Par Marta Lillo
Les développeurs qui cherchent à attirer les investisseurs EB-5 et à assurer la réussite de leurs projets doit préserver les intérêts des investisseurs, la demande du marché et fournir les détails nécessaires lors du développement de la structure du capital de leurs projets. Cette compréhension est cruciale dans le paysage d'investissement en évolution d'aujourd'hui, comme le soulignent les avocats du projet EB-5.
Selon un avocat spécialisé en immigration et représentant de la FINRA, Irina Rostova, la structure de financement joue un rôle central pour attirer les capitaux nécessaires. Si la structure de la pile de capital ne parvient pas à attirer les investisseurs, il est peu probable qu'elle obtienne les fonds nécessaires.
« Vous pouvez structurer notre projet d'une manière qui vous convient. Mais si cela n'attire pas les investisseurs, vous ne pourrez pas attirer les capitaux EB5 », déclare Rostova.
Comprendre l’intérêt des investisseurs commence par connaître leurs préférences en matière de capitaux propres et de prêts.
Rostova explique choix de financement EB-5 s’est orientée vers l’endettement au cours des 15 dernières années. « À l’époque, les investisseurs aimaient l’idée de posséder une partie du projet, mais avec le temps, ils ont compris que lorsqu’on se lance en tant qu’investisseur en actions, les risques sont plus élevés. Mais plus important encore, vous ne savez pas quand vous allez quitter le secteur, et donc si vous avez de la chance, vous le ferez peut-être dans cinq ans », dit-elle.
Chris Foulger, président de la société HomeFed, explique que le modèle d'actions était attractif pour Développeurs EB-5 en raison de sa flexibilité. « Nous avions l’habitude de le faire avec des capitaux propres et nous avions des capitaux propres au bilan. Nous venons de nous rapprocher. Nous avons financé le projet avec des fonds propres, et l'EB5 qui est arrivé, qu'il soit de 10 % ou de 100 %, n'a pas du tout affecté le calendrier du projet.
Les prêts sont désormais le choix préféré des promoteurs expérimentés et des investisseurs EB-5, offrant à ces derniers des options de remboursement et des taux d'intérêt plus clairs.
« La majorité des investisseurs veulent investir leur argent dans le projet et savent exactement quand ils vont le récupérer. C’est pourquoi le modèle de la dette est plus populaire. Les investisseurs sont prêts à sacrifier leurs bénéfices, prêts à opter pour un modèle de dette où leur taux d'intérêt est nominal plutôt que d'opter pour un modèle d'actions où ils peuvent potentiellement gagner 5 % ou 6 % », explique Rostova.
Cette option offre aux promoteurs une structure de financement plus sûre et plus prévisible. « Cela leur permet de se sentir en sécurité », ajoute-t-elle. « S’il s’agit d’un prêt senior, nous pouvons examiner les documents pour nous assurer qu’ils disposent d’un financement de secours. S'il s'agit d'un plan A mais qu'il n'y a pas de plan B, c'est beaucoup plus risqué que de se lancer dans un projet dans lequel vous êtes dans une position de deuxième privilège, mais où tout le financement est en place.
Pour Shae Armstrong, avocat en valeurs mobilières EB-5 et associé chez Bradley Arant Boult Cummings, un autre avantage pour les développeurs d'avoir le prêt EB-5 comme poste principal est à des fins de remboursement anticipé. Vous n'avez pas à craindre de violer l'un de vos engagements en matière de dette senior et il y a probablement plus de flexibilité pour le projet avec EB-5 et un poste de direction comme le vôtre.
Ce que les accords de projet EB-5 devraient inclure concernant la structure du capital
Les développeurs qui souhaitent attirer les investisseurs grâce à leur structure de capital doivent leur fournir une documentation détaillée et transparente. "Malheureusement, je vois beaucoup d'accords de prêt EB-5 qui sont très minimes", prévient Armstrong.
Selon Rostova, la clarté est primordiale car des « dispositions sournoises » pourraient réduire l'attrait du projet d'un point de vue juridique. « Cela va avoir un effet dissuasif sur le marché si ces investisseurs sont représentés par un professionnel financier compétent ou si ces investisseurs travaillent avec un bon agent, ils comprendront ces conditions. Ce qui est bizarre, c'est si votre contrat de prêt comporte trop de prolongations si vous le commercialisez comme un projet de 3 ans, mais que vous disposez d'une prolongation de 5 ans que vous ne mentionnez même pas dans votre matériel marketing. C'est un signal d'alarme.
Ces documents d'accord doit également clarifier les conditions de remboursement au développeur du produit de l'EB5. «Je l'ai vu dans des projets antérieurs et dans l'espace EB-5. Le développeur prétend avoir investi 25 % comme [l'investisseur EB-5], mais il prévoit des dispositions stipulant que s'il atteint un certain montant dans la course, il retirera une partie de cet argent.
Essayez d'éviter cela. Votre projet doit être tel que lorsque tous les termes sont résumés et qu'il est clair qu'il est toujours compétitif par rapport à ce qui existe sur le marché.
Existe-t-il une structure de capital idéale pour les projets EB-5 pour les développeurs ?
Ces acteurs EB-5 conviennent que la structure la plus efficace équilibre le capital EB-5 avec le financement propre du sponsor ou du développeur.
Armstong explique que les investisseurs EB-5 éviteront les projets qui dépendent à 100 % de leur capital parce que les développeurs et les sponsors ne laissent pas « leur peau dans le jeu ».
Foulger suggère que plus le développeur investit d'argent, plus c'est sûr pour l'investisseur EB-5.
Rostova illustre : « Je dirais 50 % de financement EB-5 en position de prêt senior, 50 % de fonds propres des développeurs et une option de sauvegarde très solide. Si les fonds EB-5 ne sont pas levés, il est évident qu'un centre régional très fort que je connais a la capacité de lever ces fonds dans le cadre d'un bon projet dans l'ensemble, mais constitue une option de secours très solide. Alors, que se passe-t-il si le promoteur a investi 50 % de son capital ?
Le calendrier et l’ancienneté du projet EB-5 peuvent influencer l’attrait de la structure du capital
Le calendrier d'un projet EB-5 et l'expérience du développeur peuvent affecter l'attrait de sa structure de capital.
Selon Foulger, l’incertitude suscite des inquiétudes tant chez les promoteurs que chez les investisseurs. « L'un des plus grands problèmes pour les développeurs qui envisagent d'utiliser l'EB-5 et les investisseurs est de savoir comment le projet sera construit si seulement une partie des fonds EB-5 est levée. Si vous êtes un développeur, comment allez-vous résoudre ce problème ? Parce que le timing est primordial, et EB5 est tout sauf certain quant au moment où l’argent sera distribué », dit-il.
Pour Rostova, plus le projet est avancé, mieux c'est. « Nous pouvons réellement vérifier si tout se déroule comme il le devrait. Si la construction a déjà commencé, si le financement est en place, c'est le moment idéal pour l'investisseur d'entrer. Si la construction est presque terminée, alors bien sûr, nous réduisons vos risques de construction. Cependant, ce n'est tout simplement pas la réalité pour la majorité des projets, et ils doivent donc attirer des financements.»
Les nouveaux développeurs entrant sur la scène EB-5 offrent des risques plus importants aux investisseurs malgré des capitaux attractifs. « S'il s'agit d'un nouveau développeur et qu'il n'a que des lettres d'intention ou des feuilles de conditions, mais que tout est conditionnel et qu'il s'agit d'un financement EB5, c'est tout simplement trop risqué. Nous voulons donc voir s’il s’agit de fonds propres de secours ou d’un financement de secours. Nous voulons absolument que ces documents soient exécutés », a déclaré Rostova.
Foulger ajoute que les conseillers juridiques EB-5 auprès des investisseurs examineront également l'expérience du sponsor du projet lors de l'étude de la structure. "Est-ce qu'ils l'ont fait plusieurs fois et ont-ils le bilan pour le soutenir à l'avenir ?"
Les développeurs doivent également connaître leurs concurrents et comprendre les préférences des investisseurs pour attirer des financements.
Rostov indique qu'ils doivent offrir des conditions comparables ou meilleures que celles des autres projets pour réussir. "Vous avez peut-être les meilleures idées, mais si cela ne se compare pas à ce que font d'autres projets et si d'autres projets peuvent offrir parfois de meilleures conditions, alors vous savez que vous n'allez tout simplement pas faire aussi bien pour collecter ces fonds."
Foulger conclut que les développeurs doivent être réalistes quant à ce qui existe sur le marché et à ce qui est commercialisable.
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