Un défi commun à toutes les villes américaines est l’insuffisance de capitaux, en particulier pour soutenir le développement économique des centres-villes, ces zones urbaines en difficulté avec des taux de pauvreté et de chômage élevés. Le programme EB-5 est un outil que les dirigeants municipaux pourraient exploiter pour accroître les investissements dans ces domaines. Le programme a été créé par le gouvernement américain en 1990 pour améliorer les conditions économiques, en particulier dans les zones à fort chômage et les zones rurales, en attirant des capitaux étrangers pour soutenir les investissements créateurs d'emplois locaux. Pourtant, l’intérêt des dirigeants municipaux et des promoteurs pour l’EB-5 en tant qu’outil d’investissement était relativement limité jusqu’à la récente récession et la contraction ultérieure des sources de capital plus traditionnelles. Le programme EB-5 a le potentiel de canaliser entre 5 et 10 milliards de dollars par an vers des projets de développement communautaire et économique dans les quartiers mal desservis. En raison de cet énorme potentiel, l’utilisation du programme EB-5 pour accroître les opportunités économiques dans les communautés urbaines en difficulté est devenue un sujet brûlant. En plus de recevoir leur carte verte, les investisseurs qui viennent aux États-Unis via le programme EB-5 peuvent jouer un rôle clé dans la revitalisation des villes américaines et dans l’amélioration de la vie des autres.
Dans les villes américaines de plus de 75,000 328 habitants, il existe 150 centres-villes. Cinquante-huit pour cent des centres-villes ont des taux de chômage d'au moins 5 pour cent de la moyenne nationale, ce qui les qualifie de zones d'emploi ciblées (TEA) et en fait des emplacements compétitifs pour les investissements EB-5. Les dirigeants de ces villes sont de plus en plus intéressés à utiliser le programme EB-5 pour rendre leurs zones urbaines plus compétitives, ce qui signifie davantage d'opportunités pour les investisseurs EB-XNUMX. Cet intérêt est lié à une nouvelle prise de conscience dans certaines villes du fait que les immigrants peuvent stimuler la croissance économique, en particulier dans les zones urbaines en difficulté. Un récent afflux d’immigrants contribue à stabiliser les vieilles villes industrielles en déclin, comme Cleveland, Toledo, Detroit et Syracuse, qui perdent des habitants depuis des décennies. New York, San Francisco et d’autres villes traditionnelles de destination des immigrants ont compris depuis longtemps que même si les immigrants recherchent les villes américaines comme des terres d’opportunités, ils peuvent également jouer un rôle important dans les économies urbaines en créant de nouveaux emplois et en investissant dans le développement. Alors que les petites villes des États-Unis prennent conscience de cet impact économique potentiel, nombre d’entre elles mettent en œuvre des initiatives locales pour attirer davantage d’immigrants et d’investissements dans leurs communautés.
Le paysage du centre régional
Étant donné que la grande majorité des projets EB-5 transitent par des centres régionaux, il s’agit d’un canal important pour les investissements dans les centres-villes. En juin 2014, il y avait 579 centres régionaux EB-5 en activité aux États-Unis et de nouveaux centres régionaux continuent d'ouvrir chaque mois. Les centres régionaux peuvent être gérés par le secteur public ou privé ou représenter un partenariat public-privé. La majorité des centres régionaux sont privés, bien que quelques États et villes gèrent leurs propres centres régionaux. Cependant, les gouvernements des villes et des États concluent plus fréquemment des partenariats avec des sociétés de capitaux privés pour gérer les centres régionaux EB-5.
Chaque centre régional est tenu de définir la géographie qu'il envisage de desservir et les régions varient considérablement d'un centre à l'autre. La zone d'opération approuvée d'un centre régional peut s'étendre au-delà des frontières des États. Notre analyse des centres régionaux en février a révélé que 60 d’entre eux opèrent dans plus d’un État et que les États comptant le plus de centres régionaux opérant à l’intérieur de leurs frontières sont la Californie, la Floride, le Texas, Washington et New York. Chaque État dispose d'au moins un centre régional habilité à y opérer.
L’opportunité d’investir dans le centre-ville
Les centres régionaux qui entretiennent des partenariats solides avec des représentants du gouvernement local, des organismes de développement économique et des organismes communautaires devraient offrir les meilleures opportunités d'investissement dans des projets qui créent le plus grand impact sur l'économie locale. L'alignement des priorités des centres régionaux EB-5 avec les priorités de développement économique et communautaire contribuera à garantir que le capital EB-5 est utilisé comme prévu initialement, c'est-à-dire pour soutenir des projets qui n'auraient pas été financés autrement. Cela contribuera également à canaliser les ressources vers des projets transformateurs qui créent des emplois de haute qualité dans les domaines qui en ont le plus besoin. À leur tour, l’impact des projets EB-5 sera maximisé s’ils font partie d’un plan de développement économique plus vaste, car ils peuvent catalyser un développement supplémentaire, tirer parti des ressources de plusieurs partenaires publics et privés et bénéficier d’une économie locale en croissance. En conséquence, les investisseurs EB-5 peuvent se sentir plus en confiance pour réaliser leur investissement.
Par exemple, le financement EB-5 a été utilisé pour soutenir le développement de l’hôtel NYLO Dallas South Side, dans le sud de Dallas. Il s'agit du premier hôtel à service complet construit dans cette partie de Dallas depuis 1946. Le quartier du centre-ville a un taux de pauvreté de plus de 40 pour cent et un chômage élevé. L'hôtel fait partie du plan de réaménagement plus vaste de la ville pour le sud de Dallas, qui comprend la transformation du quartier en un centre dynamique à usage mixte de divertissement, d'affaires et résidentiel. Le centre régional de la ville de Dallas (CDRC) a structuré le financement de l'hôtel. CDRC est un partenariat public-privé entre la ville de Dallas et Civitas Capital Management, LLC, une société de gestion d'actifs qui gère le centre régional. Le partenariat étroit entre la ville de Dallas, son département du développement économique et Civitas Capital a assuré l'alignement sur les priorités de développement économique de la ville pour le sud de Dallas et sur les objectifs du programme EB-5. Le soutien public a aidé le promoteur privé à tirer parti du financement public ainsi que de l'investissement EB-5 pour achever le projet et le développement supplémentaire soutiendra la croissance de l'hôtel.
Le parc des sciences et technologies de la vie de l’Université de Miami (UMLSTP), qui a été financé en partie grâce aux fonds EB-5, est un autre exemple des avantages positifs créés lorsque les projets EB-5 sont intégrés dans des plans de développement économique plus larges. UMLSTP est situé au cœur du district sanitaire de Miami, dans le centre-ville de Miami. L'UMLSTP est en cours de développement dans le cadre du plan directeur de l'Université. À terme, il générera jusqu'à deux millions de pieds carrés de nouvel espace qui soutiendra la croissance des grappes de soins de santé et de biotechnologie dans la région. L'université et la ville de Miami ont travaillé ensemble pour améliorer l'éducation, le logement, la sécurité publique et le commerce de détail dans le district sanitaire. Ce partenariat public-privé aidera l'UMLSTP à prospérer, ce qui contribuera à transformer le centre-ville de Miami.
Dans notre recherche sur les opportunités économiques dans les communautés urbaines en difficulté avec EB-5[1], nous avons identifié plus de 175 projets EB-5 dans de grandes et petites villes à travers les États-Unis. Les projets identifiés représentent un échantillon des diverses opportunités offertes aux investisseurs EB-5. Beaucoup, mais pas toutes, sont de grandes opérations de développement immobilier. La croissance des centres régionaux et l'intérêt accru pour le programme EB-5 ont conduit à de nouveaux types de projets. Bien que cela soit moins courant, les entrepreneurs peuvent également contourner les centres régionaux et utiliser les investissements directs EB-5 pour développer de nouvelles entreprises. À Indianapolis, une entreprise de camionnage est structurée, chaque investisseur investissant 500,000 5 $ dans le partenariat, qui finance l'achat et l'exploitation des camions. Les investissements directs EB-XNUMX sont également utilisés pour financer des écoles à charte, qui sont utilisées pour résoudre certains des défis éducatifs dans les centres-villes. Dans de nombreuses villes, les étudiants et les parents recherchent des options éducatives non traditionnelles.
Dans de nombreux centres-villes, en particulier dans les petites villes, l’investissement EB-5 est le type de capital essentiel pour les petits projets qui ne peuvent pas attirer un financement suffisant pour soutenir un développement communautaire et économique important. Lorsque le programme EB-5 a été lancé, le capital était souvent utilisé pour des projets plus petits tels que des restaurants et des commerces de détail. Cependant, sur le marché actuel de l'EB-5, les petits projets, en particulier lorsqu'ils se situent dans des petites villes, ont du mal à attirer les investisseurs EB-5. Les investisseurs étrangers ne connaissent pas aussi bien Toledo, dans l’Ohio, que New York et Los Angeles. Les petits marchés n’ont peut-être pas les ressources nécessaires pour développer un centre régional ou commercialiser leur ville et leurs projets potentiels directement auprès des investisseurs étrangers, mais cela ne signifie pas qu’ils ne peuvent pas développer de projets EB-5 réussis. Alors que les grandes transactions avec des sociétés de renommée internationale (par exemple Marriott) qui impliquent d'importants pools de financement peuvent être considérées comme « plus sûres » par les investisseurs et donc plus attrayantes, l'investissement dans les petites villes et dans les centres-villes offre ses propres avantages uniques.
Surmonter ces obstacles permettra au programme EB-5 d’atteindre son plein potentiel et d’affecter des milliards de dollars chaque année au soutien du développement économique dans les zones urbaines qui en ont le plus besoin. Une partie de la solution consiste à aider les investisseurs à comprendre les avantages d’investir dans les centres-villes. Les centres-villes peuvent être des endroits avantageux pour les entreprises : ils ont généralement des loyers moins élevés, une demande locale importante, un emplacement stratégique et une main-d'œuvre sous-utilisée. Comme le montrent les exemples soulignés ci-dessus, l’emplacement signifie aussi souvent que les promoteurs peuvent accéder à davantage de ressources publiques et obtenir plus de soutien public que dans d’autres parties d’une ville. Les projets de centre-ville offrent également un type de rendement supplémentaire : les investisseurs soutiendront des projets essentiels qui n'auraient peut-être pas été développés autrement. Cependant, les promoteurs et les agents EB-5 semblent négliger les grandes opportunités d’investissement dans les centres-villes.
Auteur
[1] http://www.icic.org/ee_uploads/publications/ICIC_EB5Impact_Report.pdf
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