EB-5 Capital en un coup d'œil

By Jeff Campion

Cet article traite, dans ses grandes lignes, d'un aperçu général des acteurs du projet, les documents nécessaires pour accéder au capital EB-5, les processus, et quelques pièges courants. De toute évidence, chacun de ces sujets pourrait faire l’objet d’un article à part entière, mais nous espérons que celui-ci fournira une feuille de route et un aperçu général au lecteur.

Les acteurs du projet

Les acteurs du projet pour une augmentation de capital EB-5 sont

1. Vue d'ensemble centre régional (RC);
2. L'entité du projet où les emplois seront créés dans l'entité créatrice d'emplois (JCE) ; et
3. La nouvelle entreprise commerciale (NCE), qui est l'entité dans laquelle l'investisseur investit son argent.

Parfois, les directeurs du RC sont également directeurs du JCE et du NCE. Parfois, les dirigeants du JCE et du NCE sont les mêmes et s'associent à un CR existant. Et à d’autres moments, tous les principes sont distincts. Chacune des combinaisons est visible dans l'espace EB-5 et peut être justifiée en fonction du projet spécifique.

Les documents

Le NCE est l'émetteur de titres et est l'entité dans laquelle les investisseurs investissent. Le capital investi est ensuite déployé sous forme de prêt à la JCE . Ceci sera expliqué plus en détail sous « Le processus » ci-dessous. Chacune de ces entités doit produire des documents pour l'augmentation de capital EB-5.

À titre d’émetteur de titres, le NCE devra produire :

1. A Question de Ho business plan conforme,
2. Preuve de désignation de centre régional (y compris la portée),
3. Une lettre TEA (le cas échéant),
4. Analyse économique, et
5. Documents d'offre (ceux-ci comprennent le mémorandum de placement privé, les statuts de constitution de l'entité, l'accord de partenariat, l'accord de souscription, l'accord de prêt entre les NCE et JCE, l'accord de garantie pour le prêt et d'autres documents)

Le JCE devra produire entre autres :

1. Un acte de propriété (s'il s'agit d'une transaction immobilière),
2. Analyse de marché,
3. Engagement de prêt bancaire,
4. Évaluation telle que construite,
5. Preuve de capital développeur,
6. Preuve de tout autre capital ou instrument de prêt utilisé,
7. Antécédents de développeur, et
8. Mode de remboursement du prêt (refinancement, vente ou autres méthodes)

Les listes ci-dessus ne sont pas exhaustives et peuvent changer comme mentionné dans « Le processus » ci-dessous.

Le processus

Il n’existe pas de processus unique dans le cycle d’augmentation de capital, mais vous trouverez ci-dessous une description de ce à quoi peut ressembler une augmentation de capital EB-5.

Comme mentionné, une augmentation de capital EB-5 typique implique trois entités principales : RC, NCE et JCE. Initialement, un projet est examiné en collaboration avec les RCE et le CR afin d'en déterminer la viabilité préliminaire. La première question à aborder est la création d'emplois, car Le programme EB-5 est un programme de création d'emplois. Normalement, l’économiste reçoit du promoteur un budget de construction et un compte de résultat pro forma. Avec ces documents, l’économiste peut fournir une première analyse de la création d’emplois. Comme le lecteur le sait, dix (10) emplois doivent être créés pour chaque investisseur par Exigences EB-5. Ainsi, avec l'analyse préliminaire du poste, le nombre total d'investisseurs qui pourriez investir est déterminé (le nombre d’investisseurs qui investissent sera moindre pour permettre une réserve d’emplois). Le montant du capital qui pourrait être levé est obtenu en prenant le montant total des investisseurs (nombre d'emplois divisé par 10) multiplié par 800,000 XNUMX $ (si dans une zone d'emploi ciblée).

Une fois l’analyse économique préliminaire effectuée, les autres professionnels (avocat spécialisé en immigration, avocat SEC, avocat d’entreprise et rédacteur de plan d’affaires, entre autres) commencent à préparer les documents mentionnés ci-dessus. Dans le même temps, la commercialisation préliminaire du projet devrait commencer afin que les courtiers soient sensibilisés et reçoivent des commentaires. Une partie du processus de commercialisation garantira que le projet répond aux conditions actuelles du marché. Cela se fait normalement via la communication avec les courtiers en migration. Puisque le territoire EB-5 est un territoire nouveau pour la plupart, les RCE embaucheront ce que l’auteur appelle un « guide ». Un guide est un élément nécessaire pour faire des présentations aux courtiers en migration et pour fournir de précieux commentaires sur la commercialisation du projet et ses documents correspondants.

Une fois les documents finalisés, ils sont commercialisés pour examen par les investisseurs et due diligence, dans le but que l'investisseur souscrive (investisse dans) le NCE. La plupart des investisseurs investissent par l'intermédiaire d'un courtier en migration. Ces courtiers commercialisent les documents du projet et organisent des séminaires pour les investisseurs. Au minimum, un représentant des RCE doit assister aux séminaires, et bien souvent, le développeur y assiste également pour répondre à toutes les questions. En supposant que le séminaire se déroule bien, les investisseurs souscriront au NCE et transféreront le capital sur le compte séquestre. Par la suite, le conseiller en immigration de l'investisseur préparera le demande I-526 y compris la source des fonds de l'investisseur démontrant leur légitimité. Il faut désormais 526 à 31 mois pour statuer sur la requête I-52 et, en cas d'approbation, l'argent est libéré du dépôt fiduciaire au profit du NCE et ensuite prêté au JCE. Le prêt à la JCE est normalement d'une durée de cinq (5) ans. Après cinq (5) ans (et en supposant qu'il n'y ait pas de prolongation du prêt), le prêt est remboursé, la JCE émet une distribution de liquidation à chacun des investisseurs et le processus est terminé.

Pièges courants

Évidemment, tout ce que l’on tente pour la première fois peut paraître fastidieux. Il y a quelques pièges ou « mentalités » fondamentaux à éviter :

1. "Je n'ai pas besoin d'une mentalité de guide.» Cette personne pense que parce qu'elle a déjà levé des capitaux sur les marchés traditionnels, elle n'a pas besoin de guide. C’est une erreur majeure en Chine et la raison pour laquelle de nombreux projets échouent, voire échouent. La raison en est que les affaires chinoises sont basées sur un concept relationnel connu sous le nom de « Guanxi ». Sans cela, presque aucune activité n’aurait lieu. Embauchez un guide avec Guanxi.
2. "Je vais juste former ma propre mentalité de centre régional.» Cette personne pense que c'est un processus assez simple pour former son propre CR et emprunte un chemin de former un CR. Le problème, c'est qu'un Demande I-924 prend 62 à 115 mois à partir du lancement initial avec les professionnels EB-5 jusqu'à l'approbation. De plus, il se peut qu'il ne soit pas approuvé. Bien que créer son propre centre régional soit une option, ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît à première vue. Il est important de considérer tous les coûts et le temps associés, car choisir de s’associer à un centre régional existant moyennant des frais peut être une meilleure option pour certains.
3. "Je gérerai l'augmentation selon ma propre mentalité.» Souvent, les dirigeants de JCE envisagent d'être les dirigeants des NCE en supposant qu'il leur revient moins cher de réunir les fonds par eux-mêmes. Plusieurs facteurs ne sont pas pris en compte : (a) le temps nécessaire pour établir adéquatement la relation avec les clients dans les marchés ciblés, (b) le nombre de voyages sur les marchés ciblés pour répondre aux questions sur le projet, et (c) le coût financier. Normalement, il y a des personnes dans l'espace EB-5 associées à un RC qui géreront l'augmentation de capital EB-5 en tant que dirigeants du NCE et prêteront le capital au JCE. Cela pourrait se traduire par un capital moins cher pour le promoteur (par rapport au capital qui peut être obtenu sur les marchés traditionnels). En outre, le capital le moins cher peut être plus élevé dans la pile de capital et être sans recours.

Même s’il existe certainement d’autres pièges, ceux-ci sont les plus fréquemment rencontrés.

Conclusion

L’espace EB-5 offre de nombreuses opportunités et défis. Cela nécessite l'implication de plusieurs parties différentes, dont le RC, JCE, NCE, Professionnels EB-5, et bien sûr, l’acteur le plus important : l’investisseur. Mais si le développeur est prêt à être patient tout au long du processus, il peut obtenir un capital moins cher et plus élevé dans la pile de capitaux, offrant ainsi une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties impliquées, y compris résidence permanente pour l'investisseur et un remboursement de capital.

[1] Cela suppose le modèle de prêt le plus courant.

[2] Par exemple, si 100 emplois étaient créés, ce nombre divisé par 10 équivaut à 10 investisseurs, multiplié par 800,000 8 $, ce qui équivaut à XNUMX millions de dollars.