par Kim Zeuli et l'équipe d'EB5Investors.com
Des décideurs politiques, des professionnels du développement économique et des experts de l'EB-5 se sont réunis en juillet de cette année à la Harvard Kennedy School pour marquer la publication du rapport. Augmenter les opportunités économiques dans les communautés urbaines en difficulté avec l'EB-5. Le rapport, rédigé par Kim Zeuli et Brian Hull, a été parrainé par la Fondation Garfield, la Fondation Boston et la Fondation Surdna. Zeuli est à la tête de The Initiative for a Competitive Inner City, une organisation de recherche et de stratégie à but non lucratif basée à Boston. À la fois ambitieuse et ciblée dans son approche, la recherche examine une grande variété de projets EB-5 à travers le pays et se concentre sur cinq études de cas pour réfléchir à la manière dont le financement EB-5 peut bénéficier aux centres-villes américains. EB5 Investors Magazine s'est entretenu avec Zeuli sur les origines du rapport, leurs conclusions et l'avenir de l'EB-5.
Personnel d'EB5Investors : Quand avez-vous entendu parler pour la première fois du programme EB-5 ?
Kim Zeuli : J'ai entendu parler de l'EB-5 il y a environ cinq ans et l'ICIC a vraiment commencé à s'y impliquer il y a environ deux ans parce que nous avons été engagés par certaines fondations pour explorer ses applications pour le centre-ville.
Personnel : Lorsque vous avez commencé à explorer l'EB-5 en tant qu'organisation, l'objectif était-il de publier éventuellement un rapport de recherche ?
Zeuli : Lorsque nous avons commencé à l’envisager en tant qu’organisation, nous nous intéressions à la manière dont elle pourrait être utilisée dans le centre-ville. Ensuite, lorsque nous avons été engagés par les fondations, c'était pour produire un livre blanc ou un rapport de recherche qui servirait également de document de cadrage pour une réunion.
Personnel : Quels étaient vos objectifs dans ce rapport ? Qu’espériez-vous accomplir ?
Zeuli : Nous voulions savoir comment l'EB-5 était utilisé dans le centre-ville. Une hypothèse que nous testions était que, de manière anecdotique, nous entendions dire que l'EB-5 était sous-utilisé, nous voulions donc explorer cette question. Nous voulions également simplement en savoir plus sur ses mécanismes et les obstacles à son adoption.
Personnel: Dans votre rapport, vous mentionnez le manque de données disponibles, un problème auquel notre publication a également été confrontée. Quel type de sources avez-vous utilisé dans vos recherches ?
Zeuli : Nous avons utilisé toutes les données accessibles au public sur l'EB-5, ce qui n'est pas grand-chose, puis nous avons contacté les centres régionaux. Nous avons examiné leurs ressources en ligne et interrogé bon nombre d’entre eux. Nous avons également interrogé d'autres professionnels de l'EB-5 qui nous ont donné des informations supplémentaires sur des projets EB-5 spécifiques.
Personnel: Je comprends que vous avez rassemblé un certain nombre de projets EB-5, alors comment avez-vous procédé pour identifier ces projets ? S'agissait-il simplement d'appeler les centres régionaux, ou avez-vous travaillé avec des avocats spécialisés en droit de l'immigration, assisté à des conférences, etc. ?
Zeuli : Par l'intermédiaire des centres régionaux et de certains promoteurs du projet ; Une fois que nous avons commencé à en apprendre davantage sur certains projets, cela nous a conduit à davantage d'avocats et de développeurs et simplement à d'autres personnes dans le domaine. Ils nous ont tous aidés à découvrir des informations sur différents projets. Nous avons utilisé un processus de triangulation qui nous a finalement conduit aux cinq études de cas que nous avons choisies pour le rapport.
Personnel: Pourriez-vous expliquer un peu plus votre méthodologie et le calendrier du projet ? Une fois que vous avez pris contact avec ces projets, quelles questions posiez-vous, que recherchiez-vous et combien de temps cette recherche a-t-elle duré ?
Zeuli : La recherche a duré environ huit mois au total. Nous avons dressé la liste des projets, puis nous avons recherché ceux qui se trouvaient dans les centres-villes. Nous les avons tous cartographiés et nous voulions rechercher ceux qui pourraient potentiellement être reproduits et qui semblaient avoir un impact positif sur le centre-ville. C’était un peu une approche artistique et scientifique. Puisqu’il n’existe pas de données concrètes sur les projets, nous ne pouvons pas les quantifier de cette façon. Nous avons fait appel à tous nos experts pour aider à faire ressortir ce type d'informations, puis nous avons développé les études de cas.
Personnel: Qu’est-ce qui qualifie une zone de centre-ville ? Je pense que c’est un terme dont nous entendons beaucoup parler, mais beaucoup de gens ne savent peut-être pas exactement ce qu’il signifie.
Zeuli : À l'ICIC, je crois que nous sommes la seule organisation qui définit le centre-ville. Il s'agit d'un ensemble de secteurs de recensement contigus présentant une pauvreté élevée et des taux de chômage élevés.
Personnel: Cela semble donc très conforme au domaine d’emploi ciblé du programme EB-5 ?
Zeuli : C'est vrai, tout à fait aligné. Sauf que nous nous concentrons uniquement sur les zones urbaines et que le TEA inclut les zones rurales.
Personnel: Je sais que dans le rapport vous discutez de la cartographie des centres régionaux et de leur géographie. Il mentionne également que beaucoup se trouvent à proximité des centres-villes, mais il existe une perception selon laquelle l'EB-5 a été largement négligé en tant que ressource de financement dans ces endroits. Pourquoi pensez-vous que c'est le cas ? Ou avez-vous découvert que ce n’était pas réellement le cas ?
Zeuli : De nombreuses personnes ont entendu parler de l'EB-5, mais ne le comprennent pas vraiment et ne savent pas vraiment comment l'utiliser. Il semble donc y avoir une barrière à l'entrée en termes de compréhension du programme. C'est complexe et les gens ont peut-être entendu des nouvelles négatives à ce sujet. Il existe de nombreuses formations destinées aux professionnels du développement économique sur les programmes fédéraux de développement communautaire et de développement économique, mais l'EB-5 – étant hébergé dans une autre partie du gouvernement – n'est pas inclus dans ces formations. Cela ne fait pas partie des nouveaux crédits d'impôt liés au marché ou de ces différents types de programmes. La seule exception est la formation dispensée par le Conseil des agences de financement du développement (CDFA).
Personnel: Pensez-vous qu'il y a plus de barrières à l'entrée en termes de développement du centre-ville que dans d'autres zones de développement hors centre-ville, ou pensez-vous que c'est quelque chose qui affecte l'EB-5 et le monde du développement dans son ensemble ?
Zeuli : Il s’agit d’obstacles qui affectent l’utilisation de l’EB-5 en général et ne sont pas spécifiques au centre-ville. Nous n’avons découvert aucun obstacle spécifique au centre-ville.
Personnel: Vous discutez également des partenariats public-privé, un sujet dont nous avons déjà parlé dans le magazine, et ils semblent se développer. Pensez-vous que de tels partenariats jouent un rôle particulièrement important dans les investissements en centre-ville ?
Zeuli : Oui, nous pensons qu'ils sont très importants et c'est parce que souvent le secteur public ne peut pas y parvenir seul, et le secteur privé non plus. Il peut y avoir d’importantes barrières publiques, comme le zonage ou la réglementation, et le secteur privé a alors évidemment plus accès aux capitaux et, je pense, plus d’accès aux idées et projets de développement innovants. Pourtant, le secteur public peut également disposer d’un portefeuille de projets plus solide qu’il pourrait envisager de financer avec l’EB-5.
Personnel: Alors, pour entrer dans les détails du rapport, pourquoi avez-vous choisi ces projets particuliers ? Quelles qualités recherchiez-vous lorsque vous avez choisi les études de cas ?
Zeuli : Lorsque nous avons été engagés pour rédiger ce rapport, nous avons dit que nous rédigerions un maximum de trois études de cas, et honnêtement, nous ne pouvions pas nous limiter à en faire trois. Nous avons donc fini par en faire cinq et nous aurions pu en faire davantage. Notre recherche a révélé une grande variété d’études de cas vraiment intéressantes, mais nous les avons choisies en raison de leur emplacement, de leur potentiel de réplication et de leur impact positif sur leur communauté. Ils semblent également avoir fourni d’importantes opportunités d’emploi local.
Ensuite, deux d’entre eux nous ont semblé vraiment uniques : E3 Cargo Trucking et l’Education Fund of America. E3 Cargo Trucking implique le financement direct d’une entreprise. Et les écoles à charte sont une tendance intéressante dans les centres-villes en raison de tous les défis en matière d'éducation, nous avons donc pensé que ce serait vraiment intéressant pour notre démographie.
Personnel: Quels sont les impacts de l’investissement dans le centre-ville pour la communauté, pour les promoteurs ou même pour les investisseurs ?
Zeuli : La plupart des centres-villes sont caractérisés par un sous-investissement. Ils ont donc besoin de davantage d’investissements simplement pour créer des infrastructures plus prospères, des quartiers commerciaux robustes, des logements, etc. Voilà l'impact pour la communauté : c'est absolument nécessaire.
Pour les investisseurs, c'est l'opportunité d'investir dans un domaine où vous pouvez avoir un impact significatif au-delà du simple retour sur investissement. Lorsqu’ils réussissent, ils sont en mesure d’investir dans des projets qui, sans l’EB-5, ne pourraient pas aboutir.
De plus, toujours avec le partenariat public-privé, les investisseurs et les promoteurs peuvent trouver cet alignement et bénéficier du soutien des agences publiques. Ils peuvent tirer parti des financements publics et d’autres ressources. Souvent, les centres-villes offrent un endroit moins cher pour faire des affaires et vous pouvez exploiter davantage de ressources et d'autres opportunités de financement.
Lorsque les investissements s’inscrivent dans un plan économique plus large, leur risque est généralement diminué.
Personnel: Comme vous l'avez mentionné dans le rapport et comme nous l'avons mentionné au cours de notre conversation, les investisseurs, souvent, notamment chinois, privilégieront les projets immobiliers ou les grands projets. Comment l’industrie peut-elle gérer ce problème ou y remédier pour inciter les gens à investir dans de petits projets de centre-ville ?
Zeuli : C'est une question difficile car les investisseurs peuvent avoir un parti pris et il existe également un parti pris dans le processus d'approbation EB-5, où il est très facile de faire approuver des projets immobiliers parce qu'ils comprennent ces modèles et y sont habitués. L’autre problème est que les coûts fixes associés à tout projet signifient que les petits projets risquent de ne pas être rentables. Je pense que l'industrie dans son ensemble doit étudier les petits projets viables, comme E3 Cargo Trucking et les écoles à charte. Plus ils pourront en tirer des leçons en tant que modèle plus petit et commencer à le reproduire et à le présenter comme une option viable. Il faut également que le gouvernement fasse quelque chose en ce qui concerne la manière dont il traite les approbations et ce qu'il compte pour les emplois. Il ne s’agit pas seulement d’un biais des investisseurs.
Et je dois dire que les études de cas sur le transport de marchandises par camion et les écoles à charte sont celles sur lesquelles tout le monde continue de nous poser des questions. Je pense qu'il y a une réelle demande pour des projets plus petits. Plus les petits projets sont financés, plus je pense qu’ils peuvent être reproduits.
Personnel: Qu’avez-vous appris de vos recherches ? Je sais que c'est une grande question, alors décomposez-la un peu : combien de projets voyez-vous fonctionner dans les centres-villes ? Quels sont les défis et les avantages du développement dans un centre-ville ? Quelles sont les idées ou tendances transférables que vous avez remarquées dans vos études de cas ?
Zeuli : Nous avons trouvé environ 180 projets EB-5. Nous savons qu'il se passe beaucoup plus de choses dans l'EB-5 que prévu et que le domaine du développement économique le comprend. C'est donc une chose. Il s’agit encore d’un outil relativement caché qui possède beaucoup de potentiel. À l’autre bout de la discussion, nous sommes vraiment sortis en pensant : « Wow ! Il y a vraiment beaucoup de potentiel pour le centre-ville. Cela comporte des défis, comme tout programme gouvernemental spécial. En matière d’investissement en centre-ville, rien n’est facile. Pour nous, EB-5 ne semblait pas présenter plus de défis que n'importe quel autre outil. Cela a semblé effrayer les gens en raison de la longueur du processus d'approbation et de l'immigration. Puisqu’il a été principalement utilisé pour de grands projets immobiliers, tout le monde ne pense pas à l’utiliser pour d’autres types de projets.
Ensuite, il y a évidemment toute l’incertitude entourant le processus d’approbation. Je pense que pour certaines personnes, il est très difficile de rassembler tous les bons acteurs et, en fin de compte, le financement ne peut pas être approuvé. Cela semble être une perspective effrayante.
L'autre chose que nous avons constatée est qu'il s'agit d'un domaine assez restreint et que peu de personnes connaissent l'EB-5. Tout le monde n’aura pas accès aux bons experts ou ne saura pas comment les trouver, d’où cet obstacle également.
Personnel: Pouvez-vous discuter des recommandations auxquelles vous êtes parvenu à la fin du rapport et qui, selon vous, a un rôle à jouer dans leur mise en œuvre ?
Zeuli : Nous avons trois recommandations principales. La première consistait à développer une campagne éducative sur l’utilisation de l’EB-5 comme outil d’investissement à impact dans les centres-villes. Nous pensons vraiment que la profession du développement économique, potentiellement en partenariat avec des organisations comme la vôtre, d'autres associations professionnelles, le secteur public et des fondations, devrait aider à sensibiliser les gens à l'EB-5 et à la manière dont il peut être utilisé dans les centres-villes. Les données en font partie, garantissant que quelqu'un suit ces projets. Notre rapport total compte environ 40 pages, mais ce que la plupart des gens ont demandé, c'est le tableau au fond avec la liste des projets. Nous avons besoin de quelqu'un pour collecter davantage de ces données. C'est évidemment quelque chose qui intéresse l'ICIC. Si le secteur public ne peut pas le faire, il faudra qu'une organisation à but non lucratif ou une personne vraiment impartiale commence à suivre ces projets, à en tirer des leçons et à déterminer quel type de projets des emplois sont créés.
La deuxième recommandation consistait à établir ce lien d’experts EB-5, pour arriver au point « D’accord, nous voulons faire quelque chose avec EB-5, et maintenant ? » Qu'il s'agisse d'une sorte de liste, ou simplement de différentes personnes vers lesquelles nous pourrions orienter les gens dans différents centres-villes et nous assurer qu'ils sont connectés à des professionnels EB-5 fiables.
La troisième recommandation était — et elle s'adressait aux fondations, au secteur public et à certaines sociétés de développement économique — qu'elles devraient être sur place pour identifier et investir dans les projets et peut-être soutenir les centres régionaux ou établir des partenariats avec des centres régionaux. Mais je pense qu’après l’événement, je reformulerais le troisième élément comme aidant réellement à développer un solide pipeline de projets.
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