Faire preuve de diligence raisonnable pour choisir un bon projet de centre régional EB-5 : suivez cette liste de contrôle pour devenir une réussite EB-5

par Charlie Cai

Au cours de l’année écoulée, l’industrie de l’EB-5 a été confrontée à une surveillance et à une pression accrues. Avec 824 centres régionaux agréés et plus de 13 milliards de dollars d'investissements directs étrangers injectés dans l'économie américaine via l'EB-5 depuis 2008. , EB-5 est devenu une méthode de plus en plus populaire permettant aux particuliers et aux entités de trouver des capitaux bon marché pour financer leurs projets. 

Cet article vise à fournir au lecteur une liste de contrôle de diligence raisonnable pour les projets immobiliers basés sur un centre régional au niveau d'analyse sophistiquée utilisée par des souscripteurs immobiliers expérimentés. Bien sûr, il est toujours recommandé de confier la diligence raisonnable du projet à un tiers indépendant, mais le coût substantiel impliqué rendra très probablement le recours à une telle diligence raisonnable par un tiers économiquement irréalisable pour le candidat EB-5 ou l'agent de migration. Ainsi, les candidats EB-5 et les agents de migration peuvent utiliser cet article comme guide pour mieux évaluer les projets. 

L'analyse de diligence raisonnable s'articule autour de deux considérations primordiales : (1) la diligence raisonnable du projet et (2) la diligence raisonnable du centre régional et du développeur. Grâce à une évaluation minutieuse des facteurs de ces deux considérations, les candidats EB-5 peuvent mieux garantir que leurs pétitions I-526 et I-829 sont approuvées et que le capital de leur investissement est restitué.

Diligence raisonnable du projet

 Pour un candidat EB-5 et sa famille, le bon projet peut changer la vie. Bien que la I-526 et I-829 Les pétitions continuent de maintenir des taux d'approbation élevés, nous remarquons également que divers projets à l'échelle nationale ne se développent pas comme prévu, nuisant et perturbant ainsi considérablement la vie des candidats EB-5 associés. Cette section propose cinq facteurs de diligence raisonnable du projet pour guider le candidat EB-5 vers un projet qui peut atteindre les objectifs d'investissement des immigrants du candidat EB-5.

Création d'emploi

La création d’emplois est l’un des facteurs fondamentaux absolument nécessaires du début à la fin. Lorsqu'il examine les projets, le candidat EB-5 doit noter quel sera le nombre total estimé d'emplois et quel pourcentage du nombre total estimé est nécessaire pour satisfaire aux exigences de création d'emplois pour tous les candidats EB-5 du projet. Autrement dit, plus la marge entre le total estimé des emplois EB-5 nécessaires et le total estimé des emplois créés est grande, moins il est probable que l'I-5 d'un candidat EB-829 soit refusé en raison d'estimations gonflées de création d'emplois.

Outre le nombre d'emplois créés, nous recommandons également d'évaluer les types d'emplois créés et la méthodologie de création d'emplois pertinente utilisée. Comme le suggèrent le professeur Jeanne Calderon et le chercheur en résidence Gary Friedland de la Stern School of Business de l'Université de New York, les tendances actuelles de l'EB-5 continuent de se concentrer sur le développement immobilier. En tant que tel, lorsqu'il examine les détails de la création d'emplois, le candidat EB-5 doit vérifier les éléments suivants :

1. Emplois liés à la construction         

• Combien d’emplois sont liés aux dépenses de construction lourdes ? Plus précisément, dans quelles catégories de dépenses ? Moins les dépenses de construction lourdes sont détaillées, plus un tel projet peut être risqué pour atteindre les objectifs EB-5 du candidat EB-5.

• Combien d’emplois sont attribués aux fonds de prévoyance et de réserve ? En général, l'USCIS considère que les fonds de prévoyance et de réserve qui adhèrent aux pratiques industrielles acceptables sont des éléments autorisés dans un modèle économique pour estimer la création d'emplois. Au stade I-829, l'USCIS examinera si les fonds de prévoyance et de réserve ont effectivement été dépensés pour des dépenses éligibles. En tant que tel, si trop d'emplois sont attribués aux fonds de prévoyance et de réserve, cela peut augmenter le risque au stade I-829, incitant l'USCIS à remettre en question une telle allocation et à refuser la requête I-5 d'un candidat EB-829.

• Combien d’emplois sont affectés au mobilier, aux agencements et à l’équipement (« FF&E ») ? Bien qu'il puisse être difficile de déterminer ce qu'est un nombre raisonnable d'emplois créés par rapport aux FF&E, étant donné la nature spécifique au projet d'une telle détermination, un candidat EB-5 prudent peut toujours être en mesure d'identifier si la création d'emplois FF&E est disproportionnée. par rapport aux principales catégories de création d’emplois.

• Y a-t-il une création d’emplois liée à l’achat du terrain du projet ? En règle générale, l'USCIS ne reconnaît pas les fonds dépensés pour l'acquisition de biens immobiliers. Il convient donc de sonner l’alarme si un projet attribue la création d’emplois à l’acquisition de terres.

 2. Emplois liés aux dépenses des invités

• En bref, les dépenses des clients correspondent au moment où un candidat EB-5 établit qu'un hôtel, et par conséquent, les revenus de l'hôtel et ceux qui y sont associés, sont imputables à la création d'emplois. . En général, la question de savoir si l'USCIS accepte les emplois payants et combien d'emplois sont acceptés est une détermination factuelle basée sur la fiabilité de l'étude de marché sous-jacente et des preuves à l'appui, ainsi que sur la manière dont ces informations ou données sont utilisées dans l'analyse économique. et les projections de création d’emplois.

Structure du capital du projet

La structure du capital d'un projet est un autre facteur qui peut fournir des indications précises sur le degré de risque impliqué par un projet. Il y a plusieurs aspects dont le candidat EB-5 doit prendre note ici :

1. Quel est le coût total du projet et quel pourcentage de ce montant total représente le capital EB-5 ? Les tendances récentes indiquent que le capital EB-5 représente un faible pourcentage des coûts totaux du projet. Bien qu'il n'y ait pas de seuil, un candidat EB-5 peut être en danger si un pourcentage substantiel des coûts totaux d'un projet est censé provenir de candidats EB-5. Un projet qui dépend trop du capital EB-5 pour commencer ou poursuivre son développement s'expose à un risque d'incertitude considérable et à l'incapacité de respecter les délais prévus. Au contraire, un projet qui dispose de suffisamment de capitaux, provenant de sources autres que l'EB-5, sera toujours prêt à aller de l'avant et à réaliser ses projections de création d'emplois en temps opportun, garantissant ainsi que les intérêts du candidat EB-5 sont protégés. .

2. Existe-t-il un prêt senior et est-il engagé ? Avec la reprise de l'économie américaine et la disponibilité de capitaux bon marché, de plus en plus de projets ont choisi d'utiliser le capital EB-5 comme prêt de soutien, tel qu'un prêt mezzanine. Ainsi, lors de l'examen des documents du projet, le candidat EB-5 doit vérifier si le projet comprend un prêt senior ou dépend substantiellement du capital EB-5 (qu'il s'agisse d'un prêt ou de capitaux propres).

Il convient de noter qu’en général, ces prêteurs senior effectuent également d’importantes vérifications préalables des projets. Ainsi, un engagement contraignant du prêteur senior à prêter des capitaux au projet indique que le projet a passé avec succès la diligence raisonnable sophistiquée du prêteur senior, ce qui à son tour ajoute un niveau d'assurance pour le candidat EB-5.

3. Quel est le montant des fonds propres non basés sur l'EB-5, le cas échéant, déjà investi ou engagé dans le projet ? Un projet dans lequel des capitaux propres sont déjà investis, ou sur le point de l'être bientôt (à l'exclusion des capitaux propres utilisés pour acheter le terrain), est un signe que le promoteur croit en la demande du marché pour le projet et souhaite donc voir le projet achevé. D'après notre expérience, les capitaux propres des développeurs varient de 10 à 30 %.  

4. Comment le montant du capital EB-5 se compare-t-il au montant des capitaux propres ? Un projet dont le pourcentage de capitaux propres est raisonnablement proportionnel à son pourcentage de capital EB-5 est un autre facteur qui démontre l'engagement du développeur à terminer le projet, et fournit ainsi un autre niveau d'assurance au candidat EB-5.

 5. Qui investit les capitaux propres ? En plus des capitaux propres du développeur, certains projets incluront également des capitaux propres d'un co-développeur ou d'un investisseur majeur. En tant que tel, le candidat EB-5 peut être en mesure d'évaluer la stabilité ou le succès du projet en sachant qui sont le développeur et les partenaires financiers. Les promoteurs et les partenaires financiers ayant déjà réussi à investir dans le développement immobilier sur leur marché local ciblé ont plus de chances de réussir.

Emplacement du projet

 L'emplacement d'un projet est un facteur très utile pour déterminer si le projet réalisera ses projections de création d'emplois et s'il peut exécuter sa stratégie de sortie comme indiqué.

1. Le projet se situe-t-il dans une zone d’emploi cible (« TEA ») ?

Bien qu'une grande majorité des projets de centres régionaux concernent des TEA, certains projets exigent que chaque candidat EB-5 investisse 1 million de dollars. Certes, le fait qu’il s’agisse en soi d’un projet non TEA ne devrait pas être un facteur déterminant pour dissuader le candidat EB-5 d’investir. Il reste cependant d’autres obstacles à surmonter, notamment (a) prouver la source légale d’un million de dollars ; (b) transférer ces fonds depuis l’étranger ; (c) mettre en risque deux fois plus de capital ; (d) rassembler le nombre prévu de candidats EB-1 ; (e) restituer l'investissement du candidat EB-5.

 2. Le projet est-il situé sur un marché immobilier principal ou non essentiel ?

En résumé, les projets de marché principal sont des projets immobiliers situés dans une zone métropolitaine américaine de premier plan, comme Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, Chicago, Miami, etc. Les projets de marché principal sont connus pour leur stabilité à long terme. et faible risque. En règle générale, un projet de marché principal sera très demandé mais générera des taux de rendement interne (« TRI ») plus faibles. D’un autre côté, les projets non essentiels dépendent de l’appréciation de leurs propriétés ou des gains réalisés lors de la cession des propriétés. Par conséquent, les projets non essentiels peuvent avoir des TRI plus élevés que les projets du marché principal, mais comportent également plus de risques. 

3. Après avoir déterminé sur quel marché le projet sera implanté, la question suivante est la suivante : le projet réussira-t-il sur ce marché ? Autrement dit, le type de projet est-il réalisable sur le marché local ? Ce qui peut réussir sur un marché principal peut ne pas réussir aussi bien sur un autre marché principal.

Préparation du projet

L'état de préparation d'un projet est essentiel pour garantir que les candidats EB-5 seront admissibles aux statuts de résident permanent conditionnel et de résident permanent. Compte tenu des délais de traitement longs des demandes I-526 et I-829, ainsi que de l'arriéré de visas pour les ressortissants chinois, un retard ou un échec dans le développement du projet pourrait créer un effet d'entraînement avec de graves conséquences pour les candidats EB-5 et leurs familles. Par conséquent, les candidats EB-5 doivent déterminer l’état de développement du projet qui les intéresse. En général, un projet en cours de construction ou en voie de construction comporte beaucoup moins de risques qu'un projet qui est encore en cours de processus d'autorisation, de conception et de dessin, de processus d'autorisation ou d'autres processus de pré-construction. Bien sûr, si un projet en phase de pré-construction est développé par un développeur expérimenté dans le développement de projets sur ce marché, cela ajoute un niveau d'assurance même si le projet en est à ses débuts. 

Stratégies de sortie

Les stratégies de sortie sont devenues assez standardisées ces dernières années. Pour les projets de développement immobilier, les stratégies de sortie dominantes consistent à (a) générer suffisamment de liquidités ; (b) le refinancement ; (c) recevoir des investissements en actions ; et (d) la vente ou la disposition du projet. 

Centre régional et diligence raisonnable des développeurs

Une compréhension détaillée du centre régional et du développeur de projet est essentielle pour réaliser un investissement EB-5 éclairé. Cette section s'efforce de fournir au candidat EB-5 une feuille de route pour sélectionner les bons centres régionaux et les développeurs de ceux potentiellement risqués. En résumé, cet article propose d'évaluer les six facteurs suivants : (i) l'expérience du centre régional ; (ii) l'expérience du développeur ; (iii) la relation entre le centre régional et le promoteur ; (iv) les représentations et promesses faites par le centre régional ; (v) la transparence des centres régionaux ; et (vi) des professionnels extérieurs soutenant l’offre de projet.

Qualifications des centres régionaux

Un centre régional expérimenté est essentiel pour développer un bon projet, protéger les droits et les intérêts des candidats EB-5 et se tenir au courant des évolutions législatives et administratives. Voici quelques facteurs pour aider le candidat EB-5 à choisir un bon centre régional.

1. Historique

Le centre régional a-t-il reçu des approbations I-526 ou I-829 ? Quels sont les taux d'approbation des pétitions I-526 et I-829 ? Quel est le nombre total de candidats EB-5 approuvés en association avec le centre régional ? Quels projets le centre régional a-t-il parrainé ? Un bon centre régional est un gardien à la fois pour les candidats EB-5 et pour le projet/développeur. Un centre régional avec un taux d'approbation élevé et un grand nombre de candidats EB-5 approuvés démontre sa crédibilité, son expérience et son engagement envers un succès à long terme.

Certes, le fait d’être un nouveau centre régional ne le disqualifie pas automatiquement. Si le nouveau centre régional est dirigé par des dirigeants et/ou des promoteurs expérimentés et que le projet est un exemple, alors le centre régional et le projet peuvent encore constituer une opportunité crédible. 

2. Expérience des directeurs

En lien avec un bilan positif, une équipe expérimentée de directeurs de centres régionaux est un facteur important pour assurer le succès de l'immigration et de l'investissement d'un candidat EB-5. Les caractéristiques pour aider à évaluer les directeurs comprennent :

• Contexte des directeurs. Avant de créer ou de superviser le centre régional, quelles professions exerçaient les directeurs ?

• Compréhension du marché EB-5 et des candidats. Les directeurs comprennent-ils les pays respectifs dans lesquels ils sollicitent des candidats EB-5, notamment en comprenant les tendances du marché ? les comportements, intérêts et préoccupations des candidats ; agents de migration ; lois et règlements ; et les valeurs culturelles et sociales ? En d’autres termes, les directeurs ont-ils réussi à promouvoir des projets EB-5 dans le pays étranger visé ?

Qualifications des développeurs

De même, la réussite d'un projet repose en grande partie sur les qualifications du développeur. Les facteurs suivants permettent d’évaluer l’expérience et la crédibilité du développeur :

1. Historique

Depuis combien de temps le promoteur est-il dans le développement immobilier ? Quels projets le développeur a-t-il réalisé ou dans lesquels il a été impliqué ? Le développeur a-t-il déjà développé un projet similaire ? Le développeur a-t-il développé d’autres projets sur le même marché ? 

2. Expérience des membres principaux

Quel est le parcours des membres principaux ? Depuis combien de temps les membres principaux travaillent-ils dans le développement immobilier ? Avant de rejoindre le promoteur actuel, quelles sont les expériences passées liées au développement immobilier des membres principaux ? Certains des membres principaux sont-ils reconnus dans l’industrie ou par les médias ? 

Relation centre régional-développeur

Comprendre la relation entre le centre régional et le développeur peut aider le candidat EB-5 à prendre une décision éclairée.

Actuellement, il existe quatre types dominants de relations entre centres régionaux et promoteurs : (i) affiliés ; (ii) indépendant ; (iii) à louer ; et (iv) une combinaison des trois précédentes. Le modèle affilié se caractérise par une propriété commune entre le centre régional et le promoteur. Le modèle indépendant est une relation entre le centre régional et le promoteur dans laquelle le centre régional promeut activement le projet du promoteur. Dans un modèle de location, le promoteur « emprunte » la désignation du centre régional et promeut le projet en utilisant ses propres efforts tandis que le centre régional joue probablement un rôle passif. 

Bien qu'il n'y ait pas de bon ou de mauvais modèle, nous pensons qu'une relation de travail indépendante entre le centre régional et le développeur est dans le meilleur intérêt du candidat EB-5. Dans cette configuration, le centre régional disposerait généralement d'une équipe indépendante de professionnels pour effectuer une diligence raisonnable du projet afin que le centre régional se sente à l'aise pour promouvoir le projet au nom du promoteur. Ainsi, le projet aurait déjà fait l’objet d’une vérification préalable avant d’atteindre le candidat EB-5.

Représentations et promesses des centres régionaux

 Les représentations et les promesses faites par le centre régional peuvent être un facteur important pour évaluer la crédibilité du centre régional. Avec le grand nombre de projets sur le marché en compétition pour les candidats EB-5, il est compréhensible qu'un centre régional veuille se démarquer de ses concurrents. Une façon d’y parvenir est de faire des déclarations percutantes et mémorables. Toutefois, ces représentations doivent être fondées sur le droit et les faits. Par exemple, un cadre supérieur d’un centre régional de Seattle, aujourd’hui fermé, a affirmé un jour que le centre régional « est le seul centre officiel autorisé à utiliser des photographies avec le président Obama et le vice-président Biden pour leur [sic] matériel de marketing ou de présentation ». Si quelque chose semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.

Transparence du Centre Régional

Dans le prolongement du point précédent, un centre régional qui hésite ou élude les demandes d'un candidat EB-5 intéressé ou engagé de produire des documents liés au projet au candidat peut être plus susceptible de commettre des actes répréhensibles. Bien qu'il n'y ait aucune obligation légale pour le centre régional de fournir des documents confidentiels à un candidat intéressé, cette situation peut être résolue en faisant signer aux deux parties un accord de non-divulgation (« NDA »). Par conséquent, les candidats EB-5 doivent se méfier des centres régionaux qui démontrent leur réticence à signer une NDA ou à produire des documents. 

Accompagner les professionnels

Savoir qui soutient ou a soutenu le centre régional et le développeur peut également aider le candidat EB-5 à choisir un bon projet. Quels cabinets d'avocats, économistes, rédacteurs de plans d'affaires, professionnels de la conception, entrepreneurs généraux, sous-traitants, etc. faisaient/font partie du projet ? Quelle est l’expérience des professionnels dans leurs domaines respectifs ? Ont-ils travaillé sur des documents/projets similaires ? Existe-t-il des études réalisées de manière indépendante ?

Conclusion

Une diligence raisonnable approfondie est naturellement difficile et coûteuse. Cependant, avec les délais de traitement et les arriérés de visa actuels de l'USCIS, un faux pas de la part du demandeur EB-5 pourrait entraîner des pertes substantielles et de graves difficultés, ainsi qu'une responsabilité écrasante pour les agents de migration. Ainsi, nous espérons partager notre expérience en matière d'EB-5 et de développement immobilier, et aider les candidats EB-5 à naviguer dans les complexités de la diligence raisonnable EB-5 pour devenir une réussite EB-5.

Charlie Caï

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