Par Marko Issever
Beaucoup d’autres ont déjà écrit sur l’importance de faire appel à un courtier dans les offres EB-5. [1] Les courtiers-négociants sont plus que des agents de migration qui mettent principalement les investisseurs en contact avec les émetteurs. [2] Sur les principaux marchés EB-5 tels que le Vietnam, l'Inde, la Corée du Sud, le Brésil, la Russie, Hong Kong et Taiwan, les investisseurs EB-5 sont très instruits et apprécient la différence entre les agents migratoires sans licence et non réglementés et les courtiers qui sont agréés et réglementés par la SEC et la FINRA. [3] [4] Ces investisseurs se rendent compte qu'ils peuvent décisions d'investissement initiales, en toute connaissance de cause, en travaillant avec des courtiers. [5] Ils savent que les courtiers sont tenus de faire preuve de transparence et de s'assurer que l'investissement convient à leurs clients. [6]
Il y a de fortes chances que le Administration de Biden permettra d’éliminer l’arriéré pour tous les candidats rétrogradés. Pour l’EB-5, cela pourrait signifier que de nombreux candidats chinois et vietnamiens pourraient obtenir leur carte verte beaucoup plus tôt que prévu. Dans ce cas, si nous constatons une résurgence de nouveaux candidats nés en Chine continentale, ils auront tout intérêt à travailler avec des courtiers agréés qui peuvent fournir une divulgation complète et protéger leurs droits.
Les courtiers sont tenus de proposer aux investisseurs un menu de options d'investissement. Si les centres régionaux leur demandent de représenter des projets qui leur semblent assez risqués, ils n'ont aucune obligation de les inclure dans leur offre. Les courtiers disposant de portefeuilles étendus effectuent des opérations rigoureuses due diligence de chaque projet avant même de les présenter aux investisseurs potentiels de l'EB-5. [7] Bien que cela ne soit pas garanti, cet exercice de diligence raisonnable peut empêcher les investisseurs de s'impliquer dans des projets qui échoueront très probablement en ne remplissant pas l'exigence minimale de création d'emplois requise ou subiront une perte en capital. En gardant ces types de projets plus risqués hors du marché EB-5, les courtiers peuvent également aider les émetteurs à atténuer leur risque de litige. Ils pourraient également proposer à ces émetteurs des méthodes de financement alternatives avec un profil risque-rendement différent, au cas où le marché EB-5 ne serait pas adapté à la réalisation de leurs projets. En conséquence, tout le monde y gagne.
Les courtiers doivent également respecter des règles strictes de connaissance de votre client (KYC). De cette façon, ils s'assurent que le risque potentiel de la transaction est adapté à l'investisseur. À moins d'exemptions, les courtiers veilleront à ne pas enfreindre les lois sur la sécurité. Encore une fois, tout le monde y gagne.
REDÉPLOYAGE DES FONDS EB-5
Un aspect de chaque projet qui Courtiers-négociants EB-5 ajouter de la valeur à toutes les parties prenantes de l'EB-5 est le stratégie de redéploiement. Au début de chaque projet, la nouvelle entreprise commerciale (NCE) investit le Capital EB-5 avec l'entreprise créatrice d'emplois (JCE). Un redéploiement doit avoir lieu si l'investisseur EB-5 n'est pas prêt à recevoir les fonds que le JCE rembourse au NCE à leur échéance. Dans le passé, avant que l'USCIS ne publie la politique de redéploiement le 14 juin 2017, la pratique du secteur consistait à déposer ces fonds sous séquestre jusqu'à ce que les investisseurs puissent récupérer leur capital. Les RCE ne peuvent plus faire cela. Ils doivent redéployer les fonds.
Selon le Politique générale mise à jour de l'USCIS, l'investisseur EB-5 peut récupérer son capital à la fin de la période de maintien, définie comme la fin de la période de détention conditionnelle de deux ans de la carte verte. [8] Par conséquent, les RCE doivent réinvestir les fonds jusqu'au dépôt de la I-829. Dans le passé, avant que l'USCIS ne publie cette politique de remboursement, il était entendu que le NCE ne pouvait restituer le capital EB-5 qu'après l'approbation de l'I-829.
Récemment, l'USCIS a modifié son politique de redéploiement et a apporté une certaine clarté aux obligations des RCE. En substance, les centres régionaux doivent désormais redéployer leurs fonds dans un délai d'un an défini comme un délai raisonnable pour trouver un investissement approprié. [9] Ils ont en outre ajouté qu'ils pouvaient déployer des capitaux dans toute activité commerciale conforme à l'objectif des RCE de s'engager dans la « conduite continue d'activités licites », comme en témoigne toute modification apportée aux documents d'offre pour décrire le déploiement ultérieur dans de telles activités. . [10] [11]
Conformément aux décisions de cas précédents et aux exigences réglementaires existantes, le déploiement ultérieur doit continuer de répondre à toutes les conditions d'éligibilité applicables dans le cadre des bases d'éligibilité initiales, y compris le même RCE et le même centre régional. [12] [13] [14] En outre, étant donné qu'un centre régional a « une juridiction sur une zone géographique limitée », un déploiement ultérieur doit avoir lieu dans la zone géographique du centre régional, y compris toute modification de sa zone géographique approuvée avant le déploiement ultérieur. [15] Il n’est pas nécessaire que le redéploiement se fasse dans la même (ou toute autre) entité créatrice d’emplois ou dans une zone d'emploi ciblée (TEA), même si l’investissement initial était dans un TEA.
Nous connaissons de nombreux centres régionaux qui ont redéployé des fonds hors de leur zone géographique. Le fait que l'USCIS envisage d'appliquer cette politique de manière rétroactive à toutes les demandes I-526 et I-829 existantes est regrettable. Cela dit, si le redéploiement hors de la zone géographique du centre régional a eu lieu après la période de maintien en puissance, ce changement de politique ne devrait pas être important. Cela ne posera problème que si le redéploiement a eu lieu avant le dépôt du formulaire I-829 pendant la période de résidence conditionnelle.
De nombreux investisseurs, dont le centre régional s'est redéployé en dehors de la région, pourraient recevoir des RFE ou des refus purs et simples si l'USCIS ne retire pas l'exigence de sa nouvelle politique de réinvestir les fonds dans la juridiction géographique limitée du centre régional. Les courtiers-négociants divulguent la politique de redéploiement au moment de l'investissement initial. Par conséquent, les centres régionaux qui utilisent les services d’un courtier pourraient éviter de tels litiges potentiellement coûteux.
EXIGENCES DE DIVULGATION
Les courtiers sont responsables de l'examen et de l'approbation des documents d'offre. Aucun émetteur établi n’envisagerait jamais d’exploiter les marchés des capitaux sans l’implication et la participation actives d’un courtier ou d’une société de banque d’investissement. L’exemption des exigences d’enregistrement ne peut constituer une excuse pour la non-divulgation d’informations importantes. [16] [17]
Les conseillers en sécurité s'assurent que les documents d'offre divulguent des informations importantes. Pourtant, il est de la responsabilité du courtier de vérifier que la divulgation est adéquate et visible. Les conseillers en sécurité s'inquiètent du fait que le projet de refinancement ne soit pas divulgué dans les mémorandums de placement privé initiaux (PPM) au-delà de généralisations telles que « similaire au projet EB-5 initial » ou « un autre développement immobilier avec le même développeur ou un développeur similaire » ou autre, mais toujours sans son propre PPM détaillant les avantages potentiels et les risques du réinvestissement.
Les courtiers n'approuvent implicitement aucune des offres qu'ils commercialisent auprès des investisseurs. Cela dit, ils pourraient choisir de se retirer d’une offre en raison d’une divulgation insuffisante. Dans de nombreux cas, les courtiers pourraient également travailler avec les émetteurs pour repenser l’offre, par exemple :
- apporter des modifications à la priorité des paiements dans la cascade
- augmenter la contribution en fonds propres des porteurs de projets
- diminuer le montant de la dette senior pour les investisseurs EB-5
Ce sont quelques exemples concrets de la manière dont les courtiers peuvent garantir que le profil risque-rendement de l'offre s'aligne mieux par rapport aux autres offres du marché. En conséquence, l’implication active et précoce d’un courtier crée une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties impliquées. Les investisseurs gagnent parce qu’ils disposent d’une entité impartiale et réglementée dont la responsabilité est une divulgation adéquate. Les émetteurs y gagnent car ils peuvent structurer leur offre avec un profil risque/rendement entièrement divulgué. Ils permettent une exécution efficace et évitent des litiges coûteux de la part d'investisseurs mécontents et de leurs avocats.
CONSIDÉRATIONS RELATIVES AU REDÉPLOIEMENT APRÈS LE 21 NOVEMBRE 2019
Lorsqu'un Projet EB-5 est achevé et vendu ou refinancé, de telle sorte que la JCE ou ses sociétés affiliées puissent rembourser les prêts qui leur ont été accordés par le NCE ou ses sociétés affiliées, les fonds ne peuvent pas rester inutilisés sur un compte séquestre, car ils doivent être à risque. [18] Autrement, les investisseurs pourraient compromettre l’ensemble des avantages en matière d’immigration de leur demande EB-5. Une stratégie de redéploiement bien pensée est un moyen de répondre à « l’exigence de capital à risque ». [19]
De nombreux investisseurs effectuent une diligence raisonnable rigoureuse dès la phase initiale de sélection du projet, mais ne sont pas conscients du risque de redéploiement jusqu'à ce qu'ils puissent récupérer leur capital. Sans aucun doute, la première étape d’investissement est cruciale. C'est souvent le facteur déterminant si le projet sélectionné créera les emplois requis. Néanmoins, en plus d'obtenir la résidence permanente, les investisseurs ont deux objectifs supplémentaires lorsqu'ils réalisent leur investissement EB-5 :
- Préservation de leur capital
- Retour sur leur capital
L'attention requise sur la stratégie de redéploiement est devenue particulièrement importante avec les modifications annoncées l'année dernière, le 24 juillet 2020 et après le 21 novembre 2019, car désormais les montants d'investissement minimum (de 500,000 1 $ et 900,000 million de dollars à 1.8 20 $ et 21 million de dollars, respectivement) et les délais de traitement ont fortement augmenté. [XNUMX] [XNUMX] En conséquence, les investisseurs espèrent désormais récupérer non seulement leur capital, mais également un retour sur investissement supplémentaire, conforme à d'autres investissements à risque similaire. La réussite de ces deux autres objectifs dépend en grande partie d’une stratégie de redéploiement bien pensée.
La réglementation exige que les centres régionaux réinvestissent/redéployent leurs capitaux dans de nouveaux projets à risque similaire. Cette activité peut réduire le risque réglementaire. Cependant, ce faisant, cela laisse l’investisseur EB-5 impuissant. Comme mentionné ci-dessus, lors de l’investissement initial EB-5, l’investisseur mène une étude de diligence raisonnable très rigoureuse.
Ils vérifient entre autres :
- les ratios prêt/valeur du prêt EB-5 et du prêt senior
- la géographie du projet pour s'assurer qu'il correspond à la nouvelle définition du TEA
- l'expérience du développeur dans les nouveaux projets de développement et l'accès au capital requis afin que les intérêts du développeur s'alignent sur ceux des investisseurs EB5.
- la disponibilité d'un prêteur solide qui a effectué une vérification diligente rigoureuse et a conclu que le projet était viable
- les antécédents du développeur concernant le nombre d'approbations I-526, d'approbations I-829 et de cartes vertes conditionnelles obtenues, ainsi que le dossier du capital, restitués.
Après l'achèvement, la vente ou le refinancement du projet, à moins que les investisseurs ne déposent leur demande de suppression des conditions, le NCE ne peut ni placer les fonds inutilisés sous séquestre ni les restituer aux investisseurs. Ils doivent se redéployer. À ce stade, si les RCE redéployent ces fonds vers un autre projet sensiblement plus risqué, l’analyse de crédit initiale du projet initial devient un exercice futile.
Les courtiers pourraient encourager les centres régionaux à recourir à une stratégie de redéploiement favorisant la diversification et augmentant les chances de préservation du capital. Dans de nombreux cas, les RCE redéployent les fonds pendant la période de soutien sans être obligés de partager les revenus supplémentaires qu'ils gagnent avec l'investisseur. L'implication des courtiers dès la phase de sélection des projets aiderait les investisseurs à prendre conscience de ces conditions de leur investissement. Les courtiers pourraient confirmer que le PPM contient des détails sur la politique de réinvestissement, tels que l'aspect partage des bénéfices de toute activité de redéploiement futur.
Avant de procéder au redéploiement, les courtiers veilleraient également à ce que les centres régionaux connaissent leurs exigences en matière d'avis ou de consentement. Ils pourraient également conseiller aux centres régionaux d’employer les meilleures pratiques en :
- impliquer les investisseurs dans le processus de décision en leur offrant des options de réinvestissement parmi lesquelles choisir même si les documents ne les obligent pas à solliciter leur consentement,
- fournir une vérification indépendante du bien-fondé de ces options,
- veiller à ce que les centres régionaux fassent preuve de la même diligence raisonnable dans le processus de réinvestissement que lors de la structuration initiale de la transaction afin d'éviter que le réinvestissement ne dilue la garantie soutenant l'EB-5 après le redéploiement.
Les investisseurs se sentiraient alors beaucoup plus protégés. Lorsqu'un centre régional sollicite le consentement des investisseurs, ces derniers peuvent obtenir un avis impartial des courtiers sur la stratégie de redéploiement.
COMMENT LES COURTIERS-NÉGOCIANTS PEUVENT-ILS PROTÉGER LES NCE DU RISQUE DE LITIGE ?
Les courtiers pourraient aider les centres régionaux dans la structuration des transactions et les phases de redéploiement en employant les meilleures pratiques. Lors de la structuration de la transaction, les courtiers pourraient leur recommander une stratégie de redéploiement juste, équitable et attrayante pour les investisseurs EB-5. Avec une bonne stratégie de redéploiement, leur offre deviendrait sans aucun doute plus compétitive et plus performante. En tant que tiers impartiaux, les courtiers-négociants rassurent les investisseurs sur le fait que leurs options de réinvestissement sont conformes aux critères décrits dans les documents d'offre. La présence de courtiers réduit considérablement le risque de litige résultant des pertes imprévues dues aux fonds réinvestis. [22]
Espérons que le programme EB-5, qui expire désormais le 30 juin 2021, sera de nouveau autorisé. Contrairement aux années précédentes, le programme ne fait plus partie du projet de loi budgétaire omnibus. En décembre 2020, lorsque le Congrès a adopté un programme d’aide de 900 milliards de dollars pour lutter contre la COVID-1.4 et un programme de financement gouvernemental de 2021 23 milliards de dollars, ils ont assuré les opérations des agences fédérales jusqu’en septembre 5. [5] Cependant, cette fois, ils ont laissé l’EB-2021 en dehors de cette prolongation. La répercussion d’un programme expiré pour les candidats EB-5 d’ici juin XNUMX est importante. Les courtiers pourraient leur expliquer ce risque et protéger toutes les parties prenantes de l'EB-XNUMX telles que les centres régionaux, les NCE, les JCE, les développeurs, pour n'en nommer que quelques-uns, contre des litiges coûteux dus à la non-divulgation.
Les investisseurs investissent dans les projets à différents moments pendant la période de souscription. Leurs dates de sortie dépendent de plusieurs facteurs, notamment de considérations de régression. Les centres régionaux devraient disposer de fonds suffisants pour restituer les capitaux en temps opportun aux investisseurs des pays qui ne connaissent pas de régression. Ils devraient également disposer d’options de redéploiement pour les autres qui ont besoin de rester investis. Pendant que les RCE remplissent cette fonction de gestion de portefeuille, le fait de bénéficier des conseils et de la vérification le service de courtiers indépendants est crucial... [24]
Les courtiers-négociants ne sont pas des agents de migration glorifiés qui orientent les investisseurs vers des projets en fonction de la rémunération qu’ils reçoivent. Au contraire, ils doivent présenter aux clients des options d’investissement alternatives approuvées, parmi les projets pour lesquels ils ont effectué une due diligence rigoureuse. Il leur incombe de divulguer pleinement les principales caractéristiques de risque décrites dans les documents d'offre des projets qu'ils commercialisent. Du point de vue du redéploiement, les courtiers peuvent agir en tant qu'agent de vérification tiers impartial qui garantit que les RCE suivent les règles décrites dans les notices d'offre. Dans l’ensemble, leur présence dans le processus ajoute de la valeur tant aux investisseurs qu’aux centres régionaux. Tous les acteurs ont beaucoup à gagner de leur implication et de leur participation actives.
[1] https://iiusa.org/blog/wp-content/uploads/2019/07/A-Broker-Dealer-Perspective-on-How-EB-5-Issuers-Can-Safely-and-Effectively-Work -avec-les-intermédiaires-de-vente.pdf
[2] https://therealdeal.com/issues_articles/eb-5s-gatekeepers/
[3] https://www.theatlantic.com/business/archive/2015/09/should-congress-let-wealthy-foreigners-buy-citizenship/406432/
[4] https://www.eb5daily.com/2019/11/fy-2019-top-countries-of-eb-5-number-use-more/
[5] https://medium.com/henley-partners/the-changing-face-of-the-eb-5-how-emerging-markets-are-the-new-driving-force-94d7b10619e0
[6] https://www.sec.gov/news/press-release/2018-253
[7] https://www.finra.org/rules-guidance/guidance/reports/2018-report-exam-findings/reasonable-diligence-private-placements
[8] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-5#footnote-4
[9] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-34
[10] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-36
[11] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-37
[12] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-38
[13] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-39
https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-40
[15] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2#footnote-41
[16] https://www.sec.gov/smallbusiness/exemptofferings
[17] https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11256.pdf
[18] https://www.uscis.gov/policy-manual/volume-6-part-g-chapter-2
[19] https://www.lexology.com/library/detail.aspx?g=fc5371da-be22-4b33-bb69-461001b39415
[20] https://www.uscis.gov/eb-5
[21] https://www.federalregister.gov/documents/2019/07/24/2019-15000/eb-5-immigrant-investor-program-modernization
[22] https://www.mintz.com/insights-center/viewpoints/2841/2018-02-limiting-securities-litigation-risks-eb-5-offerings-what
[23] https://www.eb5investors.com/magazine/article/redeployment-lessons-learned-how-to-protect-eb-5-investors-and-reduce-litigation-risks-to-eb-5-sponsors
[24] https://www.eb5investors.com/magazine/article/redeployment-lessons-learned-how-to-protect-eb-5-investors-and-reduce-litigation-risks-to-eb-5-sponsors
Marko Issever
Marko Issever, PDG fondateur d'America EB5 Visa, dirige les activités liées au capital EB-5 au sein de Riverside Management Group, mettant en relation les investisseurs internationaux avec les émetteurs EB-5. Il a récemment lancé CBP Invest, une société mondiale d'immigration, conseillant les clients en matière de citoyenneté d'un deuxième pays dans des pays comme la Grenade, la Turquie, le Portugal, l'Espagne, Malte et la Grèce. Auparavant, Issever était directeur général chez BNY Mellon, dirigeant les activités de vente de produits dérivés pour les institutions financières à l'échelle mondiale. Issever parle couramment le turc et l'espagnol ladino. Il a obtenu son MBA en finance de la Wharton School de l'Université de Pennsylvanie. Il est diplômé de l'Université Bogazici et du Robert College, situés à Istanbul.
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