Par Marta Lillo
Les tendances actuelles dans la structure des investissements EB-5 mélangent les capitaux propres et la dette traditionnels avec des approches innovantes de financement de projets. Des investisseurs avertis, des réglementations strictes et des projets de haute qualité sont également des moteurs du changement.
Les investisseurs EB-5 ne comptent plus sur le respect de l’exigence d’un minimum de 10 emplois ou de la période obligatoire de deux ans pour rester en activité pour choisir un projet. Ils évaluent également la structure de la pile de capital pour les remboursements et les bénéfices potentiels.
Comprendre la structure aide les candidats à savoir à l'avance comment leur investissement fonctionnera, ce qui est crucial pour prendre une décision éclairée.
Phuong Lé, membre fondateur et partenaire de KLD LLP, explique que « les personnes qui collectent des fonds EB-5 traitent la souscription et l'analyse de projet aussi sérieusement que leurs homologues d'autres secteurs, simplement parce que les investisseurs sont devenus plus sophistiqués dans l'analyse des bonnes questions et des D'un autre côté, la concurrence dans l'EB-5 s'est considérablement accrue, chaque offre devant se démarquer de la qualité de ses concurrents, sinon elles seront séparées.
La couche de capitaux propres qui constitue la pile de capital EB-5
Les capitaux propres et la dette sont les éléments fondamentaux de cette structure. La proportion de chaque composante variera en fonction des besoins de financement et des besoins spécifiques. Le Nouvelle entreprise commerciale (NCE) est responsable de la structuration et de la gestion de cette pile de capital. Le RCE peut conclure plusieurs ententes avec les Entité créatrice d'emplois (JCE) pour assurer le financement.
La capital fourni par les investisseurs EB-5 est la principale source de capitaux propres ordinaires pour la structure du capital du projet. Il présente le potentiel de récompense le plus élevé, mais aussi le risque le plus élevé. Même si les candidats participent aux bénéfices du projet, ils reçoivent généralement les bénéfices en dernier.
Les actions privilégiées sont un autre type d’actions dans la structure du capital. Il a une priorité plus élevée dans les flux de trésorerie du projet que les capitaux propres ordinaires et bénéficie d'un traitement privilégié en termes de distributions.
Ronald Fieldstone, avocat en valeurs mobilières EB-5 et associé du cabinet d'avocats Saul Ewing LLP, affirme que le « modèle d'actions privilégiées dans lequel le NCE finance le JCE et obtient un rendement privilégié » est couramment utilisé. Il ajoute que ce modèle profite aux investisseurs EB-5 avec un rendement et une participation aux bénéfices plus élevés.
De même, Le dit que comprendre les fondamentaux et les valorisations du projet permet également « aux investisseurs plus avertis de se sentir à l'aise dans la recherche d'actions privilégiées et même de positions en actions ordinaires dans les projets. Nous voyons cela se répercuter sur les offres elles-mêmes.
Deux types d’options de dette EB-5 pour différents objectifs
Développeurs de projets EB-5 et les investisseurs préfèrent aussi souvent les dettes senior des prêteurs traditionnels comme les banques. Cette option est intéressante car elle réduit le risque de non-paiement ; les détenteurs sont payés en premier en cas de pertes ou de défaut. Cependant, le retour sur investissement de la dette senior est limité au taux d’intérêt convenu et ne permet pas de profit supplémentaire au-delà de ce taux.
Il existe également la dette mezzanine, un type de financement hybride qui peut être converti en fonds propres en cas de défaut.
Les options actuelles de structure de capital continuent d'impliquer un mélange de dette senior et mezzanine à différents niveaux, explique Fieldstone. « La transaction typique comporte toujours un prêt senior, et EB-5 apparaît comme un financement mezzanine de deuxième niveau garanti par un gage. Compte tenu de l'augmentation du montant de l'investissement TEA/Rural de 800,000 60 $, le décompte des emplois permet une augmentation de 5 % du montant pouvant être financé. Par conséquent, dans certaines situations où la valeur du terrain est élevée sur la base d’une évaluation/étude de marché […] le prêt EB-XNUMX peut être en position de premier rang.
L'avocat souligne que les avantages de ce modèle incluent « la possibilité d'obtenir une exemption de prêt de portefeuille en vertu de la section 871(H) de l'IRC [Internal Revenue Code] selon laquelle les intérêts des investisseurs sont exonérés ; obligation fixe de payer dans un délai – par exemple 5 ans ; priorité sur l'équité [en paiement] ; plus de contrôle sur le décaissement des fonds et des droits entre créanciers avec le prêteur principal.
De plus, depuis le décès de la loi EB-5 sur la réforme et l'intégrité de 2022 (RIA) en mars 2022, les proportions de capitaux propres et de dette ont changé. « De toute évidence, les marchés de financement se sont resserrés et, par conséquent, le secteur EB-5 a besoin de plus de capitaux propres qu'avant l'AIR. Cependant, comme indiqué ci-dessus, les valeurs évaluées peuvent être utilisées pour augmenter les capitaux propres présumés », ajoute Fieldstone. « Les fonds propres doivent représenter au moins 20 % et jusqu'à 35 % du capital. La dette senior est beaucoup plus facile à obtenir si le montant représente 50 % du capital total et le taux peut même être inférieur.
Concernant les options mezzanine disponibles dans le secteur EB-5, le mandataire en valeurs mobilières Shae Armstrong, associé chez Bradley Arant Boult Cummings LLP, explique que le modèle de billets convertibles entre le NCE et le JCE est une nouvelle structure utilisée car elle « offre au sponsor une flexibilité à mesure que la pile de capital est formalisée ».
Armstrong, spécialisé dans le financement de projets pour les développeurs EB-5, note que ce modèle est principalement utilisé pour les transactions plus importantes avec des capitaux plus complexes. « Une note convertible entre NCE et JCE offre une flexibilité au développeur dans le cas où son prêteur principal dicterait la manière dont le capital EB-5 devrait être traité. La note convertible est structurée de telle sorte que, qu'il s'agisse du produit du prêt ou des capitaux propres, le produit de l'EB-5 présente les mêmes caractéristiques économiques que celles du sponsor et des investisseurs de l'EB-5.
L’avocat ajoute que les investisseurs EB-5 préfèrent également ce modèle « parce qu’il pourrait attirer des avocats seniors plus compétents qui garantiront mieux le projet et tiendront le développeur responsable ».
La qualité des projets EB-5 et la disponibilité du financement peuvent avoir un impact sur la pile de capital
Phuong Le explique que beaucoup de choses ont changé au cours des cinq dernières années en ce qui concerne le financement des projets pour l'EB-5. "La façon la plus simple d'illustrer cela c'est il y a cinq ou dix ans, lors de l'analyse de la pile de capitaux des projets, il y avait tellement d'énergie dépensée à expliquer et à débattre du pourcentage d'un diagramme circulaire auquel le développeur devrait contribuer, du montant qui serait sûr. ce que les investisseurs EB-5 peuvent financer, les différentes proportions, etc. Ce qui est compréhensible, mais même un rapide coup d'œil sur les offres actuelles illustre à quel point la qualité des projets a augmenté.
Aujourd’hui, les investisseurs EB-5 doivent se demander si le projet qu’ils ont choisi est entièrement financé, prévient Le. « En effet, le plus gros problème des projets qui ont échoué au fil des années est qu'ils n'avaient tout simplement pas le financement nécessaire pour les terminer. »
L'avocat d'EB-5 affirme que les projets réussis d'aujourd'hui sont entièrement financés, bien avancés et disposent d'une stratégie de sortie et d'une garantie d'achèvement. "[Cela] ne signifie pas que le succès est garanti, mais la plupart d'entre nous comprennent que cela évite la majorité des maux de tête que les gens rencontreront."
L'importance d'une stratégie de sortie claire a également augmenté, compte tenu de la politique des services de citoyenneté et d'immigration des États-Unis (USCIS) nouvelles règles sur la période de maintien en puissance de deux ans.
Fieldstone ajoute que la concurrence actuelle est plus grande, compte tenu du nombre de projets de qualité sur le marché. "Par conséquent, les antécédents du développeur dans les transactions EB-5 antérieures sont essentiels."
À l'heure actuelle, l'offre de produits dépasse la demande de l'industrie EB-5, souligne-t-il. « L'augmentation des frais de dépôt a accéléré le rythme de dépôt des requêtes I-956 et I-956F. De plus, la nouvelle publication sur le début de la période de maintien en puissance a stimulé un retour sur investissement à plus court terme pour l’investisseur.
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