By Darren Seary
Soyons réalistes, même les tâches quotidiennes les plus courantes, comme conduire sa voiture, comportent des risques. Avant de monter dans votre voiture pour la première fois, vous savez qu'il existe un risque d'être impliqué dans un accident ; cependant, vous avez réduit votre risque en réussissant un examen de conduite et vous pouvez gérer le risque continu en conduisant prudemment et attentivement. De même, comme pour tout investissement financier, le risque est inhérent, prêt à prendre une bouchée au moment le plus inopportun. La façon dont et quand le risque est identifié, la manière dont il est initialement minimisé puis soigneusement géré tout au long du projet sera un facteur majeur dans le succès global de l'investissement et déterminera probablement s'il répond ou non aux objectifs des investisseurs.
Les investissements immobiliers liés à la construction constituent toujours une bonne voie pour les investisseurs, petits et grands, expérimentés et inexpérimentés, pour obtenir un gain financier et/ou – dans le monde EB-5 – un statut d’immigration. Cependant, il est avantageux pour les investisseurs d'avoir une compréhension approfondie du « Construction Risk Management 101 » avant de s'engager financièrement dans un projet.
Bien que la gestion des risques de construction (CRM) puisse être à la fois vaste et technique, elle peut aider à sensibiliser les investisseurs sur trois facteurs de risque simples : le temps, la qualité et le coût.
Ces trois facteurs sont interdépendants, comme nous le soulignerons dans les scénarios ci-dessous ; cependant, une compréhension de chaque facteur est nécessaire au départ.
L'outil CRM le plus élémentaire utilisé pour identifier et gérer les risques liés au temps est un calendrier de construction détaillé. Les investissements EB-5 sont quelque peu uniques lorsqu'ils sont liés à des projets de construction, car le nombre d'emplois EB-5 peut bénéficier de durées de construction plus longues. Selon le mémorandum de l'USCIS du 17 juin 2009 « Entrepreneurs EB-5 – Création d'emplois et postes à temps plein », le nombre d'emplois EB-5 peut inclure à la fois des emplois directs et indirects dans la construction, à condition que le calendrier de construction soit de 24 mois ou plus. Seuls les emplois indirects dans la construction peuvent être comptabilisés si le calendrier de construction est inférieur à 24 mois. En tant que facteur de risque autonome, il est généralement avantageux de réaliser un projet dans les plus brefs délais possibles. Qu'il s'agisse de la génération de revenus supplémentaires résultant de l'achèvement précoce du projet, comme les revenus locatifs des appartements et les chambres d'hôtel à pourvoir ; éliminer la possibilité de dommages-intérêts en cas de fin tardive du projet, comme les baux de bureaux qui contiennent généralement des pénalités importantes pour le promoteur si le locataire ne peut pas prendre possession ou commencer ses améliorations locataires à temps ; ou encourir des frais d'intérêts supplémentaires sur le prêt, terminer le projet à temps ou avant la date prévue est un objectif de la plupart des promoteurs. Ces éléments s'ajoutent au simple fait que plus un projet dure longtemps, plus le risque que des circonstances imprévues, non envisagées au début du projet, entrent en jeu est élevé. Combien de promoteurs auraient su en 2006 que terminer leur projet de copropriété à temps entraînerait des millions de profits par rapport à la probabilité de faillite s'ils achevaient leur projet de copropriété six mois plus tard ?
QUALITE
L'outil CRM le plus élémentaire utilisé pour identifier et gérer les risques liés à la qualité est un programme complet de contrôle qualité. Pour les projets de construction, la plupart des gens considèrent la qualité comme le niveau de finition, comme les comptoirs en quartz au lieu du stratifié en plastique ; cependant, dans le monde CRM, l'accent est mis sur la conception et l'installation de systèmes et de composants que vous ne verriez généralement pas une fois un projet terminé. La conception de la structure, la résistance du béton utilisé dans les fondations et la question de savoir si la conception et les installations présentent des risques potentiels d'accessibilité ou d'intrusion d'eau ne sont que quelques-uns des nombreux éléments sur lesquels une entreprise CRM devrait se concentrer. Un programme complet de contrôle de la qualité est souvent négligé ou jugé inutile, car on suppose à tort que la municipalité locale identifiera tous les éléments au cours du processus d'inspection.
COST
L'outil CRM le plus élémentaire utilisé pour identifier et gérer les risques liés aux coûts de construction est un processus continu d'analyse/de contrôle des coûts de construction, depuis le début du projet jusqu'à son achèvement. Tout simplement, à mesure que les coûts de développement augmentent, le retour sur investissement (ROI) diminue. Les coûts de développement comprennent des éléments tels que le prix payé pour le terrain, les coûts de financement, les coûts accessoires (frais de conception, frais juridiques et marketing) et les coûts durs (coûts de construction). En règle générale, les coûts de construction varient le plus, en particulier tout au long de la phase de construction. C'est pourquoi les techniques CRM sont utilisées pour minimiser les augmentations de coûts et maximiser le retour sur investissement.
SCÉNARIOS CRM
Concentrons-nous sur le Triangle CRM et proposons des scénarios pour mettre en évidence la façon dont le temps, la qualité et le coût sont interdépendants. Bien entendu, tout au long du processus de conception, l'équipe de réalisation du projet, qui comprend souvent l'entrepreneur général, s'efforcera de présenter un projet qui peut être construit dans les délais et le budget impartis et réalisé à un niveau de qualité qui satisfera les exigences du promoteur et des investisseurs. ' exigences. Cependant, tout au long du processus de conception et de construction, des compromis doivent souvent être trouvés car les facteurs de risque ont un impact sur le projet.
SCÉNARIO DE PHASE DE CONSTRUCTION 1 : CE QUI SE TROUVE EN DESSOUS
Les investigations géotechniques et environnementales permettent d’identifier ce qui se trouve sous terre. Néanmoins, déterrer les restes d'un mammouth vieux de 40,000 XNUMX ans lors de fouilles profondes dans le cadre d'un projet n'est peut-être pas ce à quoi le développeur s'attend. Tous les travaux doivent être temporairement suspendus pendant la durée des investigations archéologiques. Dans ce scénario, le développeur doit prioriser les trois facteurs de risque. S'il est essentiel de terminer le projet à temps et sans compromis sur la qualité, l'entrepreneur général devra accélérer le calendrier de construction avec des heures supplémentaires et des paiements incitatifs, ce qui entraînera une augmentation des coûts. Si le coût et la qualité sont importants pour l’équipe de réalisation du projet, alors en théorie, le temps en sera affecté. Si l’équipe d’exécution du projet indique que le temps perdu peut être récupéré sans impact sur les coûts, il convient alors de s’inquiéter du fait que la construction est précipitée ou que des raccourcis sont pris, ce qui entraîne un impact négatif sur la qualité. Dans ce scénario, la qualité du travail doit être étroitement surveillée.
SCÉNARIO PHASE DE CONSTRUCTION 2 : LES COÛTS SONT EN AUGMENTATION
Le secteur de la construction a été durement touché lors de la grande récession de 2007-2009. Les artisans qualifiés ont été contraints de trouver d’autres industries et beaucoup n’y sont jamais revenus, tandis que les personnes qui débutaient leur carrière n’ont jamais rejoint l’industrie. Ainsi, le secteur de la construction subit actuellement les conséquences négatives d’une pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Ceci, combiné à d'autres facteurs incontrôlables tels que la disponibilité des matériaux suite à des catastrophes naturelles, a considérablement augmenté les coûts de construction. S'il est évalué et identifié pendant la phase de conception, le développeur peut prendre une décision éclairée quant à l'opportunité de poursuivre le projet. Cependant, lorsque des augmentations de coûts surviennent pendant la phase de construction, le promoteur consultera à nouveau le Triangle CRM pour évaluer ses options. Si un développeur ne veut pas supporter le coût du paiement de primes d'incitation aux sous-traitants pour prioriser leurs projets et ne veut pas faire de compromis sur la qualité, le temps sera alors impacté par une durée de construction prolongée. Si un sous-traitant peut fournir un nombre suffisant de travailleurs sur un projet afin de ne pas affecter les délais et sans encourir d'augmentation des coûts, il se peut que la main-d'œuvre soit moins qualifiée et que la qualité en soit probablement affectée.
En utilisant ces scénarios, vous pouvez comprendre à quel point chacun des trois facteurs de risque de construction – délai, qualité et coût – sont étroitement liés, ce qui nécessite une priorisation des facteurs de risque du triangle CRM tout au long d'un projet. Comprendre les bons facteurs à prioriser et/ou à renoncer sera probablement un élément clé de la réussite globale d'un projet.
En fonction de la tolérance au risque ou du niveau de confiance des investisseurs dans le développeur, un développeur ou un investisseur devrait envisager de faire appel à une société CRM pour évaluer un projet donné. Le cabinet CRM peut identifier et conseiller le promoteur ou l'investisseur sur la manière de minimiser et de gérer les risques potentiels de construction. Les critères à prendre en compte lors de la sélection d'une entreprise CRM comprennent : l'expérience CRM, le type de projet spécifique et l'expérience géographique, la réputation, les programmes de formation du personnel en interne, les protocoles de contrôle qualité, le nombre d'années d'activité et la qualité du produit du travail.
Il est conseillé aux développeurs et aux investisseurs de choisir avec soin, car l'efficacité du processus CRM dépend de la qualité de l'entreprise fournissant les services.
Les opportunités d’investissement immobilier liées à la construction se présentent à différentes étapes d’un projet ; cependant, les mêmes principes du CRM s'appliquent : identifier, minimiser, gérer. Le Triangle CRM aide les investisseurs peu ou pas expérimentés à comprendre « Construction Risk Management 101 ».
Darren A Seary, FRICS
Darren A. Seary est consultant en gestion des risques de construction EB-5, membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS) et directeur occidental chez Fulcrum, une société de renseignement et de gestion des risques dans le domaine de la construction et de l'immobilier.
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