Ces dernières années, les investisseurs EB-5 se sont de plus en plus tournés vers Prêts garantis (adossé à des garanties) dans le cadre de leur stratégie d'investissement pour répondre aux exigences de l'USCIS et réduire les contrôles. L'essentiel est de s'assurer que les prêts sont justifiés et documentés, qu'ils proviennent de fonds légaux et que les investisseurs peuvent prouver leur capacité de remboursement.
De plus, certains professionnels EB-5 recommandent aux investisseurs d’utiliser prêts structurés (adaptés à leurs besoins spécifiques) plutôt que de compter uniquement sur les fonds offerts ou sur l'épargne pour minimiser les retards de traitement, les demandes de renseignements supplémentaires ou les refus potentiels.
Les avocats et consultants EB-5 conseillent de plus en plus aux investisseurs d'adopter une approche plus prudente et structurée lorsqu'ils utilisent des prêts pour leurs investissements EB-5, déclare Walter Gindin, conseiller juridique général de CANAM Enterprises.
« Cela implique de s'assurer que le prêt est entièrement documenté, personnellement garanti par l'investisseur et indépendant des actifs du projet EB-5 lui-même », a-t-il déclaré. « Il est fortement recommandé d'éviter tout ce qui pourrait ressembler à un raccourci, comme les prêts personnels informels sans formalités administratives ou les prêts garantis par le projet. L'objectif est de répondre dès le départ aux attentes de l'USCIS et de réduire les risques de retards ou de refus. »
Pourquoi l'USCIS pourrait-il remettre en question les demandes EB-5 impliquant des prêts ?
L'USCIS peut rejeter les demandes si les prêts ne répondent pas aux exigences critères « à risque », manquent de documentation suffisante ou compromettent la capacité de remboursement de l'investisseur. Les prêts non garantis ou peu clairs peuvent donner lieu à un examen minutieux.
Gindin souligne que ces rejets ou demandes supplémentaires de preuves découlent souvent de problèmes liés au prêt qui compromettent l’exigence fondamentale de « risque » du programme EB-5.
« Par exemple, si le prêt est garanti par les actifs du projet EB-5 ou si l'investisseur n'est pas personnellement responsable du remboursement, l'USCIS peut déterminer que les fonds ne sont pas considérés comme des capitaux propres de l'investisseur », explique-t-il. « Un autre problème fréquent est l'insuffisance de documents prouvant la provenance légale des fonds prêtés, que ce soit en ce qui concerne la provenance des fonds du prêteur ou leur mode de transfert vers l'investissement. De plus, les prêts assortis de conditions de remboursement garanties ou de modalités similaires à des rachats ou des remboursements garantis peuvent soulever des problèmes de conformité. »
Avocat EB-5 Marjan Kasra Lawmaks ajoute que l'USCIS peut rejeter les demandes lorsque les produits du prêt sont mélangés aux fonds du centre régional ou si la propriété n'est pas distincte.
« S'il apparaît que des propriétaires similaires dirigent effectivement les deux sociétés, l'USCIS peut déterminer que les fonds ne sont pas indépendants, ne sont pas correctement exposés au risque et ne sont donc pas éligibles aux fins de l'EB-5 », dit-elle.
Kasra souligne également que l'USCIS a émis des demandes de preuves (RFE) dans les cas où l'entité prêteuse et le centre régional partageaient une propriété commune. « Les investisseurs doivent faire preuve de prudence et s'assurer que l'entité prêteuse n'est pas la même que le centre régional afin d'éviter ce problème. »
S'assurer que les prêts EB-5 sont conformes aux normes de l'USCIS
Les investisseurs doivent justifier de leurs prêts, justifier de sources légales et assumer la responsabilité du remboursement. La transparence et la légitimité sont cruciales.
Gindin souligne que le capital garantissant le prêt doit appartenir à l'investisseur et être entièrement à ses risques. « Cela signifie que l'investisseur doit être personnellement responsable du remboursement du prêt, et celui-ci ne peut être garanti par aucun actif lié au projet EB-5 ou à l'entreprise créatrice d'emplois. »
Deuxièmement, dit-il, les documents de prêt doivent montrer le source légale et comment l'argent a été obtenu et transféré. « Si ces conditions sont remplies – responsabilité personnelle, source légale des fonds et flux d'argent clair dans l'investissement – alors la structure du prêt est généralement considérée comme conforme à la politique de l'USCIS », explique-t-il.
Kasra recommande aux investisseurs d'examiner attentivement les prêts proposés par les centres régionaux afin de vérifier la structure du prêt et la propriété de l'organisme prêteur. « Il est important de confirmer que le prêteur est indépendant du centre régional et que ses fonds ne sont ni mélangés ni liés au projet ou au capital du centre régional », a-t-elle déclaré. « Il s'agit notamment de vérifier si les propriétaires de l'organisme prêteur et du centre régional sont identiques ou étroitement liés. »
L'USCIS ne fixe pas de limites aux montants des prêts pour les investissements EB-5. Cependant, les professionnels recommandent de conserver prêts non garantis à moins de 50 % de l’investissement EB-5 pour minimiser le contrôle.
« L'USCIS n'impose pas de limite spécifique quant à la part de l'investissement pouvant provenir du produit du prêt », explique Gindin. « En fin de compte, l'accent est moins mis sur le pourcentage que sur la légalité du prêt, la responsabilité personnelle de l'investisseur en matière de remboursement, les conditions clés du prêt (telles que la date d'échéance, le taux, les garanties (le cas échéant)) et la mise en jeu de la totalité du montant de l'investissement, conformément aux exigences du programme EB-5. »
Selon Kasra, une bonne pratique du secteur consiste à s'assurer que 100 % des fonds utilisés pour l'investissement EB-5, ainsi que les frais administratifs, proviennent de sources légales. « Chaque dollar investi doit pouvoir être retracé jusqu'à une source légale et être clairement documenté. »
Prêts EB-5 garantis ou non garantis
Pour les investisseurs EB-5, la principale différence entre les prêts garantis et non garantis réside dans le fait que le prêt est ou non garanti par une garantie.
Les prêts garantis utilisent des actifs tels que des biens immobiliers ou des espèces comme garantie, offrant ainsi davantage de sécurité aux prêteurs et soulevant généralement moins de préoccupations auprès de l'USCIS quant à la provenance légale des fonds. Les prêts non garantis, en revanche, ne nécessitent pas de garantie et dépendent de la solvabilité de l'emprunteur, mais ils font souvent l'objet d'un examen plus approfondi de la part de l'USCIS. Les investisseurs doivent fournir des documents solides pour prouver la légitimité des prêts non garantis et démontrer qu'ils sont personnellement responsables du remboursement, quelle que soit la réussite de l'investissement EB-5.
Bien que les prêts non garantis puissent être examinés, ils sont viables avec une documentation appropriée.
« L'essentiel est de démontrer que le capital appartient bien à l'investisseur, qu'il est exposé à des risques et que le prêt sans garantie répond aux mêmes exigences de preuve que toute autre source de financement légale », ajoute Gindin. « Avec les documents appropriés et un prêteur crédible, un prêt sans garantie peut être une option viable. »
Kasra conclut : « Les prêts non garantis sont reconnus comme une source acceptable de fonds d’investissement EB-5. Cependant, l’investisseur doit toujours démontrer sa capacité à rembourser le prêt avec des fonds légalement gagnés. Les investisseurs doivent être pleinement prêts à documenter la source et le cheminement des fonds, que le prêt soit garanti ou non. »
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