Par : Ali Brodie
Le financement EB-5 a gagné en popularité pour le développement hôtelier. Comme nous avons travaillé avec un certain nombre de promoteurs hôteliers, on nous demande fréquemment si le financement EB-5 peut être utilisé pour acheter ou rénover un hôtel existant.
En règle générale, le financement EB-5 ne peut pas être utilisé pour acheter un hôtel existant et en exploitation car l'investissement EB-5 doit créer un minimum de 10 nouveaux emplois par investisseur. La clé consiste à comprendre ce qui constitue un « nouvel » emploi. Les emplois qui existent déjà au sein d'un hôtel en activité au moment de l'achat ne sont pas considérés comme de nouveaux emplois. Par conséquent, ces emplois pourraient ne pas être pris en compte dans le minimum requis de 10 nouveaux emplois par investisseur.
Il existe plusieurs réserves à cette règle générale, selon laquelle le financement EB-5 peut être utilisé pour l'achat ou la rénovation d'un hôtel existant et en activité, conduisant à la création de nouveaux emplois :
- Si un hôtel est acheté avec l'intention de fermer temporairement pour des travaux de rénovation et d'agrandissement substantiels, de nouveaux emplois peuvent être créés et pris en compte dans l'exigence de création d'emplois. Par exemple, si les rénovations comprennent l'augmentation du nombre de chambres, l'ajout de restaurants/spas/installations de conférence ou l'agrandissement des hébergements existants, alors les employés supplémentaires qui seront ajoutés à la suite de la rénovation/agrandissement pourront être pris en compte dans la création de nouveaux emplois. Il est important de souligner que les employés travaillant déjà à l'hôtel au moment de l'achat ne peuvent pas être pris en compte dans la création de nouveaux emplois, même s'ils sont affectés à de nouvelles tâches après une rénovation ou un agrandissement.
- Un concept alternatif qui peut être utilisé pour le financement EB-5 consiste à acheter un immeuble, tel qu'un immeuble d'appartements/de copropriétés ou un immeuble de bureaux, et à le transformer en hôtel. Cet achat serait considéré comme une nouvelle entreprise et les emplois résultant de la construction, de la rénovation et de l'exploitation seraient pris en compte dans les exigences de création d'emplois.
- Un acheteur peut utiliser le financement EB-5 lors de l'achat d'un hôtel considéré comme une « entreprise en difficulté ». Selon les services de citoyenneté et d'immigration des États-Unis, une « entreprise en difficulté » est définie comme une entreprise qui existe depuis au moins deux ans et qui a subi une perte nette au cours des 12 ou 24 derniers mois d'au moins 20 % de son chiffre d'affaires. valeur nette de l'entreprise en difficulté avant la perte. Si l'hôtel répond à la définition d'une « entreprise en difficulté », alors les emplois sauvegardés (grâce à l'achat de l'hôtel) peuvent être pris en compte dans l'exigence de création d'emplois.
- Une dernière option consiste à acheter un hôtel fermé avant la date d’achat, où l’acheteur envisage de rouvrir et/ou de rénover la propriété. Par exemple, un acheteur peut acheter un hôtel précédemment opérationnel qui a été fermé par l'ancien propriétaire en raison d'une saisie ou d'une faillite. Dans ce cas, afin de comptabiliser les nouveaux emplois, l'hôtel doit avoir été fermé par le propriétaire précédent avant l'achat, et l'acheteur rouvrira l'hôtel et devra embaucher, ce qui entraînera la création de nouveaux emplois.
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