Bienvenue aux développeurs internationaux sur le marché des projets EB-5

Par Victor Shum

Le scénario classique du programme d’immigration des investisseurs EB-5 implique qu’une entreprise américaine crée une nouvelle entreprise commerciale (NCE), qui finance ensuite une entité créatrice d’emplois (JCE) basée aux États-Unis. Le JCE crée des opportunités d’emploi aux États-Unis en utilisant les fonds provenant d’investisseurs immigrés EB-5 dans le cadre de son capital.

Mais modifions maintenant légèrement les circonstances. Au lieu d’un développeur américain gérant un projet EB-5 pour créer des emplois, imaginez qu’un développeur international possède ou exploite le projet EB-5 aux États-Unis et utilise les fonds des investisseurs EB-5 pour le financer. Le projet crée toujours le même nombre d'emplois américains pour chaque immigrant qui investit, et les investisseurs EB-5 et leurs familles sont soumis aux mêmes exigences du programme que tout autre immigrant de la catégorie EB-5.

Ce dernier scénario devient une réalité distincte dans le programme EB-5. Au cours des dernières années, des promoteurs internationaux sont entrés sur le marché américain et ont lancé des projets de développement intégrant des fonds EB-5 dans le cadre du capital du projet. En février dernier, le Greenland Group, basé à Shanghai, a inauguré son projet de métropole à usage mixte au centre-ville de Los Angeles.[I] Et à Oakland, le Brooklyn Basin Project est une coentreprise récemment annoncée entre le Signature Development Group d'Oakland et Zarsion Holdings Group Co. Ltd de Pékin, en Chine, tous deux proposant des offres EB-5.

Ce n’est pas une coïncidence si la plupart des développeurs chinois entrent sur le marché américain en tant que partenaire financier dans des coentreprises avec des développeurs américains établis.[Ii]  Cela est principalement dû au fait que les promoteurs chinois reconnaissent les disparités entre le développement immobilier commercial en Chine et aux États-Unis, et ont judicieusement cherché à s'associer à des promoteurs américains expérimentés pour exécuter les projets efficacement.

Grâce à cet arrangement avantageux, de nombreux projets qui traînaient depuis des années en raison du manque de financement reçoivent soudainement le feu vert pour leur développement. Les communautés qui souffrent depuis longtemps d’un déficit d’investissement national ont la possibilité de se revitaliser grâce aux fonds des investisseurs étrangers – dont seule une petite partie peut provenir expressément d’investisseurs EB-5. À en juger par le nombre de missions commerciales effectuées en Chine par des dirigeants locaux et étatiques à la recherche d’investissements étrangers directs, nos élus semblent être d’accord.

Les groupes de développement chinois profitent de la diversification de leur portefeuille aux États-Unis à un moment où le marché immobilier chinois s'est affaibli. De même, les développeurs basés aux États-Unis ont accès à des capitaux moins chers, souvent plus élevés dans la pile de capitaux, et à un partenaire local solide pour commercialiser les investissements EB-5 en Chine à un moment où le marché EB-5 est devenu plus compétitif.

Du point de vue de la conformité en matière d'immigration, qui est de la plus haute importance pour l'investisseur EB-5, il y a peu de différence entre investir dans un projet EB-5 développé par une société immobilière américaine et dans un projet développé par un promoteur immobilier chinois. Les services américains de citoyenneté et d'immigration (USCIS) n'interdisent ni expressément ni implicitement à une entreprise étrangère de participer au programme EB-5.

Après tout, le cœur du programme EB-5 est la création d’emplois en Amérique pour les travailleurs américains. Le nombre d'emplois créés par un projet EB-5 est le premier élément que les investisseurs et les promoteurs EB-5 doivent vérifier lorsqu'ils déterminent la viabilité d'un projet dans le cadre du programme d'immigration des investisseurs. Si les emplois requis par investisseur sont créés, on peut alors se demander si un débat devrait même s'engager sur l'aptitude des développeurs internationaux à posséder ou à exploiter des projets de développement américains : en fin de compte, tous les emplois résultant d'un projet sont des emplois américains. .

Au contraire, des acteurs supplémentaires dans le domaine du projet EB-5 pourraient être bénéfiques dans la concurrence qu’ils génèrent. Une plus grande variété de projets sur le marché EB-5 continuerait d'améliorer la qualité des projets disponibles pour les investisseurs, augmentant ainsi les chances de réussite des projets et ajoutant de la valeur aux communautés dont ils sont censés bénéficier. Les projets qui ne parviennent pas à créer les emplois requis ou à rembourser leurs investisseurs nuisent évidemment à l’intégrité du programme.

La réalité est que pour les promoteurs immobiliers américains, l’intérêt international n’est pas une tendance nouvelle. Le Canada est le principal investisseur international sur le marché immobilier américain.[Iii]   Tout comme de nombreux développeurs américains intègrent le financement EB-5 dans leur capital de projet, il n’est pas surprenant que les développeurs internationaux fassent de même. Et plus important encore, leurs contributions se traduiront toujours par la création d’emplois américains, ainsi que par des milliards de dollars d’investissements étrangers stimulant l’économie américaine – au-delà des emplois créés par les projets EB-5 eux-mêmes. Loin d’être une source d’inquiétude, les promoteurs internationaux qui investissent de l’argent et développent des projets basés aux États-Unis constituent un vote de confiance envers les États-Unis. Comme l'a souligné le sénateur américain Patrick Leahy, « à une époque où tant d'investissements américains sont encouragés à l'étranger, n'est-il pas agréable de voir un programme gouvernemental [EB-5] qui attire les investissements étrangers sur le territoire ?[Iv]

Victor T. Shum est le PDG du groupe Advantage America EB-5, qui exploite le centre régional Advantage America California et le centre régional Advantage America New York. Victor aide les entreprises publiques et privées dans le cadre du financement par actions et par emprunt, des opérations sur titres et des fusions et acquisitions et fournit des services juridiques liés à de nombreuses autres activités commerciales. En tant qu'expert du programme d'investisseurs immigrants EB-5, il est un éditeur et conférencier fréquent et fournit en permanence des services professionnels aux particuliers fortunés, aux promoteurs immobiliers, aux banques et aux centres régionaux de l'USCIS.

Victor Shum

Victor Shum est président du groupe Advantage America EB-5, qui exploite le centre régional Advantage America California et le centre régional Advantage America New York. Il était auparavant associé du cabinet d'avocats Jeffer Mangels Butler et Mitchell LLP à San Francisco, où il a été coprésident du groupe de droit du capital d'investissement et membre du groupe mondial d'hôtellerie et d'investissement chinois.

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