Une importante évolution politique à Washington attire l'attention de la communauté mondiale des investisseurs, notamment des investisseurs EB-5, des centres régionaux et des fonds souverains qui participent de plus en plus aux structures de capital immobilier américain.
Le 29 mai 2026, le département du Trésor américain et le Service des impôts (IRS) ont publié conjointement des directives complémentaires (IRS IR-2026-69) relatives au projet de réglementation au titre de l'article 892 du Code des impôts. Cet article exempte les gouvernements étrangers, y compris les fonds souverains, de l'impôt américain sur certains revenus provenant d'investissements passifs aux États-Unis. Ces nouvelles directives introduisent deux protections essentielles qui étaient absentes du projet de réglementation initial de décembre 2025 : une clause de droits acquis et une période de transition.
Comment nous sommes arrivés ici
Le projet de réglementation initial, publié le 15 décembre 2025, a suscité l'inquiétude au sein de la communauté des investisseurs souverains. Le Trésor et l'IRS avaient proposé de préciser dans quelles circonstances l'acquisition de dette par un gouvernement étranger serait considérée comme une « activité commerciale », une qualification qui prive les investisseurs de l'exonération fiscale qui rend les placements passifs américains si attractifs pour les fonds souverains. Les gouvernements étrangers, les investisseurs institutionnels et leurs conseillers ont vivement protesté, arguant que les règles proposées créaient une incertitude pour les capitaux déjà déployés sur les marchés américains et risquaient de perturber des structures d'investissement établies de longue date.
Le Trésor et l'IRS ont pris en compte ces préoccupations. Les directives publiées aujourd'hui y répondent directement selon une approche en deux volets. La clause de droits acquis propose de nouvelles dates d'application, garantissant ainsi que les investissements publics étrangers existants ne seront pas soumis à la réglementation définitive une fois celle-ci entrée en vigueur. La période de transition accorde aux investisseurs souverains un délai d'au moins 90 jours après la date de publication, ou jusqu'au début du premier exercice fiscal suivant la publication, pour se conformer à la réglementation définitive.
Le secrétaire au Trésor, Scott Bessent, a inscrit cette mesure pleinement dans le programme économique de l'administration, affirmant que les directives visaient à « apporter de la certitude quant au traitement des investissements actuels et à une aide transitoire aux investisseurs souverains » et promettant que la réglementation finale serait évaluée afin de « renforcer l'économie américaine, de maintenir les pratiques de marché établies et de préserver un environnement stable pour les investissements actuels et futurs des fonds souverains ».
Le directeur général de l'IRS, Frank J. Bisignano, a fait écho à ce message. « Suite aux observations formulées concernant le projet de réglementation récemment proposé, l'IRS a pris en compte les préoccupations de nombreux contribuables et a décidé d'accorder des mesures transitoires », a déclaré M. Bisignano. « Grâce à ces modifications, l'IRS entend préserver les pratiques de marché établies, stimuler la croissance économique nationale et soutenir les investissements actuels et futurs des fonds souverains aux États-Unis. »
Pourquoi les parties prenantes du programme EB-5 devraient s'y intéresser
Bien que l'article 892 régisse les États souverains et leurs véhicules d'investissement plutôt que les investisseurs individuels du programme EB-5, le cadre réglementaire applicable aux capitaux étrangers influence fortement l'écosystème EB-5. Les fonds souverains et les entités gouvernementales des pays du Golfe, d'Asie de l'Est et d'Europe sont devenus des acteurs de plus en plus actifs dans les mêmes catégories d'actifs immobiliers et d'infrastructures américains qui constituent la base de nombreux projets de centres régionaux EB-5. La stabilité et la prévisibilité de leur traitement fiscal favorisent l'intérêt des investisseurs institutionnels pour ces structures d'investissement, et cette tendance positive contribue à la formation de capitaux dans le cadre du programme EB-5.
Pour les investisseurs individuels EB-5, en particulier ceux des pays où le patrimoine familial est lié à des entreprises ou des véhicules d'investissement affiliés au gouvernement, les directives d'aujourd'hui envoient un signal plus large : l'administration actuelle est activement à l'écoute des commentaires des parties prenantes et prend des mesures délibérées pour éviter de perturber les capitaux déjà en mouvement aux États-Unis.
Prochaines étapes
Le Trésor et l'IRS ont confirmé qu'ils continueront de recueillir les commentaires du public sur tous les aspects du projet de réglementation avant la publication des règles définitives. La période de transition de 90 jours débute à la date de publication de ces règles. Les acteurs du programme EB-5, les centres régionaux et les promoteurs immobiliers ayant des co-investisseurs souverains ou des partenaires financiers affiliés au gouvernement sont invités à suivre de près la période de consultation et à consulter un conseiller fiscal qualifié afin d'évaluer les risques liés à l'évolution de la réglementation.
Les instructions pour soumettre des commentaires figurent dans les directives publiées aujourd'hui au Journal officiel fédéral.
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