Par Quynh Lai
Dans les décisions d’investissement en immigration EB-5, les investisseurs se soucient de deux choses importantes : recevoir une carte verte et obtenir un remboursement de leur investissement. Il y a plusieurs éléments sur lesquels un investisseur devrait faire des recherches lorsqu'il s'agit d'un projet EB-5, notamment le développeur, la pile de capital, la création d'emplois et la stratégie de sortie.
L'expérience et la crédibilité du promoteur couvriront à la fois le risque d'immigration – comment obtenir une carte verte inconditionnelle pour l'investisseur, et le risque d'investissement – comment obtenir le remboursement de l'investissement. La pile de capital et la stratégie de sortie d’un projet décriront le risque d’investissement. La création d’emplois d’un projet montrera le risque d’immigration.
CE QU'UN INVESTISSEUR DEVRAIT SAVOIR SUR LE DÉVELOPPEUR DU PROJET EB-5
Lors de l'examen d'un développeur d'un projet EB-5, il est important de vérifier l'expérience et la crédibilité du développeur. Le développeur doit être bien établi et avoir une expérience dans le domaine. Il ne devrait pas s'agir d'une entreprise créée uniquement pour réaliser un projet EB-5. Quelques rares et bons projets EB-5 ont des développeurs qui sont des entreprises publiques. C'est un point fort dans la sélection d'un projet EB-5, car les entreprises publiques doivent répondre à des normes élevées de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis. Ils doivent également déposer des rapports trimestriels et annuels auprès de la SEC. La surveillance de la SEC et les exigences strictes en matière de reporting public offrent confort et transparence aux investisseurs ainsi qu'un accès pratique aux documents financiers et commerciaux en ligne. Si le développeur d'un projet EB-5 n'est pas une entreprise publique, les investisseurs doivent consacrer plus de temps à faire des recherches pour s'assurer que l'entreprise sait ce qu'elle fait, a une solide expérience et une bonne position dans le domaine.
POURQUOI COMPRENDRE LA PILE DE CAPITAL EST IMPORTANT POUR UNE DÉCISION D'INVESTISSEMENT EB-5
La pile de capital donnera aux investisseurs un ratio d’investissement important. Les ratios sont prêt/valeur : un pourcentage du prêt EB-5, un pourcentage des fonds propres du promoteur et un pourcentage des autres prêts bancaires. Le ratio prêt/valeur est un ratio important à prendre en compte car il montre si le projet dépend trop d'un prêt pour se développer et si le développeur a investi une part importante de capitaux propres dans le projet. La pile de capital donne également à l'investisseur une compréhension claire de la position d'investissement EB-5. Il est bon que l'investissement EB-5 soit un prêt de première position et entièrement garanti par le premier acte de fiducie du projet lui-même ou par un terrain supplémentaire. Si le capital comprend un prêt senior, l’investissement EB-5 sera en deuxième position.
Le coussin de fonds propres élevé des développeurs et la première position du prêt EB-5 offrent plus de sécurité pour le remboursement de l'investissement EB-5.
CE QUE UN INVESTISSEUR DEVRAIT COMPRENDRE SUR LA CRÉATION D'EMPLOIS
Lors de l'examen de la création d'emplois d'un projet, un investisseur EB-5 doit lire les impacts indirects et induits sur l'emploi d'un projet préparés par un tiers professionnel. Le projet devrait générer un surplus de création d'emplois qui dépasserait largement les conditions d'emploi pour l'approbation de la carte verte requise par l'USCIS. Il est préférable qu'un pourcentage élevé des emplois créés soient des emplois directs dans le secteur de la construction, ce qui signifie que la création d'emplois ne dépend pas d'une activité en cours.
UNE BONNE STRATÉGIE DE SORTIE
La stratégie de sortie indiquée dans le mémorandum de placement privé (PPM) donne aux investisseurs une image claire de la stratégie d'investissement et des ressources du remboursement EB-5. La plupart des projets EB-5 doivent démontrer que leur flux de trésorerie dépasse largement le prêt EB-5 ou qu'ils disposent d'un plan de refinancement raisonnable et réalisable.
Cependant, il est plus sûr que la stratégie de sortie dans le pire des cas, c'est-à-dire en cas d'échec de l'exploitation et des flux de trésorerie du projet, soit couverte par un prêt de première position et entièrement garantie dans l'encours du prêt EB-5 par un premier acte de fiducie.
Il existe de nombreux autres éléments sur lesquels les investisseurs EB-5 devraient se concentrer lorsqu'ils examinent et décident d'investir dans un projet EB-5. Cependant, les premiers et les plus importants éléments devraient être le développeur, la pile de capital, la création d’emplois et la stratégie de sortie.
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