Par Debbie A. Klis et Clem G. Turner
Avant tout investissement, il est essentiel que les investisseurs procèdent à une vérification préalable approfondie, c'est-à-dire une période d'analyse formelle visant à confirmer les hypothèses, identifier les risques et déterminer l'opportunité de poursuivre leur projet d'investissement. Il est important que les investisseurs réalisent leurs propres vérifications préalables et définissent le processus à suivre avant d'investir dans un projet immobilier ou une entreprise en activité. Grâce à un travail préparatoire, les investisseurs EB-5 peuvent réduire considérablement les risques liés à leur investissement en obtenant des informations précieuses sur l'opportunité d'investissement et ses promoteurs. Qu'il s'agisse d'un investissement immobilier ou d'une entreprise en activité, les investisseurs peuvent ainsi éviter les mauvaises surprises et renforcer leur confiance dans l'investissement.
DILIGENCE IMMOBILIÈRE
Quel que soit le type ou l'emplacement de la propriété, la diligence raisonnable est une étape essentielle précédant tout investissement immobilier indépendant. Heureusement, la plupart des investisseurs peuvent bénéficier de la diligence raisonnable déjà entreprise par le promoteur immobilier expérimenté qui parraine le projet. Après avoir sélectionné le type de propriété et l'emplacement géographique, le promoteur immobilier vérifiera généralement s'il dispose d'informations suffisantes et précises concernant l'actif physique, la performance financière et les perspectives de la propriété.
DILIGENCE DÛE DES DÉVELOPPEURS
La diligence raisonnable effectuée par des promoteurs et sponsors immobiliers chevronnés implique généralement deux phases : la diligence raisonnable « avant la lettre d’intention » et la diligence raisonnable « après la lettre d’intention ». La phase préalable à la lettre d'intention comprend des enquêtes de plus haut niveau, ce qui signifie que l'acheteur s'appuie sur les informations publiques et les informations fournies par le vendeur plutôt que de dépenser beaucoup de temps ou d'argent. Si cette première phase donne des résultats favorables, l'acheteur ou le promoteur négociera souvent une lettre d'intention avec le vendeur régissant le prix et les conditions matérielles avant d'entamer un processus de diligence raisonnable plus approfondi.
Une fois que l'investissement fait l'objet d'une lettre d'intention, la diligence raisonnable implique des enquêtes plus coûteuses telles que la commande d'études tierces et un investissement de temps plus important pour réaliser une analyse plus approfondie de la propriété en se concentrant sur son histoire, son état actuel et son impact économique. potentiel. Cette deuxième phase de due diligence mènera souvent à la négociation et à l’exécution d’un contrat d’achat et de vente. Au cours des deux phases, l'objectif principal est d'inspecter la propriété physiquement, fiscalement et juridiquement afin d'atténuer les incertitudes financières et de déterminer la valeur actuelle et prospective de la propriété.
PORTÉE DE LA DILIGENCE DÛE DES DÉVELOPPEURS
Le processus de diligence raisonnable comprendra généralement un examen du titre de propriété, de la géographie, de l'étude topographique, des coûts de construction ou de réhabilitation, de la faisabilité de l'usage prévu (qu'il soit résidentiel, hôtelier, commercial, etc.), des études environnementales, des factures fiscales, des données financières du vendeur, et certificat de zonage. Si la propriété est améliorée, la diligence raisonnable comprendra un examen de l'arpentage de la propriété, des permis, des licences, des servitudes, des dettes et privilèges existants, des baux, des rôles de loyer, des contrats, des plans de construction, des plans d'ingénierie et des évaluations. Le promoteur recherche d'éventuels signaux d'alarme concernant la propriété elle-même ainsi que son titre et de nombreuses autres considérations.
Ci-dessous, vous trouverez les principaux domaines d'une analyse de diligence raisonnable basée sur l'immobilier avec des éléments d'information répertoriés généralement sélectionnés et examinés pour vérifier les hypothèses de la propriété en question. L'applicabilité de chacun des domaines suivants et la portée de l'analyse dans chacun de ces domaines varieront considérablement en fonction des circonstances particulières de la propriété sous-jacente :
Inspection physique. L’inspection physique du bien doit comprendre, le cas échéant :
- Zone entourant l'emplacement
- État général de la propriété
- Entretien différé
- État structurel des bâtiments
- État des systèmes du bâtiment (plomberie, électricité, CVC, ascenseurs)
- Conditions du terrain
- Accès et plaines inondables
- Conformité aux codes du bâtiment
- Respect des codes de prévention des incendies
- Problèmes de tarification d'assurance
- Dangers
Baux. L'analyse des baux relatifs à la propriété doit confirmer l'absence d'obligations extraordinaires non divulguées ou de passifs imprévus, en examinant les éléments suivants :
- Rouleau de loyer
- Baux et modifications et lettres d’accompagnement
- Conditions financières
- Conditions de location, options de renouvellement et d’extension
- Loyer de base, loyer supplémentaire et majorations
- Répercussion des impôts et des dépenses
- Conditions d'assurance
- Droits d’annulation et de récupération
- Subordination et non-perturbation
- Obligation de préclusion
- Obligations non exécutées du propriétaire
- Obligations d'entretien et de réparation
- Options de renouvellement, d'agrandissement, d'achat
- Droits de sous-louer, de céder et/ou d’assumer
- Expiration des obligations d’indemnisation
- Protections environnementales, obligations
- Disposition des dépôts de garantie
- Litiges en cours
Dette existante. Analyser la dette existante afin de déterminer les limites de remboursement, notamment en examinant :
- Contrat de prêt, billet à ordre
- Acte de fiducie/hypothèque
- Cession des baux, loyers et revenus
- Accords de sécurité et garanties
- États de financement
- Lettre d'engagement de prêt
- Revoir les conditions financières
- Montant principal impayé
- Taux d'intérêt, intérêts courus
- Taux d'amortissement/paiement ballon
- Durée et paiements
- Séquestre fiscal et séquestre d'assurance
Servitudes, permis, licences et services publics. La diligence raisonnable doit inclure l'examen des permis, licences, servitudes et de l'accès aux services publics :
- Servitudes annexes
- Permis pour les bâtiments et le système de construction
- Permis de construire et permis d'accès
- Permis environnementaux
- Permis d'activités spéciales
- Les licences commerciales ;
- Eau et égouts et drainage pluvial
- Électricité
- Gaz naturel
- Téléphone et télécommunications
Enjeux environnementaux et responsabilités. La violation des lois environnementales peut entraîner d'importantes responsabilités en matière de dépollution ; il convient donc d'examiner :
- Permis environnementaux et conformité
- Conformité aux lois fédérales, étatiques et locales
- Mesures coercitives en cours ou menacées
- Historique de conformité de la propriété
- Inspections étatiques, fédérales ou locales disponibles
- Potentiel de litige en délit toxique
- Contamination par les propriétés voisines
Règlements de construction, de zonage et autres règlements divers. Veuillez confirmer que les usages actuels et prévus de la propriété sont licites en vérifiant la conformité aux dispositions suivantes :
- Codes du bâtiment et de prévention des incendies
- Americans with Disabilities Act (ADA)
- Réviser le certificat d'occupation
- Respect du plan directeur
- Conformité au zonage
- Plan directeur local
- Développement d’unités planifiées (PUD)
- Accords d'annexion et notes de plat
- Décharge des eaux pluviales
- Faune/Espèces menacées/Zones humides
- Service d'eau et d'égout
Examen des titres, recherches dans les archives publiques, taxes et cotisations. Les efforts de diligence raisonnable devraient inclure une recherche dans une myriade de documents publics et obtenir des engagements de titres ou des résumés à examiner :
- Description légale
- Conformité à l'enquête
- Carte du contribuable
- Acquisition du titre
- Les exigences à transmettre peuvent être remplies
- Possession adversative, servitudes prescriptives
- Indemnisation pour les privilèges des mécaniciens
- Servitudes bénéficiant/alourdissant le terrain
- Engagements, conditions et restrictions
- Liens, actes, hypothèques, dépôts UCC
- Privilèges mécaniques, privilèges judiciaires,
- Privilèges environnementaux
- Cotisations associatives
- Assurance titres
- Registres immobiliers de l'UCC et du comté
- Dossiers de contentieux et de faillite
- Dossiers de privilèges judiciaires
- Greffier et enregistreur des archives départementales
- Dossiers du bureau central de classement
- Dossiers d'évaluation fiscale
- Taxe de vente payable sur les biens personnels
L'examen approfondi qui précède du processus de due diligence immobilière a un objectif unique : montrer aux investisseurs qu'au moment où un promoteur, un sponsor ou un fonds recherche des investisseurs, ces parties devraient avoir effectué un nombre important de due diligence, que les investisseurs peuvent demander des copies sans frais ni délai de leur part. Voici quelques suggestions sur la façon de procéder :
PILOTAGE SUR LA DILIGENCE TERMINÉE
Pour commencer le processus d'investissement, l'investisseur reçoit des documents d'offre privée, notamment un mémorandum de placement privé (PPM) ; un contrat de souscription (accompagné d'un questionnaire investisseur) ; un accord de partenariat (pour les sociétés en commandite) ou un accord d'exploitation (pour les SARL) ; et d'autres documents justificatifs pour divulguer les conditions de l'offre et les mérites du projet. Ces documents d'offre et ces expositions doivent être examinés attentivement et toutes les questions doivent être traitées. L’enthousiasme suscité par la participation à une transaction immobilière doit être contrebalancé par la diligence raisonnable nécessaire pour investir judicieusement.
Après avoir examiné les documents d'offre pour un ou plusieurs projets et sélectionné un investissement, avant d'exécuter le contrat de souscription et de virer les fonds, il est recommandé de demander des documents de due diligence parmi les catégories ci-dessus tels que :
Expérience du promoteur. L'expérience du promoteur est un facteur déterminant pour la réussite d'un projet immobilier. Avant d'investir, l'investisseur doit examiner et vérifier les antécédents du promoteur en s'informant sur le nombre de transactions réalisées et son expérience avec la catégorie d'actifs concernée. Il est toujours conseillé de rechercher le nom du promoteur et des membres de son équipe sur Internet afin de vérifier leur expérience et leurs antécédents, ainsi que tout litige antérieur, faillite, privilège ou jugement, ou procédure en cours pour rupture de contrat ou violation du droit des valeurs mobilières.
Propriété, financement et titres de propriété. Les investisseurs doivent demander au promoteur de leur fournir les titres de propriété attestant de l'acquisition du bien. Si l'acquisition n'est pas encore effective, le promoteur doit fournir la lettre d'intention et le contrat d'acquisition foncière, démontrant ainsi les démarches entreprises et précisant le calendrier de la transaction. Par ailleurs, la demande de l'accord de prêt senior, prouvant que le financement est obtenu ou en cours d'obtention, atteste de la légitimité du projet et de son financement adéquat.
Rapports et études de tiers. Les rapports de tiers commandés pour le projet par le promoteur ou son principal prêteur offrent l'analyse la plus objective des atouts et des faiblesses du bien. Ces rapports peuvent inclure des évaluations immobilières, des expertises, des études environnementales de site, des levés topographiques, des études d'ingénierie, des rapports sur l'état du bien, des études de faisabilité, des rapports de titres de propriété, etc., et révèlent de nombreux éléments. Premièrement, leur disponibilité atteste de la légitimité du projet (c'est-à-dire qu'il s'agit bien d'un projet concret). Deuxièmement, ces rapports démontrent la capacité du promoteur à gérer un projet de manière adéquate, car il dispose des fonds et de l'expérience nécessaires pour mener à bien une analyse préalable approfondie. Enfin, le contenu de ces rapports aborde la viabilité du projet, un point essentiel à considérer avant tout investissement, indépendamment des affirmations contenues dans le document de présentation du projet et les supports marketing.
Diverses vérifications préalables supplémentaires. Enfin, les investisseurs devraient envisager de demander tout autre document mentionné ci-dessus dans la section « Portée des vérifications préalables du promoteur » qui s’applique au projet actuel.
La bonne nouvelle est qu’aucune des étapes ci-dessus n’entraîne de frais pour l’investisseur. La seule dépense est le temps, qui devrait être mineur et entraîner des bénéfices infinis. Le refus de fournir les documents de diligence raisonnable demandés à un investisseur devrait être un signal d’alarme indiquant que :
- le projet en est encore à ses balbutiements et est donc trop tôt dans le processus de diligence raisonnable pour investir judicieusement ;
- le promoteur, le sponsor ou les dirigeants du fonds peuvent ne pas avoir suffisamment d'expérience pour procéder à une vérification préalable appropriée ; il serait donc imprudent d'investir ; ou
- le développeur, le sponsor ou le fonds ne fait pas la promotion d'un projet légitime, ce ne sera donc peut-être jamais le bon moment pour investir.
N'oubliez pas d'être toujours prêt à renoncer à un investissement si nécessaire.
DILIGENCE DÛE DE LA SOCIÉTÉ OPÉRATIONNELLE
En raison des modifications apportées au programme EB-5 entrées en vigueur le 21 novembre 2019, un certain nombre de financements non immobiliers sont entrés sur le marché EB-5 pour les entreprises en exploitation à la recherche de capitaux pour développer leurs activités. Ces entreprises recherchent généralement moins de cinq investisseurs EB-5 ; cependant, il est important de garder à l’esprit que le fait que l’augmentation puisse être faible ne signifie pas que le risque associé à ces investissements potentiels est également faible. Il est important de valider les affirmations de l'entreprise concernant la nature de l'entreprise recherchant le capital et son modèle économique.
L'audit préalable d'une entreprise consiste en une analyse approfondie de son activité, de sa situation financière et de ses perspectives, ainsi qu'en l'identification des principaux risques liés à son activité. Il s'agit principalement de recueillir toutes les informations pertinentes et de vérifier l'exactitude et la pertinence des informations divulguées, soit directement, soit par renvoi, dans le plan d'affaires détaillé de l'entreprise et dans le document d'information relatif au placement privé.
La portée appropriée de l'examen de diligence raisonnable varie d'une transaction à l'autre en fonction d'un certain nombre de facteurs, notamment la nature des activités spécifiques de la société, le niveau de risque impliqué dans l'offre, le type de titres offerts et les juridictions dans lesquelles les titres sont vendus. Il est important que les investisseurs gardent à l’esprit que ce chapitre ne constitue pas un guide définitif en matière de diligence raisonnable. Il n’y a pas de règles strictes. Il n’est pas possible d’établir un ensemble uniforme de procédures de diligence raisonnable pour toutes les transactions. La détermination du degré de diligence nécessaire ou approprié ou de ce qui constitue une « enquête raisonnable » varie en fonction des faits et circonstances spécifiques de chaque offre et de chaque société.
Ce qui suit est un résumé des éléments clés qui devraient être couverts dans le cadre du processus de diligence raisonnable d'un investisseur EB-5, dans le cadre d'une offre privée d'investissement dans une entreprise en exploitation. En pratique, les enquêtes de diligence raisonnable peuvent être classées en :
- Diligence commerciale ;
- Vigilance juridique ; et
- Financier et comptable
DILIGENCE DÛE COMMERCIALE
La due diligence commerciale est entreprise pour acquérir une connaissance approfondie (commerciale et financière) de l'entreprise (que ce soit en cas d'investissement direct ou d'investissement via un centre régional) et pour évaluer sa situation financière, son passif, ses contrats importants, son personnel exécutif. , les risques importants et la faisabilité du marché sur lequel il opère. La diligence commerciale prend en compte des questions générales, notamment :
- Le marché sur lequel l'entreprise opère.
- Concurrents et barrières à l’entrée.
- Les forces et les faiblesses de l'entreprise.
- La production, les ventes et le marketing de l'entreprise.
- Recherche et développement.
- Les prévisions et le budget de l'entreprise.
- Potentiel de croissance future et stratégie.
- Relation avec les principaux actionnaires.
- Utilisation du produit de l'investissement.
- Que l'entreprise soit avant ou après les revenus.
La due diligence commerciale est menée à l’aide de tout ou partie des enquêtes suivantes :
- Un examen approfondi de la Question de Ho plan d'affaires conforme.
- Demander une réunion avec la haute direction pour poser des questions spécifiques relatives à l'historique de l'entreprise, aux produits et services, au marché concurrentiel, à la recherche et au développement, aux ventes et au marketing et à toute autre question qui n'est pas couverte ou prise en charge par le plan d'affaires.
- Demandez une visite des principales installations ou des points de vente au détail de l'entreprise.
- Examinez les informations financières historiques et projetées de l'entreprise, de préférence les livres et registres financiers préparés par un comptable ou, mieux encore, les états financiers audités.
- Examiner les rapports et études tiers demandés à des consultants tiers, tels que des études de faisabilité ou des évaluations de risques liés à leur entreprise, qui sont utiles pour évaluer les propositions énoncées dans le mémorandum de placement privé. Les investisseurs potentiels doivent demander si de telles études ou rapports sont disponibles.
Vérification préalable juridique. Les principaux points examinés dans le cadre de la vérification préalable juridique comprennent l'analyse des éléments suivants :
- Documents d'organisation, y compris la structure du capital, la charte et les statuts, ainsi que les droits dont disposeront les investisseurs EB-5 par rapport aux droits de la direction et des autres actionnaires.
- Propriété intellectuelle et propriété technologique, licences et dépôts appropriés pour protéger la diligence raisonnable de l'entreprise.
- Accords importants, c'est-à-dire les accords qui sont importants pour l'entreprise et qui présentent des risques commerciaux ou de responsabilité importants pour l'entreprise. Un examen des contrats importants peut soulever diverses questions à considérer, notamment :
- Un contrat de crédit ou un autre titre de créance doit-il être modifié avant que l’offre puisse avoir lieu ?
- Un important contrat de fourniture, par exemple, va-t-il prendre fin dans un avenir proche ?
- L’entreprise a-t-elle quelques contrats ou clients majeurs spécifiques essentiels à sa viabilité ?
- Des enjeux fiscaux pouvant impacter la santé de l’entreprise.
- La direction et les employés, y compris les modalités de rémunération et d'avantages sociaux.
- Problèmes environnementaux.
- Si l'entreprise est impliquée dans des litiges ou des litiges importants.
- Couverture d'assurance adéquate.
- Enquête sur le titre de propriété et de locaux importants.
- Cadre réglementaire, y compris le respect des lois et réglementations importantes pour l'activité de l'entreprise.
- Stratégie, plans et projections de l'émetteur.
- Perspectives de l'industrie et tout problème spécifique au secteur industriel de l'entreprise.
Les investisseurs potentiels (ou leurs avocats) obtiennent également des informations sur une entreprise auprès de diverses autres sources. Si le site Web d'une entreprise constitue un bon point de départ, les investisseurs devraient également parcourir Internet à la recherche d'actualités et d'autres informations sur l'entreprise, sa gestion et son secteur d'activité. Certaines des sources d’informations les plus traditionnelles sur les actifs incorporels resteront néanmoins probablement importantes. Par exemple:
- L'existence de tout brevet et marque déposée, y compris toute demande déposée, peut être consultée auprès de l'Office américain des brevets et des marques.
- Des informations sur les biens immobiliers peuvent être trouvées auprès du service local du cadastre.
En outre, les conseillers juridiques de l'entreprise peuvent envisager, dans certains cas, d'ordonner des recherches sur les éléments suivants relatifs à la dette et à l'insolvabilité d'une entreprise :
- Dépôts de faillite.
- Dépôts UCC.
- Impôt fédéral, impôt d'État et privilèges judiciaires par ou contre l'entreprise et ses filiales.
Ces recherches peuvent être commandées par l'intermédiaire d'une société de services aux entreprises, qui coordonne et effectue des recherches dans les archives publiques de chaque État, ville ou autre localité concernée à la recherche de preuves de tout dépôt de bilan ou de privilèges fiscaux ou de créanciers. Par exemple, des recherches de privilèges devraient être ordonnées pour l'état de constitution de l'entreprise et de ses filiales. Les autres sources publiques d’informations sur une entreprise comprennent :
- Tout dépôt réglementaire public de l’entreprise.
- Communiqués de presse de l'entreprise et de ses filiales et autres sociétés affiliées.
- Rapports d'analystes et d'agences de notation sur l'entreprise ou son secteur d'activité.
- Autre couverture médiatique tierce de l’entreprise ou de son secteur d’activité.
Toutefois, une grande partie des informations qui doivent être examinées ne peuvent être obtenues qu’auprès de l’entreprise elle-même. Les entretiens avec la direction de l'entreprise peuvent fournir des informations précieuses. La plupart des informations importantes sur une entreprise et ses activités peuvent être mal documentées, voire pas du tout. Le temps de gestion est une ressource précieuse, c'est pourquoi les questions doivent être préparées à l'avance et limitées aux informations qui ne sont pas disponibles ailleurs. En outre, envisagez une visite sur place pour observer les installations de l'entreprise, en fonction de l'entreprise concernée. Les bâtiments et les équipements sont-ils bien entretenus ? Y a-t-il des preuves de problèmes environnementaux ? Leurs clients sont-ils ?
Vérification préalable financière et comptable. La vérification préalable financière et comptable est généralement menée par des experts-comptables et réalisée en collaboration avec les membres des services comptables, de trésorerie et financiers de l'entreprise, ainsi qu'avec ses auditeurs externes. Elle comprend généralement l'examen des éléments suivants :
- historique et pro forma états financiers, y compris tout changement important par rapport à la période de reporting de l'année précédente et les éléments importants des états financiers (tels que retraitements, dépréciations, transactions inhabituelles, acquisitions, dérivés et couvertures, réserves, arrangements hors bilan ou passifs sous-comptabilisés).
- Les projections, les budgets et les plans à long terme de l'entreprise.
- Titres de créance en cours, facilités de crédit existantes et tout autre accord de financement, et détermination de la question de savoir si l'offre viole l'un des engagements financiers existants de l'entreprise.
- La situation financière actuelle de l'émetteur et les conditions dans son secteur.
- Rapports de recherche d'autres analystes.
- Tendances historiques de l'industrie.
- Les perspectives de l'entreprise. Cela implique une comparaison des attentes avec les tendances futures sur la base de facteurs tels que le budget et les projections de flux de trésorerie.
- La situation de l’industrie et la concurrence. Quels sont les principaux clients de l'entreprise et quels sont les principaux contrats ?
- L’utilisation des bénéfices. Comment seront-ils utilisés exactement ?
- Estimations des dépenses en capital.
Signaux d'alerte dans les états financiers. Les investisseurs potentiels doivent être attentifs à tout signal d'alerte dans les états financiers pouvant indiquer que ces derniers ne sont pas fiables. Voici quelques exemples de signaux d'alerte :
- Modifications des évaluations internes du risque de crédit.
- Goodwill/dépréciations d’actifs.
- Augmenter les revenus avec des gains inhabituels ou ponctuels.
- Déplacer les dépenses actuelles vers une période ultérieure ou déplacer les revenus futurs vers la période en cours.
- Un modèle d'endettement envers les dirigeants de l'entreprise par les membres du syndicat de souscription.
- Entités hors bilan.
- Beaucoup de commandes en retard de la part des clients.
- La direction affirme que les informations essentielles à une transaction importante ne sont pas disponibles.
- Antidatage d'un contrat de vente pour permettre la comptabilisation des revenus en temps opportun.
- Un article de presse financière remettant en question la comptabilité agressive d'une entreprise.
- La comptabilisation de ventes en consignation significatives en fin de trimestre.
- Pratiques de vente garanties permettant aux clients d'échanger ou de retourner des marchandises non défectueuses.
- Structures organisationnelles complexes sans objectif commercial apparent.
- Systèmes et procédures de contrôle en retard pendant une période de croissance rapide.
- Comptes ou opérations importants dans des juridictions de paradis fiscaux.
Encore une fois, le refus de fournir à un investisseur les documents de diligence raisonnable demandés devrait être un signal d’alarme pour ne pas aller de l’avant.
DILIGENCE DÛE RELATIVE À L’IMMIGRATION
Étant donné que l’investisseur prend une décision d’investissement motivée par l’immigration, les investisseurs potentiels EB-5 doivent évaluer la probabilité que l’investissement permette d’atteindre leurs objectifs d’immigration. Les investisseurs potentiels EB-5 peuvent s'appuyer sur leur conseiller en immigration pour cette analyse qui devrait généralement inclure les éléments suivants :
Zone d'emploi ciblée
Afin de s'assurer que les investisseurs investissent le montant approprié, ils doivent vérifier si l'entreprise bénéficiaire est située dans une zone d'emploi ciblée (TEA) . Si tel est le cas, l'investissement minimal est de 800 000 $ ; dans le cas contraire, il est de 1 050 000 $.
L'entreprise doit fournir à tous les investisseurs EB-5 une lettre d'un expert EB-5 indiquant que le secteur de recensement dans lequel l'entreprise est située est une TEA, ou adjacent à une TEA, ainsi que la moyenne pondérée des taux de chômage dans la TEA et dans les secteurs de recensement adjacents est supérieur à 150 % de la moyenne nationale du chômage. Alternativement, l'entreprise pourrait déployer le capital de l'investisseur EB-5 dans une zone rurale, ce qui nécessite également le montant d'investissement minimum inférieur de 800,000 5 $. Les investisseurs EB-800,000 ne devraient pas envisager de réaliser un investissement de XNUMX XNUMX $ sans preuve que les fonds seront déployés dans un TEA.
Création d'emploi
Chaque apport en capital d'un investisseur EB-5 doit permettre la création de dix emplois sur une période de trois à cinq ans. Les investisseurs doivent mener une analyse préalable approfondie, telle que décrite précédemment, afin de s'assurer que l'investissement est susceptible de générer le nombre d'emplois requis. Ils doivent privilégier les projets qui prévoient la création de plus de dix emplois par investisseur et écarter tout projet annonçant la création de moins de douze emplois par investisseur.
Les projets menés par l'intermédiaire d'un centre régional doivent fournir une analyse de la création d'emplois, préparée par un économiste qualifié EB-5. Dans le cas où une analyse de la création d'emplois a été fournie, elle doit être examinée par des avocats qualifiés en valeurs mobilières ou en immigration ayant une expérience en EB-5 et les hypothèses et les calculs présentés dans l'analyse doivent être vérifiés par l'investisseur. Les investissements dans des entreprises en activité et d’autres investissements plus petits ne peuvent pas s’appuyer sur une analyse de la création d’emplois. Dans ces cas-là, il est impératif que la stratégie de création d’emplois de l’entreprise soit claire et raisonnable. Une diligence raisonnable des entreprises doit être menée pour vérifier, dans la mesure du possible, les allégations de création d'emplois de l'entreprise.
Diligence raisonnable du centre régional
Si l'investissement EB-5 s'effectue via un centre régional approuvé par l'USCIS, le sort de l'investisseur est entre les mains du centre régional ainsi que celles du développeur. Par conséquent, les investisseurs doivent visiter la page du centre régional approuvé du site Web de l'USCIS pour confirmer la désignation du centre régional et consulter le site Web du centre régional concernant son expérience et ses antécédents, et être à l'affût de tout signal d'alarme concernant des transactions antérieures et des demandes de renseignements réglementaires.
Exigence « à risque »
Les règles du programme EB-5 exigent que le capital d'un investisseur EB-5 reste « à risque » pendant la durée de la période de résidence conditionnelle de l'investisseur. La période de résidence conditionnelle est la période d'environ deux ans qui commence lorsque l'investisseur entre aux États-Unis et se termine lors du dépôt de la pétition I-829 de l'investisseur. Dans un premier temps, les investisseurs souhaitent confirmer, par le biais de leur contrôle préalable régulier, que le projet dans lequel leur capital est déployé est un projet stable, qui survivra et prospérera au-delà de leur résidence conditionnelle. Cependant, tant dans l'immobilier que dans l'exploitation, des stratégies de sortie sont en place et une éventuelle liquidation de l'investissement de l'investisseur est envisagée. Les investisseurs doivent être sûrs qu’une solution ou une stratégie de redéploiement existe, afin que leur investissement puisse être redéployé dans un autre projet « à risque » si leur période de résidence conditionnelle n’est pas terminée.
Cependant, toutes les solutions ou stratégies de redéploiement ne se valent pas. Lors de l’évaluation de la stratégie de redéploiement d’une entreprise, les investisseurs doivent prendre en compte :
- Leur investissement sera-t-il redéployé dans un véhicule qui se traduira par un résultat d'immigration favorable ?
- Leur investissement sera-t-il redéployé dans un projet comparable à l’entreprise ?
- L’investissement sera-t-il redéployé dans un projet contrôlé par l’entreprise, ou par une équipe dirigeante inconnue ?
- Leur investissement sera-t-il redéployé dans un projet risqué ?
- Quelle contribution, le cas échéant, les investisseurs auront-ils dans le réinvestissement, comme un droit de non-participation ou un droit d'approbation ?
- Les investisseurs peuvent-ils consentir à ce que l’entité reçoive leurs fonds redéployés ? (Les investisseurs doivent comprendre qu’un droit au consentement n’est généralement pas accordé.)
- Pourront-ils obtenir un remboursement de leur capital peu de temps après la fin de leur résidence conditionnelle, ou leur capital est-il illiquide et bloqué dans le projet redéployé ?
- Quelle est la date de liquidité anticipée du projet redéployé ?
- L’investissement redéployé génère-t-il le même rendement ou la même part des bénéfices, ou les investisseurs bénéficieront-ils d’un rendement plus important en échange du redéploiement de leur capital ?
- Disposent-ils de suffisamment d'informations pour évaluer la stratégie de redéploiement d'une entreprise ?
Les facteurs ci-dessus s'appliquent également dans le contexte des centres régionaux et en ce qui concerne les investissements directs dont la performance réduirait considérablement le risque d'immigration.
La diligence raisonnable nécessite du temps et une attention aux détails qui éviteront aux investisseurs des erreurs coûteuses. Une diligence raisonnable complète avant d’investir est une stratégie de gestion des risques qui devrait être entreprise par tous les investisseurs sérieux. Même si rien n’est entièrement certain en matière d’investissement, la diligence raisonnable peut fournir un niveau d’assurance bien plus élevé. La pratique d’une diligence raisonnable avant de s’engager dans un investissement relève principalement du bon sens et, dans certains cas, d’une obligation légale. Néanmoins, certaines études indiquent une corrélation positive entre le degré de diligence raisonnable de l'investisseur et la performance ultérieure de l'investissement. La corrélation semble couvrir différents types de scénarios d’investissement et soutient fortement les arguments en faveur d’une diligence raisonnable.
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