissement ou effectue une vérification diligente pour un investisseur EB-5 en échange de frais. La RIA travaille directement avec et pour l'investisseur et est un tiers extérieur au canal de distribution EB-5 qui est rémunéré par l'émetteur. Un RIA s'enregistre auprès de la SEC ou des autorités chargées des valeurs mobilières des États et est soumis à diverses obligations de conformité continues.
Le modèle du conseiller en investissement
Dans le cadre de la plupart des investissements EB-5, un investisseur EB-5 complète le processus d'investissement avec l'aide d'un intermédiaire en capital EB-5 tel qu'une agence de migration à l'étranger ou un courtier national. Ces intermédiaires signent des accords d'honoraires d'intermédiaire avec le centre régional ou le fonds EB-5 (NCE).
Certains investisseurs sont toutefois plus préoccupés par les récents cas de fraude EB-5 et recherchent des conseils auprès d’une source plus indépendante. De nombreux investisseurs se sont d’abord adressés à des avocats spécialisés en droit de l’immigration, qu’ils considèrent comme une source d’information plus indépendante. Malheureusement, la plupart des avocats spécialisés en immigration ne sont pas formés pour devenir des experts en investissement. Il est également important qu'un avocat soit enregistré en tant que conseiller en investissement afin de pouvoir donner des conseils en investissement moyennant des frais.
Le service fourni par un conseiller en investissement enregistré (« RIA ») indépendant peut répondre au besoin de conseils objectifs de l'investisseur prudent EB-5. Idéalement, le RIA ne devrait pas être affilié à un courtier-négociant ou à un centre régional. Dans le cas contraire, la RIA devra divulguer tout conflit d’intérêts, car ces intérêts pourraient conduire la RIA à orienter les clients vers ses propres transactions.
Pour commencer officiellement à conseiller un investisseur, une RIA signerait un accord d'honoraires avec le client qui précise le montant des frais et l'étendue des services. Idéalement, une AIR offre des services « à guichet unique » qui guident l'investisseur tout au long du processus. Le service principal – et le principal attrait pour les investisseurs – est un rapport de diligence raisonnable détaillé qui évalue les risques d’immigration et d’investissement.
Le rapport de diligence raisonnable
Habituellement, un analyste de due diligence possédant une expérience du secteur du développement immobilier commercial et de la banque d’investissement gère le processus de due diligence. Le rapport ne doit pas seulement résumer le plan d'affaires, mais il doit également fournir une analyse approfondie et une vérification des faits clés tels que la faisabilité des sources de capitaux (y compris le capital EB-5 lui-même), la véritable contribution en fonds propres « en espèces » d'un promoteur avant et après l'augmentation de l'EB-5, le contrôle du site, le risque lié aux droits, la création d'emplois, la conformité TEA et les exigences d'investissement « à risque » et soutenues de la réglementation de l'USCIS. Le risque d'achèvement du projet est examiné de près car il constitue un facteur majeur dans la perte potentielle de la carte verte et du capital investi par les investisseurs.
Le rapport de diligence raisonnable développe les informations relatives à la structure de propriété et à la valorisation des actifs afin de garantir un bon alignement des intérêts et d'atténuer les risques d'investissement (perte de capital) pour l'investisseur. L'analyse examine les hypothèses, les méthodologies et les conclusions du rapport d'évaluation et fournit une deuxième opinion sur la faisabilité du marché et l'évaluation de la propriété. Au final, le rapport met en évidence les forces et les faiblesses et énumère les principaux facteurs de risque tels que le manque d'autres sources de capitaux ou la capacité insuffisante du centre régional associé.
Avantages pour l'investisseur EB-5
Le principal avantage pour un investisseur de travailler avec une RIA est l’indépendance et la responsabilité. Compte tenu des barrières linguistiques, de la complexité et du long cycle d’investissement, les investisseurs EB-5 sont soumis à des risques accrus en matière d’investissement et d’immigration.1 Tel que réglementé par les lois fédérales et étatiques sur les valeurs mobilières, un RIA représente l'intérêt d'un investisseur et a les obligations fiduciaires suivantes :
- donner la priorité aux intérêts des clients ;
- agir avec la plus grande bonne foi ;
- fournir une divulgation complète et équitable de tous les faits importants ;
- ne pas induire les clients en erreur ;
- pour exposer tout conflit d’intérêts aux clients.
Comment choisir un RIA ?
En raison du rôle d'un RIA dans le processus d'investissement, un investisseur doit être très prudent lors du choix d'un RIA. Avant qu’un investisseur prenne une décision, il doit procéder comme suit :
- Vérifiez l'état du RIA sur le site Web de la SEC/NASAA ;
- Lisez la brochure (formulaire ADV) et assurez-vous que EB-5 est répertorié comme une spécialité ;
- Assurez-vous dans la brochure de l'entreprise (formulaire ADF) et le contrat de conseil que la RIA n'est pas autorisée à recevoir une compensation de l'émetteur, pour confirmer son indépendance ;
- Soyez conscient des conflits d'intérêts potentiels, c'est-à-dire que la société RIA est affiliée à des sponsors de transactions EB-5 (centres régionaux, etc.) ou à des courtiers-négociants ;
- Demandez un exemple de rapport de diligence raisonnable ; assurez-vous que la personne qui prépare le rapport de diligence raisonnable possède une expérience spécifique du secteur ainsi que des connaissances en EB-5.
Avantages pour les centres régionaux
Il n’existe pas d’accord entre un conseiller en investissement et un Centre Régional. Le RIA présente simplement un projet à l'investisseur et effectue une diligence raisonnable au nom de l'investisseur. Comme la transaction n'entraîne pas de frais de commission pour l'émetteur, l'investisseur EB-5 demande généralement une dispense ou une réduction des frais administratifs. D'un point de vue économique et non du droit des valeurs mobilières, l'investisseur, le centre régional et le conseiller en investissement partagent les économies réalisées sur les commissions et les frais d'intermédiation. Le RIA n'est pas considéré comme un courtier-négociant non enregistré car la rémunération d'un RIA est prédéterminée et non basée sur les transactions.2
Si un investisseur développe un intérêt sérieux pour l’opération, il demandera à la RIA de procéder à une due diligence complète. Une RIA doit être raisonnable quant aux demandes de documents, respecter un niveau élevé de devoirs de confidentialité et respecter le centre régional et les autres acteurs de la communauté EB-5.
Avantages pour les avocats spécialisés en immigration
Un avocat spécialisé en droit de l'immigration peut conclure une alliance avec un conseiller en investissement pour fournir à ses clients des services combinés de conseils juridiques et d'investissement, sous réserve des limites de la réglementation professionnelle. Grâce à la collaboration, une telle équipe fournit des services indépendants, professionnels et consolidés qu’aucune des deux ne pourrait fournir seule. Les clients bénéficient d’un fort sentiment de sécurité grâce à un service amélioré. Grâce à cette alliance, les avocats spécialisés en immigration et les conseillers en investissement peuvent tous deux atteindre des taux de conversion plus élevés, tout en aidant leurs clients à prendre une décision plus éclairée.
Dans de nombreux pays étrangers, un investisseur EB-5 s’attend souvent à ce qu’un « super » avocat spécialisé en immigration sache tout sur EB-5, y compris les questions techniques telles que la possibilité d’achèvement du projet, l’évaluation du projet, etc. Avec l’alliance en place, un investisseur en immigration L’avocat n’est plus confronté à la pression d’exercer au-delà des limites de son expertise professionnelle.
Avantages pour l’industrie EB-5
La réautorisation permanente tant attendue du programme des centres régionaux n’a pas eu lieu l’année dernière. La fraude constitue une préoccupation majeure, comme en témoignent les récentes poursuites intentées par la SEC. Si les RIA avaient représenté les investisseurs dans ces affaires, elles auraient vérifié les problèmes « sous le capot » ; la fraude aurait été évitée. Par conséquent, il y aurait eu moins de critiques et le programme aurait peut-être plus de chances de devenir permanent.
Pour les investisseurs, le modèle RIA peut leur donner un sentiment de sécurité et une situation souhaitable que tout le monde recherche : des clients plus satisfaits, moins de plaintes, une meilleure image sociale et plus de stabilité dans l’ensemble du secteur EB-5.
Le modèle d’AIR peut également renforcer la confiance des investisseurs en rendant le processus plus transparent et plus efficace. Les investisseurs passeraient moins de temps à prendre la décision d’investissement, ce qui pourrait réduire les frictions et les coûts de marketing.
Pour les centres régionaux qui promeuvent des accords plus sûrs, le modèle RIA pourrait potentiellement affamer les concurrents les plus risqués et contribuer à rééquilibrer l’offre et la demande. Par conséquent, des frais d’intermédiation inférieurs deviennent possibles.3
Défis et opportunités du modèle AIR
Aussi bon que cela puisse paraître ; le modèle RIA n’a pas encore été testé. Les investisseurs n’ont pas l’habitude de s’engager dans une relation avec quelqu’un qu’ils ont rencontré il y a quelques jours. Cependant, il semble que de plus en plus d’investisseurs deviennent à la fois plus réticents à prendre des risques et plus avisés en matière d’investissement, et commencent à rechercher des conseils indépendants. Compte tenu de la probabilité d’une augmentation du montant minimum d’investissement, les avantages en matière de sécurité et de commodité semblent bien compenser le manque de flexibilité créé par un accord d’honoraires de conseil.
1 Contrairement à la croyance commune selon laquelle un conseiller en investissement ne devrait pas s’aventurer dans l’évaluation des risques liés à l’immigration, l’idée selon laquelle une AIR peut atténuer plus efficacement les risques liés à l’immigration est forte. Les raisons sont les suivantes : 1) Un RIA qui comprend le processus de développement immobilier peut évaluer l'état de préparation d'un projet du point de vue du droit, du contrôle du site, du financement, du contrat de construction et de la faisabilité du marché. Si un projet ne peut pas se terminer, la création d’emplois ne peut pas non plus se terminer. 2) Une AIR dispose généralement d’une base de connaissances plus solide en matière d’économie et d’investissement, ce qui peut être plus utile pour évaluer les hypothèses, les méthodologies et les conclusions d’un rapport d’étude économique. 3) Une RIA a plus de connaissances en matière de projection de la génération de revenus qui a un impact direct sur la création d'emplois opérationnels. 4) Un RIA a généralement plus d'expérience dans le monde des affaires et peut rapidement comprendre le concept d'investissement soutenu ou d'exigence à risque. En tant que tel, un RIA peut être d’un grand soutien pour les avocats spécialisés en droit de l’immigration qui ont des connaissances et une expérience beaucoup plus approfondies en matière de lois sur l’immigration et qui reçoivent des commentaires directs de l’USCIS.
2 Comme expliqué dans la section précédente, pour commencer officiellement à conseiller un investisseur, un RIA signerait un accord d'honoraires avec le client qui précise le montant des frais et l'étendue des services. Avant la signature d'un accord d'honoraires, un RIA peut répondre à des questions générales sur l'EB-5 telles que la régression, mais ne donne pas de conseils d'investissement sur un projet spécifique. Les frais proviennent uniquement des investisseurs et sont prédéterminés.
3 Mon observation est qu'en Chine, l'EB-5 est principalement un « marché relationnel », et non un « marché de diligence raisonnable », c'est-à-dire que de nombreux investisseurs prennent des décisions basées sur la confiance accordée à leurs amis et parents associés à des intermédiaires, des avocats ou des agences régionales. centres de placement, non basés sur les conseils donnés par des professionnels de l'investissement. En raison de la complexité et de la longue période d’investissement, les amis et les proches pourraient donner des conseils sincères mais « mauvais ». Parce que le marché manque dans une certaine mesure de capacité à évaluer les investissements, un « bon » projet EB-5 peut avoir du mal à se différencier de concurrents qui sont effectivement plus risqués. Dans de nombreux cas, le « bon » accord EB-5 est contraint d'offrir des honoraires d'intermédiaire plus élevés pour motiver les agences de migration qui, à leur tour, mobilisent davantage de « conseillers amateurs » – amis et parents des investisseurs potentiels. L’adoption du modèle RIA peut aider à différencier les « bonnes » affaires du lot. Le marché identifierait la « bonne » affaire, soit par l'intermédiaire d'une RIA, soit par l'intermédiaire des clients de la RIA qui divulguent les « informations privilégiées ». Plus il y a d’AIR dans le système, plus le processus de « différenciation » sera rapide.
À propos de l’auteur
Eric Yao est le fondateur de Pacific ProPartners, un conseiller en investissement enregistré en Californie et spécialisé dans l'EB-5. Avec plus de 20 ans d'expérience professionnelle et ayant travaillé dans une société de promotion immobilière, un centre régional et une agence d'immigration, Eric possède une compréhension approfondie de l'ensemble du processus EB-5. Eric a obtenu son MBA en immobilier de l'Université du Wisconsin Madison, une maîtrise en économie de l'Université Renmin de Chine et une maîtrise en immobilier de l'Université de Reading.
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