Évaluer correctement le profil de risque d'un projet EB-5 peut sembler intimidant, car chaque projet comporte des risques en matière d'immigration et financiers. Au fur et à mesure qu'un projet progresse, ces risques changent tout au long des trois étapes EB-5 : demande I-526, période de résidence conditionnelle et résidence permanente. Il est impératif que les promoteurs de projets et les investisseurs aient des conversations franches sur les risques. Pour vous aider à orienter ces conversations, explorons les neuf facteurs de risque les plus répandus.
ÉTAPE 1 : DEMANDE I-526
Risque lié à la documentation
L'USCIS a signalé une forte baisse des approbations I-526 au troisième trimestre 2019. Le taux d'approbation est tombé à 58 %, le plus bas depuis 14 ans. Il est essentiel que les sponsors du projet et les investisseurs préparent correctement la requête avec l’aide d’un avocat spécialisé en droit de l’immigration. Il est de la responsabilité du promoteur du projet, avec l'aide de son équipe professionnelle EB-5, de fournir une documentation substantielle afin de garantir la Question de Ho la norme est respectée. Les investisseurs doivent s'assurer que le projet dispose d'une documentation crédible comprenant, sans toutefois s'y limiter : des études de marché tierces, des apports vérifiables en matière de création d'emplois et des documents corroborés sur les contrats de construction, les offres et les délais.
Pour les investisseurs, l’embauche d’un avocat spécialisé en immigration possédant une connaissance approfondie de l’EB-5 est tout aussi importante. Si un projet a un avocat privilégié, les investisseurs doivent toujours vérifier l'expérience de l'avocat avant d'aller de l'avant. Une fois retenus, les investisseurs doivent être prêts à fournir des documents sur diverses sources de fonds. La source et le cheminement des fonds étant la raison la plus courante d'un refus I-526, il est impératif que les investisseurs travaillent avec un conseiller en immigration pour documenter correctement leur capital d'investissement avant de investir. De même, les promoteurs de projets devraient également travailler avec un conseiller en immigration pour examiner et vérifier les documents relatifs à la source et au cheminement des fonds des investisseurs avant d'investir.
Risque financier
Le moyen le plus courant de gérer le risque financier pendant la phase de candidature consiste à utiliser une garantie de refus I-526. Bien que ceux-ci soient devenus omniprésents, ils ne sont pas tous égaux. L'investisseur, avec l'aide de son avocat et de son conseiller en investissement, doit rechercher trois éléments lors de l'évaluation de ces garanties : qui, comment et quand. Tout d’abord, vérifiez qui signe la garantie de refus. Évaluez ensuite les actifs ou les capacités financières du signataire pour effectuer un remboursement aux investisseurs EB-5. Si la partie, ou la personne, n’est pas solvable, la garantie ne vaut pas plus que le papier sur lequel elle est imprimée. Examinons ensuite le libellé de la garantie décrivant comment et quand le capital de l'investisseur sera restitué. De nombreux projets envisagent de trouver un investisseur de remplacement ou d’autres « efforts commercialement raisonnables » pour récupérer l’investissement en cas de refus. Les garanties de refus I-526 les plus solides fixent une limite de temps à ces activités et décrivent un plan de secours si cela ne permet pas à l'investisseur de récupérer la totalité de son investissement.
Un autre outil pour gérer le risque financier, à ce stade précoce, est un compte séquestre. Auparavant, les comptes séquestres étaient structurés pour libérer le capital des investisseurs uniquement après l'approbation I-526. À mesure que les délais de décision de l'USCIS s'allongent, la pratique est passée à l'utilisation de comptes de retenue partielle. Ce sont des outils utiles pour réduire le risque financier de refus ; cependant, cela crée souvent des défis pour le projet, notamment des retards. Il arrive parfois qu'un investisseur tombe sur des projets qui utilisent un compte de retenue. Dans ces cas-là, n’oubliez pas que cela donne uniquement la certitude qu’une partie du capital sera facilement disponible en cas de refus. Les investisseurs devraient toujours se renseigner sur les autres mesures de protection, le cas échéant, en place pour garantir que les risques financiers à ce stade sont correctement gérés.
ÉTAPE 2 : ENTREVUE AU CONSULAT ET RÉSIDENCE CONDITIONNELLE
Risque d'admissibilité
Comme à chaque étape, les investisseurs doivent démontrer leur admissibilité lors de l’entretien consulaire ou du processus d’ajustement de statut. Les investisseurs doivent être conscients de leurs antécédents en matière d’immigration, car une perte de statut ou la révocation d’un visa antérieur peut mettre en danger les projets d’immigration EB-5. De plus, toute arrestation ou condamnation partout dans le monde peut compromettre la capacité d'un investisseur à immigrer aux États-Unis. Les investisseurs doivent être ouverts et honnêtes avec leur avocat, avant d'investir, pour identifier tout problème potentiel lié à leur immigration ou à leurs antécédents personnels afin d'améliorer leurs chances d'obtenir la résidence.
Risque du marché
Investir dans un bon projet est la meilleure façon de gérer le risque de marché. Cela implique d'évaluer les conditions du marché dans une zone géographique particulière, la demande, la concurrence et les données financières.
Il est important de prendre d’abord en considération l’emplacement physique du projet. Les États-Unis sont un grand pays et les conditions du marché varient d’une ville à l’autre. Par exemple, un immeuble de condominiums de luxe dans une grande hauteur n’est peut-être pas réalisable dans une ville de 40,000 75,000 habitants et avec un revenu moyen de XNUMX XNUMX $. Cependant, cette même ville peut avoir une demande largement insatisfaite en matière de logements pour personnes âgées, ce qui entraîne des conditions de marché favorables pour cette classe d'actifs particulière. Les risques de ces deux projets, dans la même ville, seront très différents.
Pour évaluer les conditions du marché, les investisseurs et leurs conseillers doivent examiner minutieusement l'étude de marché du projet. Avant de plonger dans les données, vérifiez que l'étude de marché est réalisée par un tiers réputé, menée au nom du projet (les données publiques à elles seules ne fournissent pas suffisamment de détails) et qu'elle est à jour. Une fois dans le rapport, recherchez les indicateurs indiquant que le marché est stable, montre de forts signes de croissance et que le projet bénéficiera de divers moteurs de demande qui continueront à pousser les clients vers le projet. Par exemple, un hôtel gagnerait à être situé à proximité d’une université ou d’un aéroport international, car tous deux disposent d’une large base d’utilisateurs recherchant fréquemment des hôtels. L’étude de marché, outre le business plan, doit également aborder la concurrence. Recherchez les signes indiquant que le projet a un plan raisonnable concernant la manière dont il sera compétitif.
Les études de marché doivent également inclure des informations financières opérationnelles. Croiser les hypothèses financières avec celles utilisées dans le business plan du projet. Par exemple, si une étude de marché détermine qu'un hôtel à cet endroit aura un taux d'occupation attendu de x et tarif journalier moyen de y, assurez-vous que ce sont les mêmes chiffres utilisés par le projet. Dans le cas contraire, effectuez un test de résistance sur les données financières pour voir comment elles se comportent à ces taux de marché déterminés.
Le risque de crédit
L’investisseur doit évaluer un développeur pour voir s’il est solvable. Recherchez des développeurs et des opérateurs ayant une expérience fiable et étendue. Cela permet de montrer qu’ils peuvent gérer leur entreprise à la fois lorsque les temps sont bons et également en période de ralentissement économique. Renseignez-vous sur leurs travaux antérieurs et privilégiez les entreprises qui ont un portefeuille dans la même classe d'actifs que le projet EB-5. Un bon promoteur hôtelier qui débute dans le domaine des logements pour personnes âgées est plus risqué qu'un promoteur dont le portefeuille est peut-être plus petit mais qui a exclusivement réalisé des logements pour personnes âgées. De plus, vérifiez si l’expérience passée concerne la construction, la valeur ajoutée ou la gestion d’un projet. Ne présumez pas qu’une personne qui a réussi à acquérir, gérer et développer un portefeuille immobilier est également capable de réaliser un projet de construction de base. Investir avec un développeur expérimenté doit garantir que l'équipe de projet peut mener correctement la construction jusqu'à son achèvement, obtenir toutes les autorisations nécessaires et, en fin de compte, gérer la santé financière du projet.
ÉTAPE 3 : RÉSIDENCE PERMANENTE ET RETOUR DU PRINCIPAL
Risque de maintien en puissance
Afin d'obtenir la résidence permanente, l'USCIS doit confirmer que l'investissement a été soutenu pendant la période de résidence conditionnelle. La meilleure façon d’assurer la sécurité du maintien des investissements est de rechercher des projets dotés de freins et contrepoids, comme ceux avec un gestionnaire de fonds indépendant. Si le projet est sous le contrôle commun d’une seule entité ou personne, il est plus facile de commettre des fraudes ou des détournements de fonds. Les centres régionaux et les gestionnaires de fonds jouent un rôle essentiel et devraient ensemble contribuer à améliorer les performances, la transparence et la responsabilité du projet. Effectuez des vérifications des antécédents des principaux dirigeants et discutez dès le départ de l'expérience relative que chacun de ces groupes apporte au projet.
Risque de création d’emplois
A cette étape finale, la création d'emplois doit être vérifiée. Les premières études économiques reposent sur des prévisions, qui peuvent fluctuer. Lorsque vous comparez la création d’emplois entre projets, tenez compte des types d’emplois comptés en plus du tampon. Les emplois dans la construction sont les emplois les plus sûrs, car ils sont plus faciles à prévoir que les emplois opérationnels. Si un projet utilise des emplois opérationnels, un investisseur doit vérifier si les emplois dans la construction peuvent remplir les obligations de création d'emplois de tous les investisseurs. Dans le cas contraire, les investisseurs devraient se renseigner pour comprendre comment les emplois sont attribués et où ils sont susceptibles de se situer afin de prendre une décision éclairée. Les investisseurs doivent également garder à l’esprit que ce n’est pas nécessairement le manque de création d’emplois en soi qui crée des problèmes au stade I-829, mais souvent le manque de vérification de la part du promoteur pour prouver l’existence d’emplois. Les centres régionaux et les gestionnaires de fonds doivent mettre en place des procédures pour suivre, collecter et communiquer les informations sur les emplois à l'investisseur et à l'USCIS.
Risque de liquidité
Une préoccupation majeure pour la plupart des investisseurs est le retour sur investissement. En collaboration avec leur conseiller financier, les investisseurs doivent exécuter des modèles financiers pour voir si un événement de refinancement ou la vente du projet générera suffisamment de liquidités pour rembourser la dette existante et les investisseurs. Les hypothèses contenues dans le plan de sortie du projet, telles que le prix de vente prévu ou le taux de capitalisation, doivent être recoupées avec l'étude de marché ou d'autres données disponibles pour garantir leur caractère raisonnable.
Risque de redéploiement
Une attention particulière devrait être accordée à la manière dont le capital peut être redéployé. Cherchez à comprendre exactement qui a l’autorité de redéploiement et comment les futurs projets seront évalués, en examinant le langage de redéploiement dans la notice d’offre. Les projets et les investisseurs peuvent gérer ce risque de manière collaborative grâce au recours à un gestionnaire de fonds doté d'une autorité indépendante en matière de redéploiement, à la contribution d'un conseiller en investissement enregistré et à la possibilité pour les investisseurs de donner leur avis pendant le processus.
À EMPORTER
Tous les investissements comportent des risques, et EB-5 n’est pas différent. Posez-vous ces questions : quel risque peut être minimisé, quel risque peut être géré et quel risque êtes-vous prêt à prendre ? Avec l'aide de professionnels, les investisseurs doivent tenir compte des risques à chaque étape de l'EB-5 avant d'investir. Un sponsor expérimenté doit disposer d’outils d’atténuation facilement déployables, adaptés à tout projet et doit être en mesure de discuter de ces mesures en détail. Ces outils permettent aux investisseurs et aux sponsors de travailler en collaboration pour augmenter les chances globales de succès.
Mickayla Zinsli Rosard
Mickayla Zinsli Rosard travaille dans l'industrie EB-5 depuis sept ans et a supervisé l'obtention de 140 millions de dollars de fonds EB-5. Rosard était auparavant directeur des services EB-5 chez Baker Tilly et dans un centre régional. Elle a également siégé au comité des politiques publiques de l'IIUSA pendant deux ans et a cofondé l'Alliance rurale EB-5. Elle est titulaire de licences de valeurs mobilières des séries 63 et 82.
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