FlexPath Immigration Partners a été fondée en février 2026 par Jeff DeCicco et John Eknoian, qui possèdent une vaste expérience dans les domaines du programme EB-5, du crédit aux entreprises et du capital-investissement. Ils ont créé la société en repérant une opportunité unique au sein d'une franchise existante et rentable.
Leur approche met l'accent sur la stabilité financière et la gestion des risques, garantissant ainsi un soutien adéquat aux projets grâce à une évaluation de la structure du capital et des fonds propres du promoteur. Cette stratégie vise à minimiser les risques liés au programme EB-5, ont-ils précisé.
Une approche novatrice de la souscription et de la sélection des projets EB-5
« Lorsque mon partenaire et moi avons lancé FlexPath, John — étant un spécialiste du crédit aux entreprises et du capital-investissement, et nouveau dans le domaine de l'EB-5 — m'a demandé : "Pourquoi les projets échouent-ils ? Donnez-moi des exemples" », a déclaré DeCicco.
Cette question a servi de base à la méthodologie d'analyse de FlexPath. La société recherche six qualités essentielles dans les projets EB-5 qu'elle parraine : la certitude de l'obtention du statut d'immigration, un stade d'avancement avancé, une mise en œuvre simple, un déploiement rapide des capitaux, une structure de financement complète et une stabilisation rapide. « Il est possible que nous ne puissions pas toujours réunir ces six critères pour chaque projet, mais c'est notre objectif », a déclaré DeCicco.
FlexPath n'exploite pas les entreprises à l'origine de ses projets ; elle agit en tant que sponsor EB-5 , souscripteur, partie structurante et fournisseur de capitaux, en mettant l'accent sur le déploiement, le maintien, le reporting et le remboursement.
En pratique, l'entreprise privilégie les projets bénéficiant d'un financement clair, d'une construction simplifiée, d'un déploiement de capitaux rapide et d'une génération de revenus plus rapide. « Le programme EB-5 n'a pas besoin des difficultés d'un développement excessivement complexe », a déclaré DeCicco.
Pour FlexPath, le signal d'alarme le plus clair est un projet lancé avant d'être véritablement prêt pour le marché — un projet qui commence à lever des capitaux alors que des éléments essentiels manquent encore, qu'il s'agisse du financement complet, des permis, de la préparation à la construction ou de l'engagement en fonds propres du promoteur.
L'entreprise se montre tout aussi méfiante vis-à-vis des opérations où les capitaux EB-5 risquent de rester inutilisés après la souscription des investisseurs. Même un projet dont le montage financier est finalisé peut nécessiter un an, voire plus, avant le déploiement effectif de ces capitaux. Or, lorsque les fonds sont levés bien avant leur mise en service, l'engagement des investisseurs s'allonge d'autant. Un accord qui semble s'étaler sur cinq ans peut ainsi se transformer discrètement en un contrat de six ou sept ans.
DeCicco encourage également les investisseurs à examiner attentivement la qualité des fonds propres d'un promoteur, et plus précisément à vérifier s'il s'agit de liquidités ou simplement de la valeur foncière réévaluée. « C'est une nuance importante souvent négligée, et cela peut signifier que le promoteur court beaucoup moins de risques que ne le laisse penser le chiffre annoncé », a-t-il souligné.
Un projet EB-5 présentant une structure à forte composante de capitaux propres
Cette préoccupation permet de comprendre la structure du capital de l'offre EB-5 actuelle de FlexPath, K9 Resorts, une franchise haut de gamme de pension et de garderie pour chiens. Le projet présente une structure à forte composante de fonds propres, inhabituelle pour un programme EB-5 : environ 73 % de fonds propres du promoteur, 16 % de capital EB-5 et 11 % de dette senior. Pour les investisseurs, les fonds propres du promoteur constituent une protection contre les pertes de premier rang, tandis que le faible niveau de dette senior signifie que moins d'obligations pèsent sur les investisseurs EB-5.
L'opportunité K9 Resorts a été présentée à Eknoian et DeCicco par Phil Nisbet, ancien associé d'Eknoian, avec qui il a cofondé World Insurance Associates, aujourd'hui l'un des plus importants courtiers d'assurance aux États-Unis, soutenu par Goldman Sachs Asset Management et Charlesbank. L'idée est devenue séduisante lorsqu'ils ont constaté que ces constructions coûteuses et reproductibles pouvaient favoriser la création d'emplois dans le cadre du programme EB-5, tout en offrant à l'entreprise une source de financement plus efficace pour son expansion.
« Nous avons fait des allers-retours, consulté des économistes spécialisés dans le programme EB-5, des avocats en immigration, des avocats en sécurité , et non seulement cela fonctionne, mais cela s'intègre parfaitement dans le cadre du programme EB-5 », a ajouté Eknoian.
La plateforme de franchise qui développe et exploite le réseau K9 Resorts est Luxury Pet Hotels, Inc. (LPHI). Elle gère déjà 18 établissements K9 Resorts. FlexPath finance l'ouverture de quatre nouveaux établissements K9 Resorts.
Dans de nombreux projets immobiliers EB-5, le remboursement dépend de l'achèvement, de la stabilisation et du refinancement ou de la vente d'un actif. Avec K9 Resorts, le remboursement est garanti par l'ensemble des activités de LPHI, incluant les complexes hôteliers existants, les futurs sites, sa participation dans le franchiseur et la valeur globale de la plateforme.
Ces sites sont également éligibles au programme EB-5 pour la création d'emplois. « Chaque site coûte environ 3 à 4 millions de dollars à construire, notamment en raison des infrastructures spécialisées comme les systèmes d'assainissement et de filtration de l'air », explique DeCicco. « Cet investissement est rentable car il contribue à la création d'emplois. »
Le modèle de franchise est reproductible et repose sur des critères de sélection d'emplacements tels que la densité de population, le revenu des ménages et l'analyse concurrentielle. LPHI détient également 22 % du franchiseur et a créé une coentreprise pour l'ouverture de nouveaux sites, renforçant ainsi son intégration au réseau K9 Resorts.
« Il s'agit d'une entreprise opérationnelle, et non d'un simple projet de construction. Nous ne saurions trop insister sur l'importance de l'équipe de sponsors impliquée, la certitude quant aux formalités d'immigration et le montant des fonds propres investis dans le projet », a déclaré Eknoian. Parmi ces sponsors figurent UOB Global Capital et Alan Leibman, ancien PDG de Kerzner International, société propriétaire des marques hôtelières Atlantis et One&Only. « Une telle combinaison de sponsoring et d'expertise institutionnelle sera difficile à reproduire dans de futures opérations », a-t-il ajouté.
La vision élargie de FlexPath concernant le programme EB-5
FlexPath estime que le programme EB-5 a besoin d'une discipline de souscription plus rigoureuse, de structures de capital plus claires et d'un meilleur alignement entre la protection des investisseurs et les exigences en matière d'immigration.
« Le programme FlexPath est axé sur l’analyse des risques. Cela ne changera pas, quelle que soit la demande [de projets EB-5] », a déclaré DeCicco.
Le contexte de taux d'intérêt plus élevés a également renforcé la position de négociation du programme EB-5. « Dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés, le programme EB-5 devient plus attractif », a-t-il déclaré. M. DeCicco a indiqué ne pas anticiper de « changements significatifs dans la structure du programme », tout en prévoyant un renforcement du contrôle et en restant optimiste quant au rôle à long terme du programme EB-5 comme voie d'accès à l'installation permanente aux États-Unis.
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