Feuille de route des hôteliers vers le financement EB-5
pour la construction, l’agrandissement ou la rénovation d’un nouvel hôtel :
Dix étapes pour une offre EB-5 réussie
MISE À JOUR PAR DILLON COLUCCI ET SON ÉQUIPE
Le programme de visa d'investisseur EB-5 permet aux ressortissants étrangers d'investir 800 000 $ (ou 1.05 million de dollars) dans une entreprise qui devrait créer au moins 10 emplois permanents par investisseur, et d'obtenir un visa conditionnel après examen et approbation par les services de citoyenneté et d'immigration des États-Unis (USCIS). Les projets hôteliers constituent l'une des meilleures catégories d'investissement pour les investisseurs EB-5, car ils créent généralement plus d'emplois opérationnels que de nombreuses autres entreprises ; il s'agit d'investissements immobiliers, dont la valeur est souvent plus stable que celle d'autres formes d'investissement éligibles au financement EB-5 ; leur modèle économique est facile à comprendre pour les investisseurs ; et ils sont souvent exploités par ou sous des licences de franchise de marques hôtelières telles que Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood et Wyndham, mondialement reconnues par les investisseurs potentiels du programme EB-5.
Pour les promoteurs hôteliers cherchant à accéder au financement EB-5, voici nos étapes recommandées pour réussir un financement EB-5 :
1. Déterminez si le projet présente les caractéristiques nécessaires pour obtenir un financement via le programme EB-5 . Les promoteurs d'investissements EB-5 sont constamment à la recherche de nouveaux projets prometteurs, mais le marché est concurrentiel. Pour réussir, un projet doit présenter certains atouts clés démontrant son attractivité auprès des investisseurs EB-5. Il n'est pas indispensable que tous ces éléments soient présents dès le départ, mais plus un promoteur en possède lorsque ce dernier contacte des promoteurs EB-5 potentiels, meilleures seront ses chances d'attirer les promoteurs EB-5 les plus expérimentés et les plus performants.
- Travaux préliminaires au projet — Le promoteur doit avoir réalisé une partie importante des travaux préliminaires du projet, comme l'obtention d'une étude de faisabilité du marché hôtelier, la préparation des plans et des budgets préliminaires pour le projet, l'obtention de l'approbation de franchise ou d'un accord de gestion hôtelière ou d'une lettre d'intention, l'acquisition de la propriété et déterminer les exigences en matière de zonage et de permis.
- Développeur avec une solidité financière et des antécédents – Les projets EB-5 les plus réussis sont ceux avec des développeurs expérimentés et financièrement solides. Les sponsors et les investisseurs de l'EB-5 souhaitent que les projets soient gérés par des entreprises solides ayant un historique de réussite dans le développement de projets similaires.
- Engagement en matière de capitaux propres des développeurs – Les sponsors et investisseurs EB-5 privilégient les projets dans lesquels le développeur a un engagement financier de ses propres fonds propres investis dans le projet – 20 % de fonds propres ou plus sont attendus. Il existe certains projets EB-5 dans lesquels le développeur détient moins de 20 % du capital dans un projet, mais ceux-ci sont souvent plus difficiles à vendre aux investisseurs à moins d'autres facteurs de contrepoids.
- Engagements à financer l’intégralité du coût du projet– Les investisseurs EB-5 savent que le succès d'un développement dépendra souvent de la capacité du développeur à obtenir un prêt senior ou un autre financement en plus de Capital EB-5, et le fait d'avoir un prêt senior engagé ou un autre financement montre que d'autres prêteurs ou investisseurs ont souscrit au projet et déterminé qu'il a le potentiel de réussir. Si un promoteur ne dispose pas de capital engagé, cela peut aider à montrer qu'il recherche activement ce financement et qu'il a obtenu des indications d'intérêt.
2. Déterminer le nombre estimé d'emplois directs et indirects pouvant être attribués au projet . Ce nombre d'emplois aura un impact direct sur le montant maximal de capitaux EB-5 que le promoteur peut lever dans le cadre d'une offre EB-5, selon la formule de base de 10 emplois pour 800 000 $ de capitaux EB-5. Un économiste spécialisé dans les modèles économiques EB-5 peut fournir une estimation préliminaire des emplois directs et indirects admissibles au titre du programme EB-5. Cette estimation s'appuie sur l'un des modèles économiques approuvés, ainsi que sur les informations fournies par le promoteur concernant le projet, notamment la taille et les caractéristiques de l'hôtel, son emplacement, le budget de développement (ventilé en coûts directs, coûts indirects et coûts de financement), la marque hôtelière et une projection des revenus et des dépenses sur cinq ans après l'achèvement des travaux. Il est toujours préférable, lors de la détermination du montant des capitaux EB-5 qui seront levés, de laisser autant de marge que possible d'emplois excédentaires, afin de montrer aux investisseurs qu'il y aura largement assez d'emplois pour soutenir le montant total de l'investissement EB-5 recherché par le promoteur.
3. Contactez un ou plusieurs centres régionaux agréés par l'USCIS dans la zone du projet . La plupart des projets hôteliers EB-5 sont parrainés par un centre régional agréé par l'USCIS , car cette agrément est indispensable pour que le projet puisse bénéficier du crédit pour les emplois directs et indirects. L'USCIS a indiqué avoir agréé environ 792 centres régionaux au 6 janvier 2020, offrant ainsi un large choix. Le promoteur doit privilégier les centres régionaux ayant fait leurs preuves en matière de financements EB-5. Toutefois, cette information n'est pas toujours facile à trouver, car il n'existe pas de registre public des projets EB-5 réussis. Par conséquent, le promoteur devrait s'entretenir avec plusieurs personnes expérimentées dans le domaine des programmes EB-5 afin d'obtenir des informations sur les antécédents des centres régionaux envisagés. Il peut également envisager de faire appel à un avocat ou un consultant spécialisé en EB-5 ayant travaillé avec plusieurs centres régionaux pour l'accompagner dans cette démarche. Cependant, il convient d'être vigilant quant aux honoraires mensuels et aux contrats difficilement résiliables. Lorsqu'il s'adresse à un ou plusieurs centres régionaux, l'objectif du promoteur devrait être de déterminer si le centre régional est intéressé par le projet, quelles conditions financières le centre régional offrirait au promoteur pour parrainer le projet, comment le centre régional propose de commercialiser et de vendre l'offre EB-5, et quelles autres offres EB-5 le centre régional a menées avec succès.
4. Envisagez d'autres sources possibles de financement EB-5 . Plusieurs courtiers en valeurs mobilières américains proposent actuellement des services de levée de fonds EB-5. Le promoteur peut contacter un ou plusieurs d'entre eux afin de connaître leur intérêt pour le projet, leur estimation de son potentiel commercial sur le marché EB-5 et les conditions financières qu'ils seraient prêts à proposer pour le courtage. Le courtier peut identifier un centre régional pour parrainer le projet et se charger de recruter les agents commerciaux, aux États-Unis et à l'étranger, pour commercialiser les investissements EB-5. Une autre option consiste à contacter directement des agents commerciaux EB-5 non américains et à négocier un accord de commercialisation avec un agent principal. Dans tous les cas, il est essentiel que le promoteur se renseigne sur le parcours des personnes envisagées, ainsi que sur leur expérience en matière de transactions EB-5.
5. Signez une lettre d'intention ou un protocole d'accord avec le centre régional, le courtier américain ou l'agent de commercialisation non américain . Ce document résumera les principales conditions commerciales du financement EB-5 proposé, notamment le montant des capitaux à lever, le taux d'intérêt ou le rendement préférentiel appliqué à ce financement, ainsi que le coût de tous les frais supplémentaires à la charge du promoteur. Il est également important que le promoteur définisse un échéancier pour chaque tâche que le fournisseur EB-5 devra exécuter, ainsi que son droit de résilier le contrat si le fournisseur ne respecte pas les délais convenus. Le promoteur devra également négocier les modalités de paiement au fournisseur EB-5, en privilégiant des versements échelonnés plutôt qu'un versement initial important, difficilement, voire impossible, à recouvrer en cas de résiliation ultérieure pour manquement au contrat. Enfin, le promoteur devra négocier la date de déblocage des fonds EB-5. Certains fournisseurs de capitaux EB-5 n'autorisent le déblocage des fonds de chaque investisseur EB-5 qu'après l'approbation de sa demande de visa initiale ( formulaire I-526 ), ce qui prend actuellement en moyenne 13 mois à compter du dépôt de la demande. Si le promoteur a besoin des fonds avant cette date, il doit demander un déblocage anticipé, avant même que les investisseurs EB-5 n'obtiennent l'approbation de leur formulaire I-526. Toutefois, cela implique généralement de prévoir un mécanisme de remboursement pour les investisseurs EB-5 dont la demande I-526 est refusée. Ce remboursement peut prendre la forme d'une garantie de remboursement, d'un compte de remboursement alimenté par une partie des fonds de chaque investisseur EB-5, ou des deux. À défaut de déblocage anticipé, le promoteur peut envisager un financement relais temporaire en attendant le déblocage des fonds EB-5.
6. Préparation des documents d'offre pour le financement EB-5 . Les financements EB-5 étant presque tous réalisés par le biais de sociétés en commandite ou de sociétés à responsabilité limitée, ils impliquent la vente de titres et doivent satisfaire aux mêmes exigences que les autres offres de titres. En général, les offres EB-5 sont effectuées conformément à la réglementation D de la Securities and Exchange Commission (pour les offres privées de titres aux États-Unis) et à la réglementation S (pour les offres offshore de titres hors des États-Unis). Les réglementations D et S peuvent être utilisées simultanément pour une même offre EB-5. De plus, chaque offre EB-5 requiert un plan d'affaires conforme aux exigences de l'USCIS et une étude économique complète justifiant le nombre estimé d'emplois qui seront créés par le projet. Le promoteur ou le centre régional prépare généralement une note d'information sur le placement privé, un contrat de société en commandite ou un contrat de société à responsabilité limitée pour le fonds créé pour recevoir les investissements EB-5, ainsi qu'une convention de souscription pour l'offre EB-5. Un rédacteur spécialisé en plans d'affaires préparera le plan d'affaires et un économiste l'étude économique. De plus, si l'investissement EB-5 prend la forme d'un prêt, les documents de prêt devront être établis. Si un compte séquestre est utilisé, un agent séquestre devra être désigné et une convention de séquestre devra être rédigée. Le fournisseur EB-5 traduira généralement les documents d'offre principaux dans la langue principale du marché où l'investissement EB-5 sera commercialisé.
7. Préparation de l'offre de vente . Outre les documents juridiques, une offre EB-5 nécessite des supports de présentation et de marketing de haute qualité destinés aux investisseurs, tels que des brochures soignées, des vidéos, des présentations PowerPoint et un site web. Si le marché principal se situe hors des États-Unis, ces supports doivent être préparés en anglais et dans la langue principale du marché où l'investissement EB-5 sera commercialisé. Le fournisseur EB-5 peut préparer certains de ces supports, mais demandera souvent au promoteur de réaliser une vidéo et de fournir des photos et des rendus du projet. Les offres EB-5 doivent être vendues individuellement à chaque investisseur. Il est donc essentiel que les promoteurs investissent dans la création de présentations et de supports marketing attrayants, capables de séduire les investisseurs EB-5.
8. Commercialiser le projet auprès des investisseurs EB-5 . Le fournisseur EB-5, qu'il s'agisse d'un courtier américain, d'un centre régional ou d'un agent de commercialisation étranger, sera chargé d'organiser un programme de séminaires à destination des investisseurs EB-5 dans le ou les pays où l'offre EB-5 sera commercialisée. Le promoteur sera souvent invité à participer aux premiers séminaires afin que les investisseurs potentiels puissent le rencontrer et lui poser des questions sur le projet. Il pourra également être sollicité pour organiser des visites du projet avec les investisseurs EB-5 potentiels et prévoir la présence d'un interprète lors de ces visites. La commercialisation d'une offre EB-5 exige beaucoup de temps et d'efforts ; le promoteur doit donc être prêt à y contribuer activement pour en assurer le succès.
9. Obtenez les souscriptions pour les parts de la société en commandite ou de la société à responsabilité limitée et lancez la procédure de demande de visa EB-5 pour chaque investisseur . Chaque investisseur EB-5 signera généralement un contrat de souscription pour l'investissement EB-5, transférera l'intégralité de son investissement sur un compte séquestre et entamera la procédure d'immigration en déposant une demande I-526 par l'intermédiaire d'un avocat spécialisé en immigration américaine. Actuellement, l'USCIS indique que le délai de traitement moyen pour chaque demande I-526 est de 32.5 à 49.5 mois (au 15 janvier 2020) à compter de la date de dépôt. Les termes du contrat de séquestre détermineront si chaque investissement sera débloqué au profit du promoteur avant l'octroi de la demande I-526, ou s'il sera retenu jusqu'à son octroi. Comme indiqué à l'étape 5, cette disposition doit être négociée avec le fournisseur EB-5 et mentionnée dans les documents d'offre EB-5. Lorsque la requête I-526 est approuvée, l'investisseur EB-5 peut demander un visa pour entrer aux États-Unis. Il devra ensuite obtenir ce visa et entrer sur le territoire américain dans les six mois suivant son obtention. L'approbation de la requête I-526 autorise l'investisseur à séjourner aux États-Unis pendant deux ans à compter de cette date. Il devra ensuite déposer une requête I-829 pour obtenir un statut de résident permanent. Toutefois, il est important de noter que le nombre de visas EB-5 est plafonné à 10 000 par an et qu'une règle limite le nombre d'investisseurs d'un même pays à 7 % du plafond annuel lorsque celui-ci est atteint. En raison de ce plafond annuel et de la forte demande de visas EB-5 émanant de certaines nationalités, comme la Chine, l'Inde et le Vietnam, le Département d'État américain a instauré une liste d'attente pour certains investisseurs, ce qui retarde leur entrée aux États-Unis après l'approbation de la requête I-526. Cette mesure a été mise en place pour la première fois en 2014 et se reproduit chaque année depuis. Cela signifie que les investisseurs EB-5 originaires de Chine, du Vietnam et d'Inde pourraient subir un retard dans l'obtention de leur visa d'entrée, ce qui allongera le délai imparti pour le dépôt de leur demande I-829 . (La rétrogradation est un sujet aux implications importantes, qui ne peuvent être abordées ici en détail, mais qui sont traitées dans cet article du magazine EB5 Investors, rédigé par David Hirson et Cletus Weber ).
10. Fournir des rapports périodiques aux investisseurs EB-5 et documenter l'utilisation des fonds d'investissement EB-5 . Les investisseurs EB-5 souhaiteront être tenus informés de l'état d'avancement du projet afin de s'assurer de sa bonne progression vers son terme, et les promoteurs devront prévoir la publication de rapports périodiques à leur intention. De plus, les investisseurs EB-5 exigeront du promoteur qu'il fournisse une documentation relative à l'utilisation de leurs fonds EB-5, car chaque investisseur devra joindre ces informations à sa demande I-829 dans les deux ans suivant son entrée aux États-Unis, comme indiqué à l'étape 9 ci-dessus. L'obtention de l'approbation d'une requête I-829 prend généralement entre quatre et cinq ans à compter de la date du premier investissement de l'investisseur EB-5 dans un projet. Ce délai peut toutefois être plus long, notamment en fonction du temps nécessaire à l'investisseur pour obtenir l'approbation de sa requête I-526, puis son visa d'entrée. En effet, la requête I-829 ne peut être déposée que 90 jours avant le deuxième anniversaire de la date d'entrée de l'investisseur aux États-Unis. Les promoteurs doivent noter que les investisseurs sont tenus de maintenir leur investissement « à risque » jusqu'à la fin de leur période de résidence permanente conditionnelle . Cela signifie généralement que le projet doit être toujours en activité et que l'investissement EB-5 doit y être maintenu jusqu'à la date approximative de dépôt de la requête I-829. Lors du dépôt de cette requête, chaque investisseur devra prouver que les conditions ayant permis l'approbation du projet par l'USCIS dans le cadre de sa requête I-526 ont été remplies. Le promoteur devra donc fournir la preuve que toutes les conditions essentielles du plan d'affaires, utilisées pour démontrer la création d'emplois, ont été respectées. Si le projet a été construit et fonctionne conformément au plan d'affaires et à l'étude économique joints aux demandes I-526 des investisseurs, ces derniers devraient obtenir l'approbation de leur demande I-829 et recevoir un visa de résident permanent. En revanche, si le projet n'a pas été mené à terme pour quelque raison que ce soit, ou s'il ne fonctionne pas conformément au plan d'affaires requis pour démontrer la création d'un nombre suffisant d'emplois, les investisseurs risquent de ne pas obtenir l'approbation de leur demande I-829. En cas de refus, les investisseurs seraient probablement contraints de quitter les États-Unis et de solliciter un autre investissement EB-5 s'ils souhaitent toujours obtenir un visa américain. Les enjeux sont considérables pour les investisseurs EB-5, car un projet qui échoue leur fait perdre à la fois leur visa et leur investissement. C'est pourquoi il est essentiel que le promoteur comprenne que les projets les plus prometteurs pour un financement EB-5 sont ceux qui ont les meilleures chances d'être construits et exploités avec succès pendant la durée nécessaire à l'obtention des visas initial et permanent des investisseurs EB-5.
