de Catherine DeBono Holmes et Bruce Baltin
Pour le financement EB-5 de projets hôteliers, prouver que de nouveaux emplois seront créés nécessite la preuve qu'il existe une demande pour un hôtel supplémentaire sur le marché local.
L’exigence de base pour tout financement EB-5 est de démontrer qu’un projet créera au moins 10 nouveaux emplois par investisseur EB-5. Pour les nouveaux projets hôteliers qui utilisent le financement EB-5, il est nécessaire de démontrer que le nouvel hôtel ne se contente pas de supprimer des emplois dans les hôtels existants de la région, mais crée réellement de nouveaux emplois. Cela nécessite la preuve qu'il existe une demande suffisante de clients sur un marché local pour permettre l'ouverture d'un nouvel hôtel sans entraîner la perte d'occupation des hôtels existants dans la région. Si le porteur du projet peut démontrer que la demande de chambres d'hôtel existe déjà, il peut montrer que l'ouverture d'un nouvel hôtel créera de nouveaux emplois, sans supprimer les emplois des hôtels existants dans la région. Comment un porteur de projet peut-il démontrer que cette demande de nouvelles chambres d'hôtel existe ?
Les experts en évaluation hôtelière ont développé une méthode pour déterminer la demande du marché sur un marché local qui peut être utilisée pour le financement EB-5.
Les consultants hôteliers tels que PKF et HVS ont élaboré des normes pour déterminer ce qu’ils considèrent comme le taux d’occupation moyen optimal naturel pour chaque marché local, que nous appellerons le « taux d’occupation optimal ». Le taux d'occupation optimal fait référence au pourcentage d'occupation qui maximisera la rentabilité de l'hôtel, en fonction des conditions du marché local. Si le taux d'occupation moyen est de 80 pour cent mais que le taux d'occupation optimal est de 70 pour cent, les consultants hôteliers concluent qu'il existe une demande de chambres d'hôtel qui n'est pas satisfaite, car plus de personnes séjournent dans les hôtels existants sur le marché que le taux qui le permettrait. rentabilité maximale pour tous les hôtels du marché. Cet article explique comment les consultants hôteliers fixent le taux d'occupation optimal pour chaque marché local et pourquoi un taux d'occupation moyen supérieur au taux d'occupation optimal indique une demande d'hôtels supplémentaires.
Le taux d'occupation optimal pour un marché hôtelier local est déterminé par la composition de la demande sur ce marché.
Sur les marchés où la demande varie considérablement en fonction de facteurs saisonniers, comme les domaines skiables, il y aura une grande différence entre les taux d'occupation en haute saison et en basse saison. Dans les zones où la demande hôtelière repose en grande partie sur les voyages d'affaires, les taux d'occupation seront plus élevés en semaine que le week-end, et l'inverse sera vrai lorsque la demande est basée sur les voyages de loisirs. Dans les zones où il existe une grande différence entre les taux d'occupation pendant les périodes hautes et les périodes basses, le taux d'occupation optimal sera généralement fixé à 70 pour cent. Lorsque la différence entre les taux d'occupation pendant les périodes hautes et basses est moindre, le taux d'occupation optimal sera souvent fixé à un pourcentage plus élevé. Par exemple, à San Francisco et à Los Angeles, en Californie, les taux d'occupation optimaux se situent généralement entre 72 et 78 %. À Houston, le taux d'occupation optimal est d'environ 70 pour cent. À New York, où les hôtels sont très demandés pratiquement toute l'année, le taux d'occupation optimal est d'environ 80 %. À Las Vegas, où les jeux de hasard et autres attractions cherchent à remplir leurs salles de visiteurs, le taux d'occupation optimal est d'environ 90 pour cent. En revanche, le taux d’occupation moyen des hôtels aux États-Unis est d’environ 63 % par an.
Pourquoi la combinaison de la demande fait-elle une différence dans la définition du taux d'occupation optimal ?
Les hôtels seront généralement plus rentables pendant les périodes où le taux d’occupation est le plus élevé, car ils peuvent facturer des tarifs plus élevés pendant ces périodes. Par conséquent, l’une des clés pour maximiser la rentabilité d’un hôtel est de disposer de suffisamment de chambres pour répondre à la demande des clients pendant les périodes d’occupation de pointe. Si un hôtel ne dispose pas de suffisamment de chambres pour répondre à la demande pendant la période d’occupation de pointe, il perd ses nuitées les plus génératrices de revenus. Si l’on considère un marché hôtelier local, si tous les hôtels locaux sont pleins pendant les périodes de pointe d’occupation, alors le marché local refuse effectivement des clients faute de chambres et perd les revenus qui pourraient être générés à la fois dans l’hôtel et à l’extérieur de l’hôtel. dans les restaurants, magasins et attractions. Ainsi, le taux d'occupation optimal est fixé afin de maximiser la disponibilité des chambres pendant les hautes saisons, sans être à perte pendant les basses saisons.
Comment les hôtels peuvent-ils maximiser leurs revenus pendant les périodes de pointe, sans perdre d’argent pendant les périodes creuses ?
Les hôtels sont généralement conçus pour atteindre le seuil de rentabilité avec leurs dépenses d’exploitation avec un taux d’occupation de 50 %. Par conséquent, si un hôtel peut fonctionner à un taux d’occupation de 50 % pendant les périodes creuses et à un taux d’occupation de 75 à 90 % pendant les périodes de pointe, l’hôtel devrait être en mesure d’optimiser sa rentabilité.
Comment est établi le taux d’occupation optimal pour chaque marché local ?
Lors de la préparation d'une étude de faisabilité pour un nouvel hôtel, le consultant hôtelier commencera par compiler des données sur l'inventaire de chambres d'hôtel existant sur un marché donné, en utilisant les données standard de l'industrie recueillies par Smith Travel Research, Inc. et sa filiale internationale, STR Global ( collectivement, « STR » pour analyser les taux d'occupation historiques et les tarifs des chambres de l'offre existante de chambres d'hôtel sur ce marché. STR fournit des rapports d'analyse comparative STAR mensuels, hebdomadaires et quotidiens à plus de 43,000 5.7 clients hôteliers, représentant plus de XNUMX millions de chambres d'hôtel dans le monde. À l'aide de ces données, le consultant hôtelier estimera le taux d'occupation moyen et les tarifs des chambres pour toutes les chambres d'hôtel existantes sur un marché local, ou toutes les chambres d'hôtel dans un segment de marché spécifique de ce marché local, au cours des deux ou trois dernières années. Le consultant évaluera également les différences de taux d'occupation entre les périodes de pointe et hors pointe et analysera les générateurs de demande pour ce marché. À l'aide de ces données, le consultant déterminera s'il existe une demande excédentaire pendant les périodes de pointe qui pourrait être capturée avec davantage de chambres d'hôtel, sans provoquer d'offre excédentaire pendant les périodes creuses.
Pourquoi est-il préférable pour un hôtel de fonctionner avec le taux d’occupation moyen optimal de référence plutôt qu’avec un taux d’occupation plus élevé ?
Les hôtels qui fonctionnent à un taux d'occupation supérieur à leur taux d'occupation optimal ont souvent du mal à entretenir et à entretenir l'hôtel, car lorsque les chambres sont pleines, elles ne peuvent pas être réparées et maintenues en bon état. De plus, lorsque les chambres d’hôtel sont utilisées trop fréquemment, les meubles et les textiles tels que le linge et les tissus d’ameublement s’usent davantage. Plus important encore, lorsqu'il y a plus de clients à l'hôtel, davantage d'employés sont nécessaires pour servir les clients et les dépenses de main-d'œuvre augmentent. Les dépenses de main d’œuvre représentent en fait le pourcentage le plus élevé de toutes les dépenses d’exploitation d’un hôtel. Trouver le bon équilibre entre revenus et dépenses est la clé pour maximiser la rentabilité des opérations hôtelières. Si un hôtel fonctionne à un taux d'occupation supérieur au taux d'occupation optimal pour son marché local, cela signifie généralement que l'hôtel peut augmenter les tarifs tout en maintenant le taux d'occupation optimal.
Lorsque le taux d'occupation de l'hôtel dépasse le taux d'occupation optimal, le propriétaire de l'hôtel doit augmenter les tarifs des chambres pour optimiser la rentabilité de l'hôtel.
Si un hôtel fonctionne à des taux d'occupation supérieurs au taux optimal, le propriétaire de l'hôtel peut en fait être en mesure de réaliser davantage de bénéfices en augmentant les tarifs hôteliers et en diminuant le taux d'occupation de l'hôtel. En effet, l'augmentation des revenus provenant des tarifs des chambres peut dépasser le bénéfice net réalisé avec des tarifs de chambre inférieurs, après prise en compte des coûts supplémentaires liés à l'exploitation de l'hôtel à des taux d'occupation plus élevés.
Si un marché local a des taux d’occupation hôteliers supérieurs à son taux d’occupation optimal, cela signifie généralement qu’il existe une demande pour de nouvelles chambres d’hôtel sur le marché.
Si tous les hôtels d'un marché local, ou d'un segment de ce marché, fonctionnent à un taux d'occupation supérieur au taux d'occupation optimal pour ce marché, cela signifie généralement qu'il n'y a pas suffisamment de chambres d'hôtel sur le marché pour satisfaire la demande existante. Dans ce cas, un promoteur hôtelier peut démontrer qu’il existe une demande pour un nouvel hôtel qui justifie la construction du projet avec un financement EB-5.
Les examinateurs de l'USCIS et les fournisseurs de financement EB-5 devraient tenir compte de ces normes industrielles lorsqu'ils évaluent la demande du marché pour de nouveaux hôtels utilisant le financement EB-5.
Si un nouveau promoteur hôtelier dispose d'une étude de faisabilité montrant un taux d'occupation moyen supérieur au taux d'occupation optimal sur un marché local ou un segment de marché donné, cela doit être considéré comme un indicateur qu'il existe probablement une demande d'hôtels supplémentaires sur ce marché. Une analyse de faisabilité doit être effectuée pour déterminer s'il existe une demande excédentaire pendant les périodes d'occupation de pointe qui pourrait être capturée par un nouveau développement hôtelier. Les sponsors financiers de l'USCIS et de l'EB-5 devraient rechercher ces critères lors de l'examen des études de faisabilité de nouveaux développements hôteliers. Il s'agit des normes acceptées par l'industrie hôtelière et utilisées par les promoteurs hôteliers, les investisseurs et les prêteurs pour déterminer quand un hôtel est économiquement réalisable, et les mêmes normes devraient être appliquées par l'USCIS et les sponsors de financement EB-5 pour les développements hôteliers utilisant le financement EB-5.
Catherine DeBono Holmes
Catherine DeBono Holmes est présidente du groupe de droit du capital d'investissement chez Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP à Los Angeles et exerce le droit chez JMBM depuis plus de 30 ans. Elle se spécialise dans les offres d'investissement pour les immigrants EB-5 et dans les transactions hôtelières et immobilières réalisées par des investisseurs chinois aux États-Unis.
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